Panduan Lengkap Beli Rumah: Enam Tahap, Semua Biaya (PPN, PPh, BPHTB, PPAT, KPR), dan Tips Aman

Mengapa perlu panduan induk

InfoHukum.com punya puluhan artikel tentang rumah: BPHTB, PPJB, KPR, sertifikat, pengembang terlambat, dan lainnya. Masalahnya, pembeli rumah pertama sering tidak tahu harus membaca yang mana dulu. Artikel ini menyusun semuanya menurut urutan proses beli rumah. Tiap tahap berisi hal yang wajib dicek, biaya yang muncul, dan tautan ke panduan rincinya.

Peta biaya: siapa membayar apa

Tabel ini merangkum semua biaya yang biasa muncul. Angka persentase berasal dari peraturan. Angka rupiah untuk jasa dan bank berbeda di tiap tempat, jadi minta penawaran tertulis.

Rincian cara menghitung tiap komponen beserta contoh angka ada di Menghitung Total Biaya Membeli Rumah.

PPN: kapan muncul, kapan tidak

• Rumah baru dari pengembang. Pengembang yang berstatus pengusaha kena pajak (PKP) memungut PPN atas penjualan rumah. Tarifnya mengikuti UU Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU 7/2021 Pasal 7 ayat (1)). Tanyakan tertulis apakah harga brosur sudah termasuk PPN.
• Rumah bekas dari perorangan. Penjual perorangan yang bukan PKP tidak memungut PPN. Pajak yang muncul hanya PPh penjual dan BPHTB pembeli.
• Rumah umum untuk masyarakat berpenghasilan rendah (rumah subsidi) dibebaskan dari PPN (PP 49/2022 Pasal 6 ayat (2) huruf j). Batasan harga dan penghasilannya ditetapkan Menteri Keuangan setelah pertimbangan menteri perumahan.
• PPN ditanggung pemerintah (DTP). Pemerintah beberapa kali memberi insentif PPN DTP untuk rumah tapak dan rumah susun baru sampai harga tertentu. Fasilitas ini diatur Peraturan Menteri Keuangan untuk periode tertentu, dan biasanya mensyaratkan serah terima dalam periode itu. Minta pengembang menunjukkan nomor PMK yang berlaku dan bukti pendaftaran rumah tersebut.

PPh dan BPHTB: jangan tertukar

PPh pengalihan hak adalah pajak atas penghasilan penjual, termasuk penghasilan dari PPJB (PP 34/2016 Pasal 1 ayat (1)). BPHTB adalah pajak atas perolehan hak yang dibayar pembeli (UU 1/2022 Pasal 45). Keduanya boleh disepakati lain, misalnya "harga bersih" di mana pembeli menanggung PPh penjual. Kesepakatan seperti itu wajib ditulis di PPJB agar tidak menjadi sengketa saat akta akan ditandatangani.

Dasar BPHTB untuk jual beli adalah harga transaksi. Bila harga itu lebih rendah dari NJOP PBB tahun berjalan, yang dipakai NJOP (UU 1/2022 Pasal 46 ayat (2) huruf a dan ayat (3)). Menurunkan harga di akta agar pajak kecil bukan trik, melainkan risiko: kekurangan dapat ditagih, dan nilai rendah di akta merugikan pembeli sendiri bila kelak terjadi sengketa atau penjualan kembali.

Tahap 1: hitung kemampuan sebelum jatuh cinta pada rumah

• Siapkan tiga pos dana: uang muka, biaya di luar harga (pajak, PPAT, KPR; patokan aman sekitar 8 sampai 10% harga), dan cadangan untuk perbaikan dan pindahan.
• Uji kemampuan cicilan dengan simulasi bunga mengambang, bukan hanya bunga promo tahun pertama. Baca bunga KPR fixed dan floating.
• Cek apakah Anda memenuhi syarat rumah subsidi, bantuan uang muka, atau pencairan sebagian JHT untuk perumahan: rumah subsidi, bantuan uang muka BP2BT, JHT untuk perumahan.
• Bila sudah menikah, sepakati atas nama siapa rumah dibeli dan apakah ada perjanjian perkawinan. Baca harta bersama dan tanah yang dibeli saat menikah dan beli rumah patungan atas nama satu orang.

Tahap 2: cek legalitas sebelum membayar apa pun

• Sertifikat. Pastikan jenis hak (SHM atau HGB), nama pemilik, luas, dan tidak ada blokir atau sita lewat pengecekan di kantor pertanahan. Panduan: cek sertifikat sebelum membeli dan beda SHM, HGB, dan hak pakai.
• Tata ruang dan izin bangunan. Pastikan lokasi sesuai peruntukan dan bangunan punya PBG dan SLF: cek zonasi KKPR dan RDTR, PBG dan SLF.
• Rumah inden dari pengembang. Rumah yang masih dibangun boleh dipasarkan lewat perjanjian pendahuluan jual beli hanya setelah ada kepastian status pemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, izin bangunan induk, prasarana dan utilitas umum, serta keterbangunan minimal 20% dari seluruh unit (UU 1/2011 Pasal 42 ayat (2)). Mintalah bukti tiap syarat itu.
• Iklan. Simpan brosur dan tangkapan layar iklan. Isi iklan mengikat pengembang dan menjadi bukti bila janji fasilitas tidak dipenuhi: iklan properti menyesatkan.
• Rumah bekas. Cek apakah masih dijaminkan KPR penjual, ada tunggakan PBB, atau sengketa waris: jual beli rumah yang masih KPR, tanah warisan belum dibagi.

Tahap 3: tanda jadi dan PPJB

• Bayar tanda jadi hanya ke rekening atas nama pengembang atau penjual, bukan rekening pribadi perantara. Pertimbangkan rekening bersama di notaris: escrow dan uang muka.
• Tanyakan sejak awal apakah tanda jadi hangus bila KPR ditolak. Banyak pengembang mau menuliskan pengecualian ini bila diminta: uang muka hangus jika batal.
• PPJB wajib memuat harga, cara bayar, jadwal serah terima, spesifikasi, denda keterlambatan kedua pihak, dan pembagian pajak serta biaya. Contoh dan cara mengisi: panduan PPJB, contoh PPJB rumah.
• Ingat bahwa BPHTB terutang sejak PPJB ditandatangani (UU 1/2022 Pasal 49 huruf a): BPHTB sejak PPJB dan pengembaliannya bila batal.

Tahap 4: pembiayaan

• Bandingkan dua sampai tiga bank. Minta surat penawaran tertulis yang mencantumkan bunga, masa tetap, provisi, asuransi, dan penalti pelunasan dipercepat.
• Bila appraisal bank lebih rendah dari harga, selisihnya harus ditutup sendiri. Masukkan risiko ini dalam cadangan.
• Pilih konvensional atau syariah dengan memahami akadnya: KPR syariah dan konvensional.
• Bila ditolak, cari tahu alasannya sebelum mengajukan ke bank lain: KPR ditolak.
• Hindari over kredit di bawah tangan: risiko over kredit di bawah tangan.

Tahap 5: AJB di hadapan PPAT

• Pilih PPAT yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah. Minta rincian biaya tertulis: komponen biaya notaris dan PPAT.
• PPh penjual dan BPHTB pembeli harus lunas dan tervalidasi sebelum akta ditandatangani. Jangan melunasi harga sebelum Anda melihat bukti setor pajak dan hasil pengecekan sertifikat.
• Alur lengkap penandatanganan: jual beli rumah lewat notaris dan syarat dan alur AJB.

Tahap 6: balik nama, serah terima, dan sesudahnya

• Pantau pendaftaran peralihan hak di kantor pertanahan sampai sertifikat atas nama Anda: balik nama sertifikat.
• Saat serah terima rumah baru, periksa kondisi bangunan dan catat cacat dalam berita acara. Gunakan masa pemeliharaan: garansi struktur dan masa pemeliharaan.
• Bila pengembang terlambat atau ingkar: pengembang terlambat serah terima, pembatalan PPJB dan pengembalian dana, pengembang pailit.
• Setelah KPR lunas, ambil sertifikat dan urus roya: pelunasan KPR dan pengembalian sertifikat.

Tips dan trik yang aman secara hukum

1. Negosiasikan pembagian biaya, bukan hanya harga. Siapa menanggung PPh, biaya PPAT, atau biaya pengecekan sering lebih mudah ditawar daripada harga rumah.
2. Minta "harga sudah termasuk PPN" ditulis di PPJB. Bila nanti ada fasilitas PPN DTP, tuliskan juga bahwa manfaatnya mengurangi harga yang Anda bayar.
3. Cek NPOPTKP daerah. Banyak daerah menetapkan NPOPTKP di atas Rp80 juta, dan ada pengurangan BPHTB untuk kondisi tertentu. Lihat Perda pajak daerah setempat.
4. Bayar bertahap mengikuti progres. Untuk rumah inden, kaitkan jadwal bayar dengan kemajuan fisik, bukan hanya tanggal kalender.
5. Simpan semua bukti. Brosur, chat dengan marketing, kuitansi, dan foto kondisi rumah. Bukti seperti inilah yang menentukan menang tidaknya sengketa.
6. Jangan pakai pinjam nama. Membeli atas nama orang lain demi syarat subsidi atau karena status WNA berisiko kehilangan rumah: risiko perjanjian pinjam nama.
7. Waspadai tawaran yang terlalu murah di media sosial dengan desakan transfer tanda jadi cepat: penipuan iklan properti online.

Pertanyaan yang sering diajukan

Rumah bekas dari perorangan kena PPN tidak?

Tidak, selama penjualnya bukan pengusaha kena pajak yang menjual dalam kegiatan usahanya. Pajak yang muncul adalah PPh penjual (umumnya 2,5%) dan BPHTB pembeli.

Apakah PPh 2,5% boleh dibebankan ke pembeli?

Secara hukum PPh adalah kewajiban penjual, tetapi para pihak boleh bersepakat lain soal siapa yang menanggung biayanya. Tuliskan di PPJB. Penyetorannya tetap atas nama penjual.

Kapan BPHTB dibayar bila membeli rumah inden?

Untuk jual beli, BPHTB terutang sejak PPJB ditandatangani (UU 1/2022 Pasal 49 huruf a). Dalam praktik, banyak daerah menagihnya saat validasi sebelum AJB. Tanyakan ke PPAT dan Bapenda setempat.

Berapa total biaya di luar harga?

Tidak ada angka hukum yang pasti karena tarif BPHTB, NPOPTKP, jasa PPAT, dan biaya bank berbeda-beda. Untuk perencanaan, sisihkan sekitar 8 sampai 10% dari harga, lalu sesuaikan setelah mendapat rincian tertulis.

Bolehkah membeli dari pengembang yang belum membangun apa pun?

Risikonya tinggi. Pemasaran rumah yang masih dibangun lewat perjanjian pendahuluan mensyaratkan keterbangunan minimal 20% dan kepastian tanah serta izin (UU 1/2011 Pasal 42). Bila syarat ini belum terpenuhi, jangan menyetor dana besar.

Dasar hukum

• Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (Pasal 7 ayat (1) UU PPN)
• Peraturan Pemerintah Nomor 49 Tahun 2022 tentang PPN Dibebaskan dan PPN atau PPN dan PPnBM Tidak Dipungut (Pasal 6 ayat (2) huruf j)
• Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (Pasal 1, 2)
• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (Pasal 44, 45, 46, 47, 49)
• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (Pasal 42)

Dalam kategori yang sama

• Tips Jadi Agen Properti yang Aman: Perjanjian, Komisi, Iklan Jujur, Lapor PPATK, Pajak, dan Risiko Pidana
• Kamus Hukum Properti: 56 Istilah Penting dari SHM, PPJB, BPHTB, sampai Roya
• Tips Jadi Agen Properti yang Aman: Perjanjian, Komisi, Iklan Jujur, Lapor PPATK, Pajak, dan Risiko Pidana

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.