Jual Beli Rumah yang Masih KPR: Cara Aman bagi Penjual dan Pembeli

Mengapa tidak semudah menjual rumah biasa

Pada rumah yang masih KPR, sertifikat disimpan bank dan dibebani Hak Tanggungan. Menurut UU 4/1996, Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya di tangan siapa pun, sehingga pembeli yang tidak teliti dapat menerima rumah yang masih bisa dilelang untuk utang penjual.

Karena itu langkah pertama selalu menghubungi bank: minta surat keterangan sisa utang dan tanyakan aturan pelunasan dipercepat beserta penaltinya.

Dua jalur yang umum

Jalur pertama adalah pelunasan dahulu. Pembeli membayar kepada penjual atau langsung ke bank sesuai kesepakatan, bank menerima pelunasan, Hak Tanggungan dicoret (roya), sertifikat diserahkan, lalu dibuat akta jual beli (AJB) di hadapan PPAT dan dilakukan balik nama.

Jalur kedua adalah pembeli mengambil alih KPR atau mengajukan KPR sendiri. Bank pembeli melunasi utang penjual, lalu rumah dibebani Hak Tanggungan baru atas nama pembeli. Hampir semua bank mensyaratkan persetujuan dan analisis kredit pembeli.

Peran PPJB dan uang muka

Jika pelunasan butuh waktu, para pihak dapat membuat perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) di hadapan notaris. Tuliskan siapa menanggung penalti bank, kapan pelunasan dilakukan, ke rekening mana uang dibayar, dan apa akibatnya bila salah satu pihak membatalkan.

Sebaiknya uang pembeli tidak diserahkan seluruhnya ke penjual sebelum pelunasan jelas. Banyak pihak memakai pembayaran bertahap yang langsung ke bank agar penyalahgunaan dapat dicegah.

Pajak dan biaya

Penjual umumnya membayar PPh pengalihan hak atas tanah dan bangunan, sementara pembeli membayar BPHTB. Biaya PPAT, roya, dan penalti diatur kesepakatan. Tuliskan pembagiannya dalam PPJB agar tidak menjadi sumber sengketa di kemudian hari.

Contoh

Pak Wawan (nama fiktif) ingin menjual rumah yang KPR-nya masih tersisa. Ia meminta surat keterangan sisa utang dari bank, lalu menawarkan kepada pembeli dua pilihan: pembeli membayar uang muka yang dipakai melunasi bank sehingga sertifikat dapat diambil, atau pembeli mengambil alih KPR dengan persetujuan bank. Semua kesepakatan dituangkan dalam PPJB di hadapan notaris, dan pembayaran ke bank dilakukan lewat rekening resmi dengan bukti transfer.

Risiko jual beli di bawah tangan

Ada praktik "oper kredit" tanpa sepengetahuan bank: pembeli membayar uang kepada penjual lalu melanjutkan cicilan atas nama penjual. Cara ini berbahaya. Secara hukum debitur di mata bank tetap penjual, sertifikat tetap atas nama penjual, dan pembeli sulit membuktikan haknya bila penjual wanprestasi, meninggal, atau menjaminkan rumah lagi.

Selain itu perjanjian KPR umumnya melarang pengalihan agunan tanpa izin bank, sehingga bank berhak menagih seluruh utang sekaligus. Pembeli pun bisa kehilangan uang dan rumah sekaligus.

Hak pembeli dan penjual dalam PPJB

Pembeli berhak atas kepastian bahwa sertifikat akan diserahkan setelah pelunasan, sedangkan penjual berhak atas pembayaran sesuai jadwal. Karena itu PPJB sebaiknya memuat tenggat pelunasan, denda keterlambatan, dan ketentuan pengembalian uang bila salah satu pihak membatalkan.

Bila rumah masih atas nama bersama suami istri, persetujuan pasangan wajib ada. Tanpa itu, jual beli dapat dipersoalkan di kemudian hari.

Pengecekan sertifikat sebelum bayar

Minta pembeli atau PPAT melakukan pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan untuk memastikan data fisik dan yuridis sesuai, tidak ada blokir, dan tidak ada sita. Pengecekan ini biasanya murah dibanding risikonya.

Cocokkan pula nama penjual dengan nama di sertifikat dan identitas. Ketidaksesuaian kecil sekalipun sebaiknya dijelaskan lebih dulu.

Peran PPAT dan notaris

PPAT membuat AJB, sedangkan notaris biasa membuat PPJB. Keduanya wajib memeriksa identitas para pihak dan keabsahan dokumen. Mintalah mereka menjelaskan urutan langkah dan memberi tanda terima atas dokumen yang diserahkan.

Jangan ragu bertanya tentang rincian biaya sejak awal. PPAT yang profesional akan menyampaikan rincian dan kuitansi resmi, termasuk pajak yang disetor atas nama para pihak.

Bila penjual wanprestasi

Jika penjual tidak melunasi bank sesuai janji, pembeli dapat menagih sesuai PPJB, termasuk pengembalian uang dan ganti rugi bila diperjanjikan. Karena itu pembayaran langsung ke bank dan bukti transfer sangat membantu pembuktian.

Hal yang sering keliru

• Menyerahkan uang tunai tanpa kuitansi dan bukti pembayaran ke bank.
• Mengira nama di cicilan bisa dipindahkan sendiri tanpa persetujuan bank.
• Membeli tanpa memeriksa apakah rumah dibebani sita atau Hak Tanggungan lain.

Dasar hukum

• UU 4/1996 Pasal 7 (Hak Tanggungan mengikuti objek)
• UU 4/1996 Pasal 18 dan 22 (hapus dan roya)
• Pasal 1320 KUH Perdata (syarat sah perjanjian)

Dalam kategori yang sama

• Jual Beli Tanah di Bawah Tangan: Risiko dan Cara Mengamankannya
• Jual Beli Tanah Online: Kenali Tanda Bahaya Penipuan
• Menjual Tanah Warisan yang Belum Dibagi: Syarat dan Risikonya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.