Jual Beli Tanah Online: Kenali Tanda Bahaya Penipuan

Mengapa penipuan tanah online marak?

Foto tanah mudah diambil dari tempat lain, dan sertifikat dapat difotokopi atau dipalsukan. Penipu memanfaatkan pembeli yang tergiur harga murah dan terburu-buru karena takut kehabisan.

Karena itu, iklan hanya boleh dianggap undangan untuk bertanya, bukan bukti bahwa tanah itu ada dan sah dijual.

Tanda bahaya yang paling umum

Pertama, harga terlalu murah tanpa alasan jelas. Kedua, penjual menolak bertemu atau hanya mau berkomunikasi lewat pesan. Ketiga, penjual meminta uang muka atau uang pengamanan sebelum ada pemeriksaan apa pun.

Keempat, nama di sertifikat berbeda dengan nama penjual, dan alasannya berbelit. Kelima, penjual mengaku sebagai kuasa tetapi tidak dapat menunjukkan surat kuasa yang sah.

Cara memeriksa keaslian

Mintalah penjual menunjukkan sertifikat asli, lalu ajukan pengecekan ke kantor pertanahan setempat untuk memastikan data tanah, pemilik, dan ada tidaknya catatan beban atau sengketa. Pengecekan ini biasanya dilakukan oleh atau bersama PPAT.

Kunjungi lokasi, cocokkan batas dengan gambar di sertifikat, dan tanyakan kepada warga atau perangkat kelurahan setempat. Pastikan juga peruntukan lahan sesuai rencana tata ruang.

Contoh kasus

Contoh: Pak Dimas fiktif menemukan tanah murah di media sosial. Penjual meminta transfer Rp50 juta sebagai tanda jadi dengan alasan banyak peminat. Pak Dimas menolak, meminta bertemu di kantor PPAT, dan meminta sertifikat dicek lebih dahulu.

Penjual langsung menghilang. Dengan sikap hati-hati itu Pak Dimas terhindar dari kerugian. Bila ia sudah mentransfer, ia perlu menyimpan bukti dan melapor kepada pihak berwenang.

Jika sudah terlanjur tertipu

Kumpulkan semua bukti: tangkapan layar percakapan, bukti transfer, nomor rekening, dan iklan. Laporkan ke bank untuk meminta pemblokiran rekening penerima bila memungkinkan, lalu buat laporan ke kepolisian.

Perbuatan menipu dapat dijerat pasal penipuan, dan penyebaran berita bohong yang merugikan konsumen dalam transaksi elektronik dapat diatur dalam UU ITE. Penilaian akhir ada pada aparat penegak hukum dan pengadilan.

Peran PPAT dalam transaksi aman

PPAT adalah pejabat yang berwenang membuat akta jual beli tanah. Akta itulah yang kemudian dipakai untuk balik nama di kantor pertanahan. PPAT juga biasanya memeriksa keaslian sertifikat sebelum akta ditandatangani.

Gunakan PPAT yang Anda pilih sendiri atau yang jelas terdaftar, bukan yang ditunjuk sepihak oleh penjual online yang baru dikenal.

Pembayaran bertahap yang lebih aman

Bila harga besar, bayarlah bertahap dan terikat pada tahapan hukum: uang muka setelah dokumen diperiksa, pelunasan saat penandatanganan akta. Hindari menyerahkan uang tunai tanpa bukti tertulis.

Pastikan rekening penerima atas nama pemilik tanah atau pihak yang dibuktikan berhak menerima pembayaran.

Pertanyaan yang sering muncul

Bolehkah membeli tanah lewat kuasa? Boleh sepanjang surat kuasanya sah dan jelas memberi wewenang menjual. Namun surat kuasa mutlak yang dulu dipakai untuk menutupi jual beli bermasalah sudah dibatasi, sehingga pembeli perlu ekstra hati-hati.

Bagaimana dengan tanah girik atau letter C? Tanah belum bersertifikat bisa dijual, tetapi risikonya lebih tinggi. Pemeriksaan di kelurahan dan kecamatan, serta riwayat penguasaan, perlu dilakukan lebih teliti sebelum membayar.

Apakah transaksi lewat marketplace atau grup media sosial berbeda hukumnya? Tidak. Perjanjian tetap sah bila memenuhi syarat, tetapi peralihan hak atas tanah baru terjadi dengan akta PPAT dan pendaftaran, bukan karena kesepakatan di dunia maya.

Mengapa tidak boleh terburu-buru

Penipu sengaja menciptakan rasa mendesak. Ingat bahwa tanah yang benar-benar sah dan layak akan tetap sah esok hari setelah diperiksa. Memberi waktu satu atau dua minggu untuk verifikasi jauh lebih murah dibanding kehilangan tabungan.

Ajak keluarga atau teman yang paham untuk ikut memeriksa. Pandangan kedua sering menangkap kejanggalan yang terlewat, misalnya perbedaan luas, nama, atau batas tanah.

Hal yang sering keliru

• Menganggap kuitansi atau chat sudah cukup sebagai bukti jual beli yang sah.
• Percaya pada fotokopi sertifikat atau foto layar tanpa pemeriksaan di kantor pertanahan.
• Mentransfer uang ke rekening pribadi orang lain atas nama kemudahan.

Dasar hukum

• PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah
• UU 1/2023 tentang KUHP
• UU 11/2008 tentang ITE sebagaimana diubah

Dalam kategori yang sama

• Menjual Tanah Warisan yang Belum Dibagi: Syarat dan Risikonya
• Menjual Tanah Setelah Pasangan Meninggal: Syarat yang Harus Dipenuhi
• Menjual Tanah Tanpa Persetujuan Pasangan: Apa Akibat Hukumnya?

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.