Menjual Tanah Setelah Pasangan Meninggal: Syarat yang Harus Dipenuhi

Mengapa tidak bisa langsung dijual

Setelah pasangan meninggal, hartanya menjadi harta peninggalan yang harus dibagi kepada ahli waris. Sertipikat yang masih atas nama almarhum tidak dapat dipakai langsung untuk jual beli di hadapan PPAT.

Pejabat pertanahan akan meminta bukti bahwa hak sudah beralih kepada ahli waris. Itu sebabnya urusan waris perlu dibereskan terlebih dahulu.

Bagian janda atau duda

Bila tanah dibeli selama pernikahan, pada dasarnya separuhnya adalah bagian pasangan yang masih hidup sebagai harta bersama. Separuh sisanya merupakan harta peninggalan yang dibagi kepada ahli waris, termasuk pasangan yang hidup dan anak-anak.

Contoh: Bu Rahayu ditinggal suaminya, Pak Samsul, dengan dua anak. Rumah yang dibeli saat menikah dianggap harta bersama. Separuh menjadi bagian Bu Rahayu, dan separuh lagi dibagi sebagai warisan antara Bu Rahayu dan kedua anak menurut hukum waris yang berlaku bagi mereka.

Urus surat waris dan balik nama

Mintalah surat keterangan waris atau penetapan ahli waris sesuai kebiasaan yang berlaku. Setelah itu, daftarkan peralihan hak karena waris di kantor pertanahan, sehingga sertipikat tercatat atas nama para ahli waris.

Tanpa langkah ini, pembeli dan bank akan ragu melanjutkan transaksi.

Persetujuan seluruh ahli waris

Penjualan tanah warisan memerlukan tanda tangan semua ahli waris. Jika ada yang berhalangan hadir, buat surat kuasa menjual yang jelas dan sah, sebaiknya notariil.

Ingatlah bahwa kuasa berakhir bila pemberi kuasa meninggal. Karena itu pastikan semua pemberi kuasa masih hidup saat akta jual beli ditandatangani.

Bila ada anak di bawah umur

Anak di bawah umur diwakili wali, biasanya orang tua yang masih hidup. Namun untuk menjual atau mengalihkan harta anak, umumnya diperlukan izin atau penetapan pengadilan yang memastikan penjualan menguntungkan anak.

Siapkan alasan yang jelas, misalnya untuk biaya pendidikan, dan rencana penyimpanan hasil penjualan untuk kepentingan anak.

Utang dan kewajiban almarhum

Sebelum menjual, periksa apakah ada utang atau kredit yang dijaminkan dengan tanah, misalnya KPR. Hak tanggungan harus dilunasi dan dicoret sebelum tanah dapat dialihkan kepada pembeli.

Cek juga tunggakan pajak bumi dan bangunan agar tidak menghambat proses.

Contoh urutan praktis

Contoh: Pak Hartono wafat dan meninggalkan istri, Bu Marni, serta seorang anak berusia dua puluh tahun. Bu Marni mengurus surat kematian, membuat surat keterangan waris, lalu mengajukan balik nama ke kantor pertanahan atas nama dirinya dan anaknya. Setelah itu mereka berdua menandatangani akta jual beli di hadapan PPAT dan hasil penjualan dibagi sesuai bagian.

Perhatikan bahwa semua langkah dilakukan berurutan. Melewatkan satu langkah membuat PPAT menolak membuat akta.

Beberapa pertanyaan umum

Bolehkah menjual tanah dengan kuasa dari ahli waris? Boleh, selama kuasa itu sah dan pemberi kuasa masih hidup. Bagaimana jika ada wasiat? Wasiat harus diperhatikan dan tidak boleh melanggar bagian yang dilindungi hukum.

Bagaimana jika tanah dibeli sebelum menikah? Maka tanah itu harta bawaan almarhum dan seluruhnya menjadi harta peninggalan yang dibagi kepada ahli waris. Karena status ini memengaruhi bagian masing-masing, periksa riwayat perolehan tanahnya dengan teliti.

Menyusun rencana dan dokumen

Sebelum mengambil keputusan besar, kumpulkan semua dokumen dan catat kronologi kejadian dengan tanggal yang jelas. Kronologi yang rapi memudahkan advokat atau notaris menilai posisi Anda, dan menghemat waktu konsultasi. Jangan ragu meminta penjelasan tertulis dari pejabat yang menangani berkas Anda.

Buatlah juga daftar seluruh ahli waris beserta kontaknya sejak awal. Daftar ini mencegah ada pihak terlupa dan mempercepat proses tanda tangan saat akta jual beli dibuat.

Pajak dan biaya penjualan

Hasil penjualan dapat dikenai pajak penghasilan atas pengalihan tanah dan bangunan, sedangkan pembeli membayar pajak perolehan hak. Besarnya mengikuti ketentuan yang berlaku, jadi tanyakan pada kantor pajak dan PPAT sebelum menetapkan harga.

Hal yang sering keliru

• Menjual tanah memakai sertipikat atas nama almarhum tanpa balik nama waris.
• Menandatangani akta tanpa persetujuan anak atau ahli waris lain.
• Mengabaikan hak anak di bawah umur atau utang yang dijaminkan.

Dasar hukum

• PP 24/1997 Pasal 42
• UU 1/1974 Pasal 35
• KUHPerdata Pasal 1813

Dalam kategori yang sama

• Menjual Tanah Tanpa Persetujuan Pasangan: Apa Akibat Hukumnya?
• Kavling Murah Tanpa Izin: Risiko yang Mengintai Pembeli
• Warga Asing dan Properti di Indonesia: Hak Pakai dan Batasannya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.