Warga Asing dan Properti di Indonesia: Hak Pakai dan Batasannya

Prinsip dasar: hak milik hanya untuk WNI

Pasal 21 UUPA menyatakan hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. Orang asing tidak dapat memperolehnya. Bila WNA memperoleh hak milik karena pewarisan atau percampuran harta karena perkawinan, hak itu wajib dilepaskan dalam waktu satu tahun, jika tidak tanah jatuh kepada negara.

Prinsip ini bertujuan menjaga tanah nasional bagi warga negara dan mencegah penguasaan tanah oleh pihak asing secara luas.

Hak yang masih terbuka bagi WNA

Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memegang hak pakai atas tanah. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 mengatur hak pakai dan satuan rumah susun bagi orang asing, termasuk rumah tunggal di atas tanah hak pakai dan satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah hak pakai.

Persyaratan penting meliputi dokumen keimigrasian yang sah, batas harga minimum yang ditetapkan peraturan menteri pertanahan, dan keterbatasan jumlah serta luas bidang. Jangka waktu hak pakai bagi orang asing umumnya dapat diperpanjang dan diperbarui, tetapi tidak selamanya.

Contoh: Mr. Daniel, warga asing fiktif yang bekerja di Indonesia dengan izin tinggal sah, ingin membeli apartemen. Ia memeriksa bahwa apartemen berada di atas tanah yang dapat menjadi hak pakai dan harganya di atas batas minimum. Setelah itu akta dibuat di hadapan PPAT dan hak pakainya didaftarkan.

Rumah susun dan hunian khusus

Orang asing dimungkinkan memiliki satuan rumah susun di atas tanah hak pakai atas tanah negara atau hak pengelolaan. Pembatasan lokasi juga berlaku, misalnya bukan di kawasan rumah subsidi atau perumahan sederhana.

Pengembang wajib menjelaskan jenis hak tanah di bawah proyek. Calon pembeli asing sebaiknya meminta rincian tertulis tentang jenis hak, sisa jangka waktu, dan kemungkinan perpanjangan.

Perkawinan campuran dan pewarisan

Warga negara Indonesia yang menikah dengan WNA tanpa perjanjian pemisahan harta bisa menghadapi kesulitan memiliki hak milik atas tanah karena adanya harta bersama. Perjanjian perkawinan yang dibuat sebelum atau pada saat perkawinan dapat membantu menjaga kepemilikan WNI.

Mengenai warisan, WNA yang menerima warisan berupa hak milik wajib melepaskan haknya dalam jangka waktu yang ditentukan. Perencanaan dini bersama notaris dan PPAT mencegah hilangnya hak.

Langkah aman dan tanda bahaya

Langkah aman: pastikan penjual memiliki hak yang sah, periksa jenis hak di bawah objek, cek batas harga minimum, dan lakukan transaksi hanya di hadapan PPAT. Minta bukti pendaftaran hak pakai atas nama pembeli asing.

Tanda bahaya: penjual meminta pembeli asing memakai nama pihak lain, menjanjikan hak milik tanpa dasar, atau menawarkan harga jauh di bawah pasar tanpa dokumen yang jelas.

Contoh perhitungan langkah praktis

Misalkan seorang pekerja asing berencana tinggal dua tahun di Indonesia. Dalam kondisi seperti itu, sewa jangka menengah sering lebih masuk akal daripada membeli, karena biaya pajak dan notaris tidak kecil dan hak pakai punya batas waktu. Bandingkan kebutuhan jangka pendek dan panjang sebelum memutuskan.

Bila memang ingin membeli, mintalah gambaran biaya total: harga, pajak pembeli, biaya PPAT dan pendaftaran, serta iuran pengelolaan. Pastikan pula bagaimana hak pakai dialihkan kepada pembeli berikutnya, karena pembeli berikutnya juga harus memenuhi syarat.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah WNA boleh memiliki tanah kosong? Umumnya tidak dapat memiliki hak milik atas tanah kosong. Hak pakai atas tanah tertentu mungkin dimungkinkan menurut peraturan, tetapi syarat dan batasannya ketat.

Bagaimana jika izin tinggal berakhir? Hak pakai orang asing terkait dengan keberadaannya di Indonesia. Bila ia meninggalkan Indonesia, hak harus dilepas atau dialihkan sesuai ketentuan, sehingga rencana jangka panjang harus dipikirkan sejak awal.

Apakah perusahaan asing dapat membeli tanah? Perusahaan penanaman modal asing dapat memegang hak tertentu seperti HGB atau hak pakai untuk menjalankan usahanya, tetapi bukan hak milik.

Penutup praktis

Sebelum menandatangani apa pun, mintalah penjelasan tertulis tentang jenis hak, sisa jangka waktu, dan syarat pengalihan. Transaksi yang dilakukan terbuka dan melalui PPAT jauh lebih aman daripada kesepakatan di bawah tangan.

Hal yang sering keliru

• Mengira pembayaran penuh kepada developer sudah memberi hak milik atas apartemen.
• Meminjam nama pasangan atau teman untuk menanggung hak atas tanah.
• Mengabaikan sisa jangka waktu hak pakai dan biaya perpanjangannya.

Dasar hukum

• UU Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 21
• PP Nomor 18 Tahun 2021
• UU Nomor 20 Tahun 2011

Dalam kategori yang sama

• KKPR dan PBG: Dua Izin Penting Sebelum Membangun
• Konsinyasi Ganti Rugi di Pengadilan: Alur dan Hak Pemilik
• Kontrak Pembangunan Rumah: Isi Penting yang Wajib Ada di Perjanjian

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.