Kontrak Pembangunan Rumah: Isi Penting yang Wajib Ada di Perjanjian

Mengapa kontrak tertulis penting

Perjanjian yang sah mengikat para pihak seperti undang-undang (Pasal 1338 KUHPerdata). Karena itu apa yang tertulis di dalamnya akan menjadi pegangan ketika terjadi perselisihan. Kesepakatan lisan boleh saja sah, tetapi sangat sulit dibuktikan ketika harga membengkak atau hasilnya tidak sesuai harapan.

Untuk jasa konstruksi, UU 2/2017 tentang Jasa Konstruksi menegaskan bahwa kontrak kerja konstruksi dibuat secara tertulis dan memuat sejumlah hal pokok. Walaupun pembangunan rumah pribadi berskala kecil, semangat aturan itu patut diikuti.

Klausul yang tidak boleh terlewat

Pertama, para pihak dan lingkup pekerjaan: siapa pemberi kerja, siapa kontraktor, dan apa yang dibangun, lengkap dengan lokasi. Kedua, harga dan cara pembayaran, apakah borongan tetap atau berdasarkan volume, serta tahapan pembayaran yang dikaitkan dengan progres. Ketiga, jadwal pelaksanaan dengan tanggal mulai dan selesai.

Keempat, spesifikasi bahan dan mutu, misalnya merek atau kelas bahan yang dipakai. Kelima, denda keterlambatan, jaminan, dan masa pemeliharaan. Keenam, ketentuan perubahan pekerjaan, keadaan memaksa, pemutusan kontrak, dan cara menyelesaikan sengketa, misalnya musyawarah, mediasi, atau pengadilan negeri tertentu.

Lampiran sebagai bagian kontrak

Gambar kerja, rencana anggaran biaya (RAB), daftar bahan, dan jadwal pekerjaan sebaiknya dilampirkan dan dinyatakan sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari kontrak. Tanpa lampiran, kata-kata seperti rumah dua lantai bermutu baik terlalu kabur untuk ditegakkan.

Contoh: Bu Wulan membangun rumah bersama kontraktor Pak Hasan dengan kontrak borongan. Kontrak mencantumkan jenis keramik, ketebalan beton, dan pembayaran dalam lima tahap sesuai progres. Ketika Pak Hasan memakai keramik berkualitas lebih rendah, Bu Wulan menunjuk lampiran spesifikasi dan meminta penggantian, sehingga perselisihan cepat selesai.

Klausul tentang risiko dan perubahan

Perubahan desain di tengah jalan hampir selalu terjadi. Atur bahwa perubahan hanya berlaku bila disetujui tertulis, dengan perhitungan biaya dan waktu tambahannya. Atur juga siapa menanggung kenaikan harga bahan, kecuali kontrak borongan menetapkan harga tetap.

Cantumkan pula keadaan memaksa seperti bencana atau kerusuhan, serta akibatnya pada jadwal. Tanpa klausul ini, penundaan akibat hal luar biasa mudah menjadi bahan saling menyalahkan.

Penyelesaian sengketa dan pemutusan kontrak

Tentukan langkah bertahap: musyawarah lebih dulu, lalu mediasi, kemudian pengadilan atau arbitrase bila disepakati. Atur pula syarat pemutusan, misalnya bila kontraktor terlambat melebihi batas tertentu setelah diberi peringatan tertulis.

Hindari klausul yang berat sebelah, seperti uang muka tidak dapat dikembalikan dalam keadaan apa pun. Klausul semacam itu dapat dinegosiasikan sebelum tanda tangan.

Tanggung jawab atas mutu setelah selesai

Pekerjaan yang telah diserahterimakan belum tentu bebas dari cacat. KUHPerdata (Pasal 1609) mengenal tanggung jawab pemborong bila bangunan roboh atau rusak dalam jangka waktu tertentu karena cacat konstruksi, sedangkan UU Jasa Konstruksi mengatur kegagalan bangunan. Karena itu, kontrak sebaiknya memuat masa pemeliharaan dan kewajiban memperbaiki cacat.

Sistem borongan atau sistem harga satuan

Ada dua cara umum menetapkan harga. Pada sistem borongan atau harga tetap, kontraktor berjanji menyelesaikan pekerjaan dengan harga total tertentu; risiko kenaikan bahan sebagian besar ditanggung kontraktor. Pada sistem harga satuan, pembayaran dihitung berdasarkan volume pekerjaan yang benar-benar dikerjakan, sehingga total biaya dapat naik atau turun.

Pilih sistem yang sesuai dengan kebutuhan dan tuliskan secara tegas. Borongan memberi kepastian anggaran, sedangkan harga satuan lebih fleksibel bila desain masih sering berubah.

Bea meterai dan bukti kesepakatan

Kontrak yang menjadi bukti perdata lazimnya dibubuhi meterai sesuai ketentuan yang berlaku. Meterai tidak menentukan sah atau tidaknya perjanjian, tetapi berkaitan dengan kekuatan dokumen sebagai alat bukti di pengadilan. Tanyakan ketentuan terbarunya kepada kantor pos atau notaris.

Setiap halaman sebaiknya diparaf, dan kedua pihak memegang satu eksemplar asli. Simpan pula seluruh lampiran, berita acara, dan kuitansi pembayaran dalam satu berkas rapi.

Konsultasi dan penyelesaian lebih awal

Semakin cepat masalah dibicarakan, semakin murah dan sederhana penyelesaiannya. Bila ragu tentang hak dan kewajiban Anda, bertanyalah kepada advokat, lembaga bantuan hukum, atau pihak berwenang setempat sebelum mengambil langkah yang sulit dibatalkan. Simpan semua dokumen dan catatan dalam satu berkas agar siap digunakan kapan saja diperlukan.

Hal yang sering keliru

• Menandatangani kontrak standar kontraktor tanpa membaca. Pasal berat sebelah tetap mengikat.
• Menganggap uang muka besar otomatis menjamin. Bayar sesuai progres.
• Mengubah pekerjaan hanya lewat obrolan, sehingga biaya tambahan tidak bisa dibuktikan.

Dasar hukum

• KUHPerdata Pasal 1338
• KUHPerdata Pasal 1609
• UU 2/2017 tentang Jasa Konstruksi

Dalam kategori yang sama

• Kost dan Kontrakan: Soal Deposit dan Perselisihan yang Sering Terjadi
• KPR Macet: Tahapan Sampai Eksekusi Hak Tanggungan
• KPR Syariah dan Konvensional: Beda Akad dan Akibat Hukumnya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.