KPR Macet: Tahapan Sampai Eksekusi Hak Tanggungan

Mengapa rumah bisa dilelang

Saat KPR disetujui, rumah dibebani Hak Tanggungan yang dibuat dengan akta PPAT dan didaftarkan di Kantor Pertanahan. Sertifikat Hak Tanggungan memuat irah-irah "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa" sehingga memiliki kekuatan eksekutorial seperti putusan pengadilan.

Artinya, jika debitur cidera janji, bank sebagai pemegang Hak Tanggungan pertama dapat menjual rumah melalui pelelangan umum dan mengambil pelunasan dari hasil penjualan, sebagaimana diatur dalam UU 4/1996.

Tahap penagihan dan restrukturisasi

Umumnya bank memulai dengan pengingat, lalu surat peringatan tertulis secara bertahap. Pada fase ini Anda masih punya ruang berunding, misalnya penjadwalan ulang, perpanjangan tenor, atau keringanan sementara bila usaha Anda terdampak.

Syaratnya biasanya Anda masih punya kemampuan bayar yang realistis dan beritikad baik. Ajukan permohonan secara tertulis dan minta tanda terima, supaya ada bukti Anda sudah berupaya.

Cara lelang berjalan

Lelang Hak Tanggungan dilakukan melalui kantor lelang negara dan didahului pengumuman di media sesuai ketentuan. Penjualan lelang di bawah tangan pada dasarnya hanya dimungkinkan bila ada kesepakatan debitur dan bank serta memenuhi syarat dalam UU 4/1996.

Debitur berhak mengetahui jadwal lelang dan nilai limit yang ditetapkan. Jika harga hasil lelang melebihi utang dan biaya, sisanya menjadi hak debitur; bila kurang, sisa utang tetap dapat ditagih.

Contoh

Bu Sari (nama fiktif) kehilangan sebagian penghasilan sehingga menunggak beberapa bulan. Ia segera menemui bank, membawa bukti penurunan penghasilan, dan mengajukan perpanjangan tenor secara tertulis. Selama proses, ia tetap membayar sebesar kemampuannya dan menyimpan seluruh bukti pembayaran. Hasilnya tidak dijamin, tetapi komunikasi yang tertib membuatnya punya pegangan bila kemudian terjadi perbedaan pendapat.

Kalau tidak setuju dengan tindakan bank

Debitur dapat mengajukan keberatan tertulis, mengadu ke OJK, atau menggugat ke pengadilan bila menilai ada pelanggaran prosedur, misalnya nilai tunggakan yang keliru atau lelang tanpa pemberitahuan yang patut. Gugatan tidak otomatis menghentikan lelang, kecuali ada penetapan pengadilan.

Pertimbangkan berkonsultasi dengan advokat secepatnya, karena waktu antara pengumuman dan hari lelang bisa singkat.

Menjual sendiri sebelum dilelang

Banyak debitur memilih menjual rumah sendiri dengan persetujuan bank karena harga biasanya lebih baik daripada lelang. Bank perlu menyetujui dan hasil penjualan dipakai melunasi sisa utang lebih dulu.

Lakukan lewat PPAT dan pastikan pelunasan serta pencoretan Hak Tanggungan (roya) dilaksanakan, agar pembeli tidak mewarisi masalah.

Hak debitur yang perlu diingat

Debitur berhak mendapat informasi yang jelas tentang jumlah tunggakan, denda, dan dasar perhitungannya. Minta rincian tertulis bila angka dari bank terasa tidak sesuai dengan catatan Anda, dan bandingkan dengan bukti transfer.

Penagihan juga harus dilakukan dengan cara yang patut. Penagihan yang disertai ancaman, kekerasan, atau penyebaran data pribadi kepada pihak lain dapat dilaporkan ke OJK atau pihak berwajib. Simpan rekaman atau pesan sebagai bukti.

Langkah praktis bulan pertama menunggak

Mulailah dengan memeriksa penyebab: apakah gangguan sementara atau penurunan penghasilan jangka panjang. Dua keadaan itu butuh solusi berbeda, misalnya keringanan sementara untuk yang pertama dan perpanjangan tenor atau penjualan rumah untuk yang kedua.

Susun anggaran sederhana, prioritaskan cicilan rumah, lalu hubungi bank sebelum jatuh tempo berikutnya. Catat tanggal, nama petugas, dan isi pembicaraan setiap kali berkomunikasi.

Peran asuransi dan keluarga

Periksa apakah KPR Anda dilindungi asuransi jiwa atau asuransi kredit. Bila debitur meninggal dunia atau mengalami kejadian yang dijamin polis, utang bisa dilunasi oleh perusahaan asuransi, sehingga rumah tidak perlu dilelang. Karena itu ahli waris sebaiknya tahu di mana polis disimpan.

Bila debitur meninggal tanpa polis yang berlaku, kewajiban utang beralih kepada ahli waris dalam batas harta peninggalan. Ahli waris sebaiknya segera menghubungi bank dan mengurus dokumen kewarisan agar dapat berunding.

Kapan perlu bantuan hukum

Mintalah bantuan advokat bila Anda menerima somasi, pemberitahuan lelang, atau bila ada perbedaan besar antara hitungan Anda dan bank. Advokat dapat membantu meninjau perjanjian, menyusun surat keberatan, dan menilai peluang menempuh jalur hukum, tanpa menjanjikan hasil tertentu.

Hal yang sering keliru

• Mengira rumah otomatis disita setelah satu kali telat bayar; ada tahapan dan pemberitahuan.
• Menghindari bank dan tidak membalas surat, padahal itu menutup pintu restrukturisasi.
• Menjual rumah di bawah tangan tanpa sepengetahuan bank, yang berisiko menimbulkan sengketa dengan pembeli.

Dasar hukum

• UU 4/1996 Pasal 6 (hak menjual atas kekuasaan sendiri)
• UU 4/1996 Pasal 14 (irah-irah sertifikat HT)
• UU 4/1996 Pasal 20 (eksekusi Hak Tanggungan)

Dalam kategori yang sama

• KPR Syariah dan Konvensional: Beda Akad dan Akibat Hukumnya
• Lahan Pertanian Berkelanjutan (LP2B): Kapan Boleh Dialihfungsikan?
• Mafia Tanah: Modus Umum dan Cara Mencegahnya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.