KPR Syariah dan Konvensional: Beda Akad dan Akibat Hukumnya

Dua cara membiayai rumah

Pada KPR konvensional, bank meminjamkan uang kepada Anda. Anda mengembalikannya dalam jangka waktu tertentu ditambah bunga, dan perjanjian pokoknya adalah perjanjian kredit.

Pada KPR syariah, bank tidak meminjamkan uang. Hubungan hukumnya berupa jual beli, sewa, atau kerja sama kepemilikan, sehingga yang dibicarakan di akad adalah harga, margin, atau ujrah, bukan bunga.

Jenis akad yang lazim dipakai

Bentuk yang paling sering dijumpai adalah murabahah, yaitu bank membeli rumah lalu menjualnya kepada Anda dengan harga yang sudah ditambah keuntungan dan dicicil. Karena harga sudah disepakati di awal, besar cicilan pada prinsipnya tidak berubah selama akad.

Bentuk lain adalah ijarah muntahiyah bittamlik (sewa yang berakhir dengan kepemilikan) dan musyarakah mutanaqisah (kepemilikan bersama yang porsi bank-nya berkurang seiring cicilan). Masing-masing punya aturan hak dan kewajiban berbeda, jadi tanyakan akad mana yang dipakai.

Yang sama dari keduanya

Rumah yang dibeli hampir selalu dijadikan jaminan. Jaminan itu dipasang lewat Hak Tanggungan sesuai UU 4/1996, sehingga bila cicilan macet, bank berhak menempuh penjualan lelang atas rumah tersebut, baik pada KPR syariah maupun konvensional.

Bank syariah juga diawasi OJK, dan nasabahnya dilindungi ketentuan perlindungan konsumen sektor jasa keuangan. Jadi label "syariah" tidak membuat Anda kebal dari risiko gagal bayar.

Bila ada keterlambatan, kedua jenis KPR biasanya mengenal tahapan peringatan tertulis, penjadwalan ulang, dan baru terakhir penjualan agunan. Bicarakan kesulitan Anda sedini mungkin dengan bank, karena opsi keringanan lebih terbuka sebelum tunggakan menumpuk. Pada KPR syariah, denda keterlambatan umumnya diperuntukkan bagi dana sosial dan bukan keuntungan bank, tetapi tetap periksa bunyi akadnya.

Hal lain yang patut dicek adalah siapa yang menanggung risiko bila rumah rusak atau pembeli meninggal dunia. Jawabannya biasanya ada di polis asuransi yang menyertai KPR, sehingga pahami cakupannya sejak awal.

Contoh

Pak Hendra (nama fiktif) membandingkan dua penawaran untuk rumah seharga sama. Bank A menawarkan bunga promo yang kemudian mengambang, sedangkan Bank B menawarkan murabahah dengan cicilan tetap. Pak Hendra meminta tabel angsuran lengkap dari keduanya, lalu menghitung total yang dibayar sampai lunas, bukan hanya cicilan bulan pertama. Setelah itu ia memilih sesuai kemampuan arus kasnya, dan membaca pasal pelunasan dipercepat serta denda sebelum tanda tangan.

Biaya yang sering terlewat

Selain cicilan, ada biaya provisi, administrasi, penilaian agunan (appraisal), asuransi jiwa dan kebakaran, serta biaya notaris dan pajak pembelian. Pada KPR syariah biaya serupa juga ada, hanya namanya bisa berbeda, misalnya ujrah atau biaya administrasi akad.

Mintalah bank menuliskan seluruh biaya itu dalam satu lembar, lalu jumlahkan. Dengan begitu Anda bisa membandingkan dua penawaran secara adil, bukan sekadar mengikuti iklan cicilan per bulan.

Langkah memilih yang bijak

Pertama, hitung kemampuan bayar: banyak orang menyarankan cicilan tidak membebani sebagian besar penghasilan bulanan, dan sisakan dana darurat. Kedua, tanyakan apakah cicilan tetap atau bisa berubah, dan sampai kapan. Ketiga, tanyakan aturan jika Anda ingin melunasi lebih cepat atau memindahkan KPR ke bank lain.

Keempat, catat nama pejabat bank yang menjelaskan dan simpan semua brosur serta pesan tertulis. Bila kemudian ada perbedaan antara janji lisan dan isi akad, yang mengikat adalah akad yang Anda tandatangani.

Bila terjadi sengketa

Mulailah dengan pengaduan tertulis ke bank dan simpan buktinya. Bila tidak selesai, Anda dapat memakai layanan penyelesaian sengketa di lembaga alternatif sektor jasa keuangan atau menempuh pengadilan.

Untuk perkara ekonomi syariah, kewenangan pengadilannya umumnya ada pada Pengadilan Agama, tetapi akad kadang memuat pilihan forum. Karena itu bacalah klausul penyelesaian sengketa dengan teliti dan konsultasikan bila ragu.

Hal yang sering keliru

• Mengira KPR syariah pasti lebih murah; total biaya harus dihitung sendiri sampai lunas.
• Hanya membandingkan cicilan bulan pertama dan mengabaikan biaya awal, asuransi, serta denda.
• Menganggap rumah tidak bisa dilelang pada KPR syariah; jaminan Hak Tanggungan tetap berlaku.

Dasar hukum

• UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan
• UU 21/2008 tentang Perbankan Syariah
• UU 7/1989 jo. UU 3/2006 dan UU 50/2009 Peradilan Agama (ekonomi syariah)

Dalam kategori yang sama

• Lahan Pertanian Berkelanjutan (LP2B): Kapan Boleh Dialihfungsikan?
• Mafia Tanah: Modus Umum dan Cara Mencegahnya
• Nominee: Risiko Memakai Nama Orang Lain untuk Tanah WNA

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.