Nominee: Risiko Memakai Nama Orang Lain untuk Tanah WNA

Apa itu nominee

Nominee adalah praktik di mana nama seorang warga negara Indonesia dipakai sebagai pemilik formal tanah, sedangkan dana dan kendali sebenarnya berada pada warga negara asing. Biasanya disertai perjanjian pinjam nama, surat kuasa, atau pernyataan yang menyatakan bahwa pemilik sebenarnya adalah WNA.

Praktik ini sering dilakukan karena orang asing ingin memiliki tanah atau vila, terutama di daerah wisata, tetapi tidak dapat memegang hak milik.

Mengapa dilarang

Pasal 26 ayat (2) UUPA menyatakan bahwa jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, dan perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing adalah batal demi hukum. Tanahnya jatuh kepada negara, dan hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.

Selain itu, Pasal 1320 KUH Perdata mensyaratkan sebab yang halal untuk sahnya perjanjian. Perjanjian yang tujuannya menyelundupkan hukum dianggap memiliki sebab yang terlarang, sehingga tidak mengikat.

Contoh: Mr. Peter, warga asing fiktif, membeli tanah atas nama kenalannya, Pak Wayan, dengan perjanjian pinjam nama. Beberapa tahun kemudian Pak Wayan menolak mengembalikan tanah. Ketika Peter menggugat, pengadilan dapat menilai perjanjian itu batal, sehingga Peter sulit menuntut haknya.

Risiko bagi semua pihak

Bagi WNA, risiko terbesar adalah kehilangan uang. Ia tidak tercatat sebagai pemilik, dan dasar tuntutannya adalah perjanjian yang dapat dinyatakan batal. Tanah bisa dijual, diwariskan, atau dijaminkan oleh nama yang tercatat.

Bagi WNI nominee, risikonya berupa sengketa, pemeriksaan, dan potensi sanksi bila praktik dianggap menyelundupkan hukum. Pewaris nominee juga dapat berhadapan dengan sengketa karena tanah dianggap bagian warisan.

Alternatif yang sah

Orang asing dapat memakai jalur hukum yang tersedia: hak pakai atas rumah tunggal, satuan rumah susun di atas tanah hak pakai, atau sewa jangka panjang yang tertulis. Perusahaan penanaman modal asing dapat memegang HGB atau hak lain sesuai bidang usaha.

Bagi pasangan campuran, perjanjian perkawinan yang tepat sering menjadi jalan keluar bagi WNI agar tanahnya tidak menjadi harta bersama dengan WNA.

Bila sudah telanjur nominee

Hentikan praktik yang berisiko lebih besar, kumpulkan bukti dana dan komunikasi, dan konsultasikan dengan advokat untuk memetakan pilihan, misalnya pengalihan ke bentuk hak yang sah atau penyelesaian damai. Jangan menandatangani dokumen baru tanpa memahami akibat hukumnya.

Konsultasi sebaiknya dilakukan sebelum sengketa terjadi, karena penyelesaian damai biasanya lebih mudah saat para pihak masih bekerja sama.

Contoh dokumen yang sering muncul dan mengapa lemah

Dalam praktik nominee biasanya ada tiga dokumen: perjanjian pinjam nama, surat kuasa menjual yang tidak dapat dicabut, dan surat pernyataan bahwa nama tercatat hanya menjadi wakil. Banyak orang merasa tiga dokumen itu melindungi. Padahal, bila tujuan utamanya melanggar larangan UUPA, dokumen tersebut mudah dipersoalkan sebagai perjanjian dengan sebab terlarang.

Notaris dan PPAT yang jujur akan menolak membuat akta yang jelas dimaksudkan untuk menyelundupkan hukum. Jika ada pihak yang menjanjikan bahwa semuanya aman dan sudah lazim dilakukan, itu pertanda untuk berhati-hati. Kelaziman bukan berarti sah.

Contoh: Bu Dewi, warga fiktif yang menjadi nama tercatat, menemukan bahwa pihak asing meminta surat kuasa tak dapat dicabut. Ia berkonsultasi dan menolak menandatangani, lalu menyarankan struktur hak pakai yang sah. Keputusan itu melindunginya dari sengketa dan dari risiko dianggap membantu penyelundupan hukum.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah ada sanksi pidana? Akibat utama yang ditegaskan UUPA bersifat perdata dan administratif, tetapi pemalsuan dokumen atau keterangan palsu dalam proses pendaftaran dapat berimplikasi pidana.

Apakah uang WNA bisa dituntut kembali? Kemungkinan ada, misalnya dengan dasar perbuatan melawan hukum atau pengembalian yang tidak semestinya, tetapi hasilnya tidak pasti dan membutuhkan bukti yang kuat.

Penutup praktis

Pegangan sederhana: bila struktur kepemilikan baru bisa bekerja karena ada pihak yang diminta menutup mata, kemungkinan besar struktur itu bermasalah. Pilih jalur yang tercatat atas nama pemilik sebenarnya sesuai hak yang diizinkan, dan simpan seluruh dokumen secara rapi.

Dengan pendampingan yang benar sejak awal, kebutuhan orang asing untuk tinggal atau berinvestasi tetap dapat dipenuhi tanpa melanggar larangan, tanpa menjerumuskan pihak Indonesia yang membantu, dan tanpa menanggung risiko kehilangan uang.

Hal yang sering keliru

• Menganggap perjanjian pinjam nama otomatis melindungi pemilik sebenarnya.
• Mengira nama di sertifikat tidak penting selama ada surat kuasa.
• Menunda mencari solusi hukum sampai terjadi sengketa.

Dasar hukum

• UU Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 26 ayat (2)
• KUH Perdata Pasal 1320
• PP Nomor 18 Tahun 2021

Dalam kategori yang sama

• NOP PBB dan SPPT: Fungsi dan Batasannya
• Pagar atau Bangunan Menyeberang ke Tanah Tetangga: Akibat Hukumnya
• PBB: Cara Mengajukan Keberatan dan Pengurangan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.