KKPR dan PBG: Dua Izin Penting Sebelum Membangun

Apa itu KKPR

Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) adalah penilaian apakah kegiatan yang akan dilakukan di suatu lokasi sesuai dengan rencana tata ruang. Konsep ini muncul dari penataan ruang pasca UU Cipta Kerja dan turunannya, antara lain PP 21/2021.

Bagi pelaku usaha, KKPR menjadi dasar sebelum memperoleh perizinan berusaha. Untuk rumah tinggal pribadi, kewajibannya dan cara pemenuhannya dapat berbeda, dan sering kali cukup dengan pengecekan kesesuaian peruntukan oleh dinas. Tanyakan kepada dinas setempat bagaimana ketentuan untuk kegiatan Anda.

Apa itu PBG

Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik untuk membangun, mengubah, memperluas, mengurangi, dan merawat bangunan gedung sesuai standar teknis. PBG diatur dalam PP 16/2021 sebagai pelaksanaan UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung, dan menggantikan istilah IMB.

Persetujuan ini diajukan secara daring melalui sistem informasi bangunan gedung yang disediakan pemerintah, lalu dinilai oleh tim penilai teknis. Penilaian meliputi tata bangunan dan keandalan bangunan, seperti keselamatan struktur, kebakaran, kesehatan, dan kemudahan.

Dokumen yang umumnya diperlukan

Dokumen identitas pemohon, bukti hak atas tanah seperti sertifikat, surat keterangan peruntukan atau KKPR, serta dokumen rencana teknis: gambar arsitektur, struktur, dan instalasi. Untuk bangunan tertentu diperlukan perhitungan struktur oleh tenaga ahli yang bersertifikat.

Bila tanah bukan milik pemohon, diperlukan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemilik. Siapkan juga bukti pembayaran PBB.

Contoh: Bu Ningsih akan membangun rumah dua lantai di atas tanah milik sendiri. Ia menyewa arsitek untuk menyusun gambar, lalu mengunggah dokumen ke sistem. Setelah dinilai dan retribusi dibayar, PBG terbit dan ia memulai pembangunan.

Retribusi dan waktu proses

Pemohon umumnya membayar retribusi PBG yang besarnya ditetapkan melalui peraturan daerah berdasarkan luas dan fungsi bangunan. Jangan percaya calo yang menyebut tarif sendiri; tanyakan perhitungan resmi kepada dinas dan simpan bukti bayar.

Batas waktu penilaian ditentukan dalam peraturan, tetapi praktiknya bergantung pada kelengkapan dokumen. Dokumen yang rapi dan konsisten mempercepat proses.

Kalau sudah terlanjur membangun

Bangunan yang berdiri tanpa PBG berisiko dikenai sanksi administratif, mulai dari peringatan, pembatasan kegiatan, sampai pembongkaran dalam kasus tertentu. Dalam beberapa keadaan, pemilik dapat mengajukan PBG untuk bangunan yang sudah terbangun, dengan syarat dan penilaian kelaikan.

Segera ke dinas untuk menanyakan jalur penyelesaian, jangan menunggu ada teguran. Pembangunan lanjutan sambil menunggu sebaiknya dihentikan.

Peran konsultan dan tenaga ahli

Untuk bangunan kecil, pemilik dapat memakai gambar standar. Untuk bangunan bertingkat atau fungsi usaha, gunakan arsitek dan insinyur yang berpengalaman karena gambar yang salah bisa menunda izin berbulan-bulan.

Pastikan kontraktor mengerti bahwa izin harus terbit lebih dulu. Cantumkan kewajiban ini dalam kontrak pembangunan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah tanah warisan yang belum dibalik nama bisa dipakai mengajukan PBG? Pada umumnya pemohon harus dapat membuktikan hak atau penguasaan atas tanah. Bila sertifikat masih atas nama pewaris, dinas dapat meminta dokumen tambahan, misalnya surat keterangan waris atau persetujuan ahli waris lain. Sebaiknya balik nama diurus lebih dulu.

Apakah renovasi kecil perlu PBG? Perubahan yang menyentuh struktur, luas, atau fungsi bangunan umumnya perlu persetujuan, sedangkan perawatan ringan seperti mengecat biasanya tidak. Batasan pastinya diatur dalam peraturan dan kebijakan dinas, jadi tanyakan sebelum mulai.

Berapa lama sampai PBG terbit? Waktunya bergantung pada jenis bangunan, kelengkapan dokumen, dan kesiapan tim penilai. Rencanakan jadwal pembangunan dengan kelonggaran, dan jangan memulai kontrak dengan tenggat ketat sebelum izin terbit.

Siapa yang bertanggung jawab jika kontraktor membangun tanpa izin? Tanggung jawab perizinan melekat pada pemilik bangunan sebagai pemohon, sehingga sebaiknya pemilik memastikan sendiri statusnya. Kontraktor yang baik akan menolak membangun sebelum izin jelas.

Bagaimana kalau lokasi saya tidak sesuai tata ruang? Dinas akan menyampaikan hasil penilaiannya. Pada umumnya kegiatan yang tidak sesuai tidak dapat dilanjutkan di lokasi itu, sehingga pemilik perlu mencari lokasi lain atau menyesuaikan jenis kegiatan. Karena itu cek sebelum membeli tanah sangat disarankan.

Hal yang sering keliru

• Mengira PBG masih sama dengan IMB lama, padahal prosesnya kini melalui sistem daring dan penilaian teknis.
• Memakai calo dan membayar tarif tidak resmi.
• Menyamakan KKPR dan PBG; keduanya izin berbeda dengan fungsi berbeda.

Dasar hukum

• UU 28/2002 tentang Bangunan Gedung
• PP 16/2021 tentang Bangunan Gedung
• PP 21/2021 tentang Penataan Ruang

Dalam kategori yang sama

• Konsinyasi Ganti Rugi di Pengadilan: Alur dan Hak Pemilik
• Kontrak Pembangunan Rumah: Isi Penting yang Wajib Ada di Perjanjian
• Kost dan Kontrakan: Soal Deposit dan Perselisihan yang Sering Terjadi

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.