Perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai: Jangka Waktu, Pemegang, dan Penggunaannya

Sertipikat tanah tidak selalu berarti hak milik. Ada beberapa jenis hak atas tanah dengan masa berlaku, pemegang, dan kegunaan yang berbeda. Memahami perbedaannya penting sebelum membeli rumah, ruko, atau tanah.

Dasar hukum hak atas tanah

Hak atas tanah di Indonesia berpangkal pada UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). UUPA menetapkan bahwa negara menguasai bumi, air, dan ruang angkasa, dan dari hak menguasai itu negara dapat memberikan hak atas tanah kepada orang atau badan hukum. Jenis hak yang disebut UUPA antara lain hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dan hak sewa untuk bangunan.

Ketentuan yang lebih rinci, termasuk jangka waktu hak, ada pada PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Pendaftarannya mengacu pada PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Karena angka dan syarat teknis bisa berubah melalui peraturan pelaksana, periksa selalu ketentuan terbaru di kantor pertanahan.

Hak milik (SHM)

Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dimiliki orang atas tanah (UUPA Pasal 20). Meskipun disebut terkuat dan terpenuh, hak milik tetap memiliki fungsi sosial dan tetap dapat dicabut atau dibatasi menurut undang-undang, misalnya untuk kepentingan umum dengan ganti rugi.

• Pemegang: warga negara Indonesia dan badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah. Orang asing tidak dapat memiliki hak milik.
• Jangka waktu: tidak dibatasi selama pemegangnya masih ada dan syarat tidak dilanggar. Dapat diwariskan.
• Kegunaan: rumah tinggal, tanah usaha, dan kegunaan lain sesuai tata ruang.
• Dapat dijaminkan: melalui hak tanggungan. Lihat Hak Tanggungan.

Seseorang yang memiliki hak milik dapat menjual, menghibahkan, mewariskan, atau membebankan hak tersebut sesuai ketentuan. Hak milik berakhir antara lain karena dilepaskan, dicabut untuk kepentingan umum, ditelantarkan, atau jatuh kepada orang asing tanpa dilepaskan dalam jangka waktu tertentu.

Hak Guna Bangunan (HGB)

HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Tanah itu bisa tanah negara, tanah hak pengelolaan, atau tanah hak milik orang lain.

• Pemegang: WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
• Jangka waktu: menurut PP 18/2021, HGB atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun. HGB di atas tanah hak milik diberikan paling lama 30 tahun. Setelah itu hak dapat diperbarui lewat kesepakatan baru dengan pemilik tanah yang dibuat di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
• Kegunaan: perumahan, ruko, apartemen, kantor, pabrik.
• Dapat dijaminkan dan dialihkan sesuai ketentuan.

Rumah di perumahan sering bersertipikat HGB. Pembeli rumah dengan HGB perlu mencatat tanggal berakhirnya hak dan menyiapkan perpanjangan sebelum habis. Bila perlu, HGB rumah tinggal dapat ditingkatkan menjadi hak milik. Lihat Menaikkan HGB menjadi SHM.

Hak Guna Usaha (HGU)

HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai negara guna usaha pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan.

• Pemegang: WNI dan badan hukum Indonesia.
• Jangka waktu: menurut PP 18/2021, paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang paling lama 25 tahun, dan diperbarui paling lama 35 tahun, dengan pemenuhan syarat.
• Luas: ada batas minimum dan ketentuan luas maksimum tertentu.
• Kegunaan: perkebunan, tambak, peternakan, dan sejenisnya. Bukan untuk rumah tinggal.

HGU lazim dimiliki perusahaan perkebunan. Pembeli perorangan jarang berurusan dengan HGU, tetapi masyarakat yang tinggal di sekitar kebun perlu memahaminya ketika terjadi sengketa lahan.

Hak Pakai

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, dengan wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya atau perjanjian dengan pemilik tanah.

• Pemegang: WNI, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum Indonesia, badan hukum asing yang punya perwakilan di Indonesia, serta instansi pemerintah dan badan keagamaan atau sosial.
• Jangka waktu: hak pakai atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun. Hak pakai untuk instansi pemerintah dan perwakilan negara asing dapat berlaku selama tanah dipakai untuk keperluan itu.
• Kegunaan: rumah tinggal bagi orang asing, kantor perwakilan, fasilitas pemerintah.

Hak pakai di atas tanah hak milik dibuat berdasarkan perjanjian dengan pemilik. Jangka waktunya paling lama 30 tahun, dapat diperbarui, dan tidak bersifat turun-temurun. Pembahasan lebih jauh tentang kepemilikan oleh orang asing ada pada Orang asing memiliki rumah di Indonesia.

Tabel perbandingan

Tabel ini gambaran umum. Untuk keadaan tertentu, misalnya tanah di atas hak pengelolaan, aturan dan persetujuan tambahan bisa berlaku. Selalu cocokkan dengan sertipikat dan kantor pertanahan.

Cara membaca sertipikat

1. Lihat judul hak pada sampul dan halaman data fisik: apakah hak milik, HGB, atau lainnya.
2. Catat nama pemegang hak, nomor hak, luas, dan letak tanah.
3. Untuk HGB, HGU, dan hak pakai, cari tanggal berakhirnya hak.
4. Periksa catatan pada buku tanah: ada pembebanan, hak tanggungan, atau blokir.
5. Lakukan pengecekan sertipikat di kantor pertanahan sebelum bertransaksi.

Contoh: Seorang pembeli tertarik pada sebuah rumah di perumahan dengan sertipikat HGB yang akan berakhir dalam tiga tahun. Ia meminta salinan sertipikat, memeriksa tanggal berakhir, lalu menanyakan kepada notaris atau PPAT apakah HGB bisa diperpanjang dan siapa yang menanggung biaya perpanjangan. Ia juga bertanya apakah rumah itu memenuhi syarat ditingkatkan menjadi hak milik. Dengan begitu ia dapat menghitung harga yang wajar.

Kesalahan yang sering terjadi

• Mengira semua sertipikat adalah hak milik.
• Tidak memeriksa tanggal berakhir HGB atau hak pakai.
• Membeli bangunan di atas tanah dengan hak yang tidak dapat dimiliki pembeli, misalnya WNA membeli hak milik atas nama pihak lain.
• Mengabaikan catatan hak tanggungan atau blokir pada buku tanah.
• Menyamakan girik atau petok D dengan sertipikat. Lihat SHM, SHGB, dan girik bukan surat yang setara.
• Terlambat memperpanjang HGB sehingga hak berakhir dan tanah kembali menjadi tanah negara.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah HGB bisa diwariskan? Ya, HGB dapat beralih karena pewarisan sepanjang jangka waktu masih berlaku dan syarat pemegang terpenuhi.

Apakah HGB yang sudah habis otomatis menjadi milik pemilik bangunan? Tidak. Setelah haknya berakhir, tanah kembali kepada negara, pemegang hak pengelolaan, atau pemilik tanah, kecuali haknya diperpanjang atau diperbarui sebelum waktunya. Karena itu pengurusan perpanjangan perlu dilakukan sebelum jatuh tempo, menurut jangka waktu yang ditetapkan peraturan.

Mengapa developer menjual dengan HGB? Karena tanah perumahan sering diperoleh developer dengan HGB, dan HGB dapat dipecah per unit untuk dijual. Setelah konsumen membeli, status dapat ditingkatkan sesuai ketentuan.

Apakah hak milik atas tanah bisa hilang? Bisa, misalnya karena dilepas secara sukarela, dicabut untuk kepentingan umum dengan ganti rugi, atau ditetapkan sebagai tanah terlantar. Lihat Tanah terlantar dan penertiban.

Hak yang berubah seiring waktu

Hak atas tanah bukan sesuatu yang statis. Sebuah tanah dapat berganti jenis hak melalui permohonan. Tanah negara bisa diberi HGB lalu ditingkatkan menjadi hak milik. Hak milik juga dapat dilepaskan lalu diberikan kembali sebagai HGB, misalnya untuk investasi bersama pihak lain. Setiap perubahan harus didaftarkan di kantor pertanahan agar sah dan tercatat pada buku tanah. Perubahan yang hanya disepakati di bawah tangan tidak mengubah status hukum tanah.

Hal yang perlu diingat saat mewariskan

Jenis hak memengaruhi cara pewarisan. Hak milik dapat diwariskan tanpa batas waktu. HGB dan hak pakai dapat diwariskan sepanjang jangka waktunya belum berakhir, tetapi ahli waris harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak, misalnya WNI atau badan hukum Indonesia untuk HGB. Karena itu pemilik HGB sebaiknya mencatat masa berlakunya dalam dokumen keluarga agar ahli waris tidak terlambat mengurus perpanjangan.

Ringkasan

Hak atas tanah tidak sama: hak milik berjangka tidak terbatas dan hanya untuk WNI serta badan hukum tertentu, HGB untuk bangunan dengan jangka waktu terbatas, HGU untuk usaha tani, dan hak pakai untuk penggunaan terbatas termasuk bagi orang asing. Baca jenis hak, pemegang, dan tanggal berakhir pada sertipikat, lalu cek di kantor pertanahan sebelum bertransaksi. Konsultasikan dengan PPAT atau advokat bila ada keraguan.

Dasar hukum

• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• Peraturan dapat berubah. Cek teks resmi sebelum mengambil keputusan.

Baca juga

• SHM, SHGB, dan girik bukan surat yang setara
• Menaikkan HGB menjadi SHM
• Hak Tanggungan: Jaminan Utang dengan Tanah dan Bangunan
• Tanah Bergirik vs Sertipikat: Mana Bukti Kepemilikan yang Kuat?

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.