Orang Asing Memiliki Rumah di Indonesia: Hak Pakai, Syarat, dan Pembatasannya

Orang asing tidak dapat memiliki hak milik atas tanah di Indonesia, tetapi dapat memiliki rumah tinggal atau satuan rumah susun dengan hak tertentu. Aturannya sering disalahpahami dan sebagian orang terjebak praktik nama pinjaman. Artikel ini menjelaskan jalur yang sah.

Prinsip dasar: tanah tidak dapat dimiliki orang asing

UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menentukan bahwa hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. Orang asing hanya dapat diberi hak pakai. Jika orang asing memperoleh hak milik karena warisan tanpa wasiat atau karena percampuran harta akibat perkawinan, hak itu wajib dilepaskan dalam waktu satu tahun. Apabila tidak dilepaskan, hak itu hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung (UUPA Pasal 21 ayat 3).

Aturan kepemilikan rumah dan satuan rumah susun oleh orang asing kini ada pada PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, beserta peraturan pelaksananya dari Kementerian ATR/BPN. Ketentuan teknis, seperti batas harga minimal, ditetapkan oleh menteri dan dapat berubah. Batas harga minimal per provinsi, misalnya, diatur dalam Keputusan Menteri ATR/BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 (berlaku sejak September 2022), dan angkanya berbeda untuk tiap daerah.

Apa yang boleh dimiliki orang asing

Secara umum, orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat:

Rincian jenis hak untuk orang asing, jangka waktu, dan batas harga bisa berbeda. Hak pakai atas rumah diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun menurut PP 18/2021. Periksa ketentuan terbaru tentang jangka waktu, perpanjangan, dan batas harga pada Kementerian ATR/BPN atau notaris atau PPAT yang berpengalaman.

Syarat yang umum

Orang asing yang ingin memiliki rumah atau sarusun pada umumnya harus:

1. Berstatus orang asing yang berkedudukan di Indonesia, dibuktikan dengan dokumen keimigrasian yang sah. Jenis dokumen yang diterima (izin tinggal atau visa) dapat berubah menurut peraturan pelaksana, jadi tanyakan syarat terbarunya kepada PPAT dan kantor pertanahan.
2. Memiliki identitas yang sah: paspor, dokumen keimigrasian, dan nomor pokok wajib pajak (NPWP).
3. Membeli hunian yang termasuk kategori yang diizinkan, dengan harga di atas batas minimal yang ditetapkan menteri. Untuk rumah tunggal, luas tanah umumnya dibatasi paling banyak 2.000 meter persegi per orang atau keluarga.
4. Membeli di lokasi yang diizinkan. Ada daerah tertentu yang dikecualikan atau dibatasi.
5. Melakukan transaksi melalui PPAT dengan akta jual beli, lalu mendaftarkan hak pakai atau hak milik atas sarusun.
6. Memenuhi kewajiban pajak.

Orang asing dengan hak pakai yang meninggalkan Indonesia atau tidak lagi berkedudukan di Indonesia umumnya wajib melepaskan atau mengalihkan haknya dalam waktu tertentu kepada pihak yang memenuhi syarat. Hal ini tercantum dalam peraturan, sehingga cek ketentuan terbaru sebelum membeli.

Pembatasan dan pengecualian

• Orang asing tidak dapat membeli tanah kosong dengan hak milik.
• Tanah di kawasan tertentu, seperti kawasan pertanian produktif atau kawasan yang dibatasi karena alasan keamanan, tidak dapat diberikan kepada orang asing.
• Hak pakai bersifat terbatas waktu dan syaratnya bisa menjadi batal bila orang asing tidak lagi berkedudukan di Indonesia.
• Pemberian hak pakai atas tanah hak milik pihak lain harus dibuat dengan perjanjian tertulis dalam bentuk akta PPAT dan didaftarkan.
• Rumah susun yang dapat dimiliki orang asing terbatas pada jenis dan lokasi tertentu.

Perkawinan campuran dan harta

Warga negara Indonesia yang menikah dengan orang asing sering bertanya bagaimana kedudukan hak atas tanah. Sebelum ada perubahan penafsiran, WNI yang menikah dengan WNA tanpa perjanjian pisah harta dapat kehilangan kemampuan memiliki hak milik karena adanya percampuran harta. Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 69/PUU-XIII/2015 membuka kemungkinan membuat perjanjian perkawinan setelah perkawinan berlangsung, sehingga banyak pasangan campuran membuat perjanjian pisah harta di hadapan notaris dan mencatatkannya. Hak atas tanah milik WNI tetap dapat berstatus hak milik bila perjanjian pisah harta ada dan sah. Pembahasan lebih jauh ada pada Perkawinan campuran WNI dan WNA.

Seorang WNI yang membeli tanah atas namanya sendiri dengan dana dari pasangan WNA juga perlu berhati-hati. Perjanjian tertulis yang menyatakan pasangan WNA tidak memiliki hak atas tanah tersebut dapat dibuat, namun efeknya dinilai secara khusus. Konsultasikan dengan notaris atau advokat yang memahami hukum agraria dan hukum keluarga.

Praktik nama pinjaman (nominee)

Praktik orang asing mendanai pembelian dan mendaftarkan tanah atas nama WNI (nominee), dengan perjanjian terpisah yang memberi orang asing hak penggunaan penuh, sering ditawarkan. Praktik ini berisiko tinggi. Perjanjian yang tujuannya menyelundupkan hukum dapat dianggap batal demi hukum karena bertentangan dengan undang-undang. Orang asing dapat kehilangan uangnya, sedangkan WNI yang dipinjam namanya dapat menghadapi sengketa dan konsekuensi lain. Pengadilan telah beberapa kali memutus perkara semacam ini, namun hasilnya bergantung pada fakta masing-masing sehingga jangan dijadikan patokan.

Contoh: Seorang pekerja asing yang memiliki izin tinggal sah ingin membeli rumah tunggal di kota tempat ia bekerja. Penjual menawarkan pembelian atas nama pihak ketiga yang berkewarganegaraan Indonesia agar "lebih mudah". Si pekerja asing menolak dan menemui PPAT. PPAT menjelaskan bahwa ia dapat memperoleh hak pakai asalkan rumahnya memenuhi batas harga minimal dan lokasinya sesuai. PPAT memeriksa izin tinggal, sertipikat, dan status tanah, lalu menjelaskan jangka waktu hak pakai, kewajiban pajak, dan kewajiban melepas hak bila ia meninggalkan Indonesia.

Pewarisan dan pengalihan

Orang asing yang memiliki hak pakai atau sarusun dapat mewariskan hak itu kepada ahli waris yang memenuhi syarat. Bila ahli waris adalah orang asing yang tidak berkedudukan di Indonesia, atau tidak memenuhi syarat, hak itu perlu dialihkan dalam jangka waktu tertentu kepada pihak yang memenuhi syarat. Karena itu rencana warisan sebaiknya disusun dengan bantuan notaris. Lihat Balik nama tanah warisan.

Langkah praktis bagi orang asing atau WNI yang menjual kepada orang asing

1. Periksa jenis izin tinggal dan masa berlakunya.
2. Pastikan objek termasuk kategori yang boleh dimiliki dan lokasinya sesuai.
3. Minta PPAT atau notaris menjelaskan batas harga minimal dan jenis hak.
4. Lakukan pengecekan sertipikat dan status tanah di kantor pertanahan.
5. Baca akta dan perjanjian dalam bahasa yang dipahami. Gunakan penerjemah tersumpah bila perlu.
6. Selesaikan pajak sesuai ketentuan.
7. Catat tanggal berakhirnya hak pakai dan rencana perpanjangan atau pengalihan.

Kesalahan yang sering terjadi

• Menggunakan nama pinjaman WNI.
• Mengandalkan perjanjian sewa 25 tahun sebagai pengganti hak, tanpa memahami risiko dan batasnya.
• Tidak memeriksa batas harga minimal dan lokasi.
• Tidak mencatat kewajiban melepas hak saat meninggalkan Indonesia.
• Tidak membuat perjanjian pisah harta pada perkawinan campuran.
• Membeli dari pihak yang tidak berhak karena tergiur harga murah.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah orang asing dapat menyewa tanah jangka panjang? Sewa adalah perjanjian perdata dan tidak sama dengan hak atas tanah. Sewa jangka panjang tidak memberi hak kepemilikan, dan batas waktu serta kepastiannya perlu dibaca dalam perjanjian. Lihat Sewa menyewa.

Apakah WNI yang pernah menjadi WNA bisa memiliki hak milik lagi? Kewarganegaraan menentukan hak. Jika seseorang kembali menjadi WNI, ia memenuhi syarat sebagai pemegang hak milik, tetapi proses administrasinya perlu dibicarakan dengan kantor pertanahan.

Apakah badan hukum asing bisa membeli? Badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia dapat memperoleh hak pakai. PT penanaman modal asing (PMA) dapat memperoleh HGB, HGU, atau hak pakai sesuai ketentuan. Ketentuan perizinan usaha berlaku.

Ringkasan

Orang asing tidak dapat memiliki hak milik atas tanah di Indonesia. Jalur yang sah adalah hak pakai atas rumah tunggal dan hak milik atas satuan rumah susun dengan syarat izin tinggal, lokasi, dan batas harga yang ditetapkan menteri. Hindari nama pinjaman. Pada perkawinan campuran, perjanjian pisah harta penting untuk menjaga hak WNI atas tanah. Konsultasikan semua langkah dengan PPAT atau advokat dan cek aturan terbaru.

Dasar hukum

• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, termasuk Pasal 21 ayat (3).
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
• Putusan Mahkamah Konstitusi No. 69/PUU-XIII/2015 mengenai perjanjian perkawinan.
• Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 18 Tahun 2021 dan Keputusan Menteri ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang batas harga minimal hunian untuk orang asing (periksa versi terbaru).
• Peraturan dapat berubah. Cek teks resmi sebelum mengambil keputusan.

Baca juga

• Perkawinan Campuran WNI dan WNA: Syarat, Harta, Kewarganegaraan Anak
• Perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai: Jangka Waktu, Pemegang, dan Penggunaannya
• Sertipikat Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun): Yang Dibeli, Hak Bersama, dan PPPSRS
• Balik Nama Tanah Warisan di Kantor Pertanahan: Dokumen, Langkah, dan Biaya Umum

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.