Sertipikat Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun): Yang Dibeli, Hak Bersama, dan PPPSRS

Membeli apartemen berbeda dari membeli rumah tapak. Yang dimiliki bukan hanya unit di dalam dinding, tetapi juga bagian dari tanah dan fasilitas bersama. Artikel ini menjelaskan sertipikat satuan rumah susun, hak pemilik, dan hal yang perlu dicek sebelum membayar.

Apa itu satuan rumah susun

Rumah susun adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi menjadi bagian-bagian yang dimiliki secara terpisah, dan dapat dihuni atau digunakan. Setiap bagian yang dimiliki terpisah itu disebut satuan rumah susun, sering disingkat sarusun. Dalam bahasa sehari-hari, orang menyebutnya apartemen, rusunami, atau kondominium. Dasar pengaturannya adalah UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang kemudian disesuaikan sebagian oleh UU Cipta Kerja (kini UU Nomor 6 Tahun 2023) beserta peraturan pelaksanaannya.

Yang penting dipahami: memiliki satuan rumah susun berarti memiliki empat hal sekaligus, yaitu unit itu sendiri, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Ketiganya tidak bisa dipisahkan. Anda tidak bisa menjual unit tanpa hak atas bagian bersamanya, dan sebaliknya.

Apa yang termasuk milik bersama

UU Rumah Susun membedakan beberapa istilah:

• Bagian bersama: bagian bangunan yang dimiliki dan dipakai bersama, misalnya lobi, lorong, tangga, lift, fondasi, dan atap.
• Benda bersama: benda yang bukan bagian bangunan tetapi dimiliki dan dipakai bersama, misalnya taman, jalan lingkungan, dan tempat parkir yang diperuntukkan bagi penghuni.
• Tanah bersama: tanah tempat bangunan berdiri, yang haknya dimiliki bersama oleh seluruh pemilik unit.

Besarnya bagian Anda atas semua milik bersama dinyatakan dengan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP). NPP dihitung dari luas dan nilai unit dibanding seluruh bangunan. NPP biasanya dipakai sebagai dasar hak suara dalam rapat pemilik dan pembagian biaya pengelolaan. Karena itu, angka NPP tercantum dalam pertelaan dan akta pemisahan, dan layak dicek.

Jenis sertipikatnya

Bukti kepemilikan satuan rumah susun yang umum disebut Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM sarusun). Sertipikat ini diterbitkan untuk rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan hak tertentu, yaitu hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan. Isinya antara lain salinan buku tanah dan surat ukur, gambar denah unit, serta uraian hak bersama dan NPP.

Ada juga Sertipikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (SKBG sarusun). Sertipikat jenis ini dikenal untuk rumah susun yang berdiri di atas barang milik negara atau daerah berupa tanah, atau di atas tanah wakaf, dengan perjanjian sewa. Kepemilikannya berbeda karena tanahnya bukan milik pengembang atau penghuni.

Perhatikan juga jenis hak atas tanahnya. Banyak apartemen berdiri di atas Hak Guna Bangunan yang memiliki jangka waktu. Artinya, hak milik atas unit Anda bergantung pada hak atas tanah bersama yang dapat berakhir bila tidak diperpanjang. Perpanjangan dan pembaruan hak diatur dalam peraturan pertanahan, dan umumnya diurus bersama oleh seluruh pemilik melalui perhimpunan.

Membeli sebelum bangunan jadi

Banyak apartemen dipasarkan saat masih berupa gambar atau tiang pancang. UU Rumah Susun membolehkan pemasaran sebelum bangunan selesai, tetapi pelaku pembangunan harus lebih dulu memenuhi persyaratan tertentu. Intinya meliputi kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah susun, perizinan pembangunan, dan jaminan atas pembangunan dari lembaga penjamin.

Pembelian sebelum bangunan selesai dilakukan dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat di hadapan notaris. PPJB adalah janji untuk jual beli, bukan jual beli itu sendiri. Pemindahan hak baru terjadi lewat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setelah bangunan selesai dan dinyatakan layak fungsi. Setelah AJB, dilakukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan agar tercatat atas nama pembeli.

Untuk perbandingan lebih rinci, lihat artikel tentang PPJB dan AJB di situs ini.

Perhimpunan pemilik dan penghuni (PPPSRS)

Setelah unit-unit dihuni, bangunan perlu dikelola. UU Rumah Susun mewajibkan pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). Perhimpunan ini beranggotakan para pemilik dan penghuni, berbentuk badan hukum, dan berfungsi mengelola bagian bersama, menetapkan iuran, serta mewakili pemilik dalam urusan bersama.

Pada tahap awal, pelaku pembangunan biasanya mengelola bangunan sementara. Setelah ada penghuni, pelaku pembangunan memfasilitasi pembentukan perhimpunan, lalu pengelolaan beralih. Hal yang sering menjadi sumber konflik adalah penyerahan pengelolaan yang tertunda dan laporan keuangan yang tidak terbuka.

Hak anggota perhimpunan umumnya mencakup:

• memberikan suara dalam rapat sesuai ketentuan anggaran dasar dan NPP;
• meminta laporan pengelolaan dan penggunaan iuran;
• ikut memilih dan dipilih sebagai pengurus;
• mengajukan keberatan atas keputusan yang merugikan.

Dokumen yang dicek sebelum membeli

1. Status tanah: apakah hak milik, HGB, hak pakai, atau di atas hak pengelolaan, serta sisa jangka waktunya.
2. Izin pembangunan dan izin layak fungsi, sesuai nama yang berlaku saat ini (sebelumnya IMB dan sertifikat laik fungsi; periksa istilah terbaru di dinas setempat).
3. Pertelaan dan akta pemisahan, yang memuat luas unit dan NPP.
4. Draf PPJB: spesifikasi, jadwal serah terima, denda keterlambatan, dan cara pembatalan.
5. Jaminan pembangunan dari lembaga penjamin, bila pembelian dilakukan sebelum bangunan selesai.
6. Rencana pengelolaan, besar iuran, dan siapa yang mengelola.
7. Riwayat sengketa tanah atau pembebanan hak tanggungan atas tanah induk.

Contoh: Bapak A membeli unit apartemen dari pengembang saat bangunan baru berdiri sampai lantai lima. Ia menandatangani PPJB, lalu mencicil selama dua tahun. Sebelum membayar lunas, ia meminta salinan pertelaan dan menanyakan status hak atas tanah. Ternyata tanah induk berstatus HGB dengan sisa jangka waktu yang cukup panjang. Ia juga menanyakan apakah tanah masih dibebani hak tanggungan untuk utang pengembang. Dengan jawaban tertulis, ia merasa lebih aman melanjutkan pembayaran.

Tabel ringkas: PPJB dan AJB pada sarusun

Biaya yang biasanya muncul

Selain harga unit, pembeli sebaiknya menghitung biaya lain sejak awal. Biasanya ada pajak atas perolehan hak (BPHTB), biaya PPAT, biaya pendaftaran peralihan hak di kantor pertanahan, dan biaya notaris untuk PPJB. Pajak penjual juga ada, dan siapa yang menanggung masing-masing diatur dalam perjanjian. Besarnya berbeda menurut daerah dan nilai transaksi, sehingga periksa ketentuan terbaru di instansi terkait. Pembahasan pajaknya ada pada artikel BPHTB saat jual beli tanah.

Di luar itu, pemilik unit membayar iuran pengelolaan bulanan dan, bila ada, dana cadangan untuk perbaikan bagian bersama. Tagihan ini wajib jelas dasar penetapannya. Anda berhak bertanya bagaimana angka iuran dihitung dan untuk apa dipakai.

Hak dan batas pemilik unit

Pemilik unit bebas memakai, menyewakan, atau menjual unitnya, tetapi tetap terikat aturan bersama. Contohnya, ia tidak boleh mengubah struktur bangunan, menutup jalur evakuasi, atau menggunakan unit untuk kegiatan yang dilarang tata tertib. Pelanggaran dapat dikenai teguran sampai sanksi menurut anggaran dasar perhimpunan. Sebaliknya, pengelola tidak boleh memutus layanan dasar secara sewenang-wenang karena sengketa iuran tanpa prosedur yang jelas dan dapat dipertanggungjawabkan. Bila ada perselisihan, jalur yang wajar adalah musyawarah dalam perhimpunan lebih dulu, lalu mediasi, baru kemudian jalur hukum.

Kesalahan yang sering terjadi

• Menganggap kuitansi pembayaran sama dengan bukti kepemilikan.
• Tidak membaca PPJB, terutama bagian denda keterlambatan dan pembatalan.
• Tidak menanyakan siapa yang menanggung biaya balik nama dan pajaknya.
• Mengabaikan sisa jangka waktu HGB tanah bersama.
• Tidak ikut rapat perhimpunan, sehingga keputusan iuran dan pengelolaan diambil tanpa suara pemilik.
• Menyewakan atau menjual unit sebelum sertipikat atas nama sendiri.

Jika sertipikat tak kunjung terbit

Langkah praktis yang biasanya dapat ditempuh:

1. Kumpulkan PPJB, bukti pembayaran, surat serah terima, dan korespondensi dengan pengembang.
2. Kirim surat tertulis kepada pengembang yang menanyakan status sertipikat dan batas waktu penerbitan.
3. Bila tidak ada jawaban, kirim somasi. Penjelasannya ada pada artikel somasi dan wanprestasi.
4. Ajukan pengaduan ke BPSK atau lembaga perlindungan konsumen bila Anda membeli sebagai konsumen akhir. Lihat hak konsumen dan BPSK.
5. Pertimbangkan gugatan ke pengadilan negeri bila jalur lain tidak berhasil, dengan bantuan advokat.

Ringkasan

Memiliki satuan rumah susun berarti memiliki unit, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, dengan besaran ditentukan NPP. Buktinya SHM sarusun atau, pada keadaan tertentu, SKBG sarusun. Pembelian sebelum bangunan selesai dilakukan lewat PPJB, lalu AJB dan balik nama setelah bangunan layak fungsi. Perhimpunan pemilik dan penghuni mengelola bagian bersama. Periksa status tanah, perizinan, dan jaminan pembangunan sebelum membayar, dan simpan semua dokumen.

Dasar hukum

• UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Perppu No. 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang, sepanjang mengubah ketentuan rumah susun, dan peraturan pelaksanaannya.
• PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun.
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
• UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.

Baca juga

• PPJB dan AJB: perjanjian janji dan pemindahan hak
• Hak Tanggungan: Jaminan Utang dengan Tanah dan Bangunan
• Hak Konsumen dan Cara Mengadu ke BPSK
• Jual Beli Tanah: Peran AJB dan Pentingnya Balik Nama

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.