Tanah Terlantar: Ciri, Tahapan Penertiban, dan Cara Pemilik Mempertahankan Haknya

Tanah yang dibiarkan kosong bertahun-tahun dapat berstatus tanah terlantar dan haknya bisa hapus. Aturannya ada, dengan tahapan yang panjang. Artikel ini menjelaskan ciri, proses, dan apa yang bisa dilakukan pemilik atau penggarap.

Dasar hukum dan tujuan

Pasal 27, 34, dan 40 UUPA mengatur bahwa hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan dapat hapus karena ditelantarkan. Prinsipnya, tanah mempunyai fungsi sosial. Tanah yang dikuasai seseorang atau badan hukum harus dimanfaatkan sesuai keadaan, sifat, dan tujuan pemberian haknya.

Penertiban tanah terlantar kini diatur terutama dalam PP Nomor 48 Tahun 2025 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Telantar (ditetapkan 5 November 2025). Aturan ini menggantikan PP Nomor 20 Tahun 2021 yang berlaku sebelumnya, dan tahapan serta jangka waktunya dilaporkan lebih singkat, jadi periksa teks resminya. Tujuannya mendorong tanah agar produktif, bukan untuk merampas tanah masyarakat yang masih dimanfaatkan.

Peraturan ini memakai istilah "telantar" dalam teksnya. Artikel ini menggunakan istilah "terlantar" yang lebih akrab di masyarakat.

Apa yang dimaksud tanah terlantar

Secara umum, tanah dianggap terlantar bila sengaja tidak diusahakan, tidak dipergunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan keadaannya, atau sesuai sifat dan tujuan pemberian haknya. Objek yang dapat ditertibkan mencakup tanah yang sudah punya hak, yaitu hak milik, HGU, HGB, hak pakai, dan hak pengelolaan, serta tanah yang diperoleh dengan dasar penguasaan atas tanah.

Beberapa hal yang perlu diketahui:

• Penentuan terlantar didasarkan pada kenyataan di lapangan, bukan sekadar anggapan tetangga.
• Untuk hak tertentu, seperti HGU, HGB, dan hak pakai, ada ketentuan jangka waktu sejak hak diberikan sebelum tanah bisa dinilai terlantar.
• Tanah yang dikuasai masyarakat secara terus-menerus untuk waktu yang lama tanpa hubungan hukum dengan pemegang hak bisa menjadi pertimbangan dalam penilaian.
• Tanah yang belum dimanfaatkan karena ada hambatan di luar kemampuan pemegang hak, seperti sengketa atau bencana, tidak otomatis diperlakukan sebagai terlantar. Pemegang hak sebaiknya mengajukan keterangan resmi tentang hambatan itu.

Periksa teks PP 48/2025 untuk rincian jangka waktu dan pengecualiannya, karena angka dan syaratnya berbeda menurut jenis hak.

Tahapan penertiban

Penertiban dilakukan bertahap oleh Kementerian ATR/BPN melalui kantor wilayah dan kantor pertanahan.

Peringatan diberikan secara tertulis dan bertahap, dengan jangka waktu tertentu bagi pemegang hak untuk menunjukkan itikad memanfaatkan tanah. Jumlah peringatan dan tenggat masing-masing perlu dicek pada PP 48/2025.

Akibat hukum penetapan tanah terlantar

Setelah penetapan, hak atas tanah hapus dan hubungan hukum antara pemegang hak dan tanah terputus. Tanah menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dan sebagian dapat dijadikan tanah cadangan umum negara untuk kepentingan masyarakat, reforma agraria, program strategis negara, atau cadangan negara lainnya. Pemegang hak tidak otomatis mendapat ganti rugi atas tanah yang ditetapkan terlantar. Perlakuan bangunan atau tanaman di atasnya dan hak pemegang terhadap pihak ketiga perlu dicek menurut ketentuan yang berlaku.

Penetapan terlantar adalah keputusan tata usaha negara. Pemegang hak yang keberatan dapat menempuh upaya hukum, termasuk gugatan ke pengadilan tata usaha negara dalam tenggat yang ditetapkan undang-undang. Konsultasikan segera bila Anda menerima surat penetapan.

Apa yang dapat dilakukan pemilik

1. Manfaatkan tanah sesuai peruntukannya. Bukti pemanfaatan seperti bangunan, tanaman, atau kegiatan usaha menjadi bukti utama bahwa tanah tidak terlantar.
2. Dokumentasikan. Simpan foto berkala, izin, PBB, kontrak sewa, dan bukti kegiatan.
3. Jika ada hambatan, laporkan resmi. Misalnya tanah disengketakan atau izin belum terbit. Minta keterangan tertulis dan simpan salinan surat.
4. Jawab peringatan tepat waktu. Balas secara tertulis dengan rencana pemanfaatan, jadwal, dan bukti kemajuan.
5. Perbarui alamat dan data. Agar surat tidak terlewat.
6. Bila sudah ada penetapan, konsultasikan langkah keberatan dan upaya hukum dengan advokat.
7. Pertimbangkan alternatif. Menyewakan tanah, bekerja sama dengan pihak lain, atau menjual tanah bisa menjadi pilihan yang lebih baik daripada membiarkan tanah kosong.

Contoh: Seorang pemegang HGB atas sebidang tanah di pinggir kota membeli tanah itu bertahun-tahun lalu untuk investasi dan tidak pernah membangun apa pun. Ia menerima surat dari kantor pertanahan yang meminta penjelasan tentang pemanfaatan tanah. Ia menjawab tertulis, melampirkan rencana pembangunan yang realistis, bukti permohonan persetujuan bangunan, dan jadwal pengerjaan. Ia juga mulai membersihkan lahan dan memasang pagar sehingga ada bukti kemajuan.

Hubungan dengan penguasaan oleh pihak lain

Sebagian orang menguasai tanah milik orang lain secara fisik selama bertahun-tahun, lalu menganggap tanah itu menjadi miliknya. Hukum pertanahan tidak otomatis memberikan hak milik kepada penggarap hanya karena lama menguasai. Pihak yang menguasai tanah dalam waktu lama dapat mengajukan permohonan hak melalui prosedur yang tersedia, dan penguasaan nyata menjadi salah satu pertimbangan. Sementara pemegang sertipikat sebaiknya aktif memantau tanahnya agar tidak ada penguasaan pihak lain. Lihat Membeli tanah yang masih bermasalah dan Pemblokiran sertifikat dan sita tanah.

Kesalahan yang sering terjadi

• Menganggap tanah dengan sertipikat pasti aman walaupun dibiarkan kosong.
• Mengabaikan surat dari kantor pertanahan.
• Tidak memperbarui alamat setelah pindah.
• Membeli tanah dengan HGB lama yang tidak pernah dimanfaatkan tanpa memeriksa risiko terlantar.
• Menduga penelantaran hanya berlaku untuk tanah perusahaan besar. Pemilik perorangan juga dapat terkena dalam keadaan tertentu.
• Memberi bukti pemanfaatan yang tidak konsisten, seperti foto tanpa tanggal.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah tanah warisan yang tidak ditempati bisa dianggap terlantar? Bisa dinilai berdasarkan fakta lapangan, tetapi pemegang hak yang masih menyelesaikan administrasi waris atau sengketa dapat menjelaskan hambatannya kepada kantor pertanahan. Lihat Balik nama tanah warisan.

Apakah tanah kebun yang tidak digarap bisa ditetapkan terlantar? Itu dinilai berdasarkan keadaan dan tujuan pemberian hak. Tanah yang menjadi hak milik perseorangan dan tidak dimanfaatkan dapat menjadi perhatian dalam kondisi tertentu menurut PP 48/2025.

Siapa yang berwenang menetapkan? Menteri yang membidangi pertanahan melalui mekanisme yang diatur peraturan tersebut.

Perbedaan tanah terlantar dengan tanah yang sekadar belum dibangun

Tidak semua tanah kosong disebut terlantar. Tanah kosong yang sedang dijaga sebagai lahan resapan, sedang disiapkan izinnya, atau sedang dalam sengketa tidak serta merta masuk kategori ini. Ukuran utamanya adalah apakah pemegang hak sengaja tidak memanfaatkan tanah itu dan tidak melaksanakan tujuan pemberian haknya dalam jangka waktu yang ditentukan. Karena itu bukti niat dan tindakan nyata sangat membantu.

Pemilik yang berniat membangun dalam beberapa tahun sebaiknya memulai langkah administratif, seperti mengurus kesesuaian tata ruang dan persetujuan bangunan. Dokumen tersebut membuktikan bahwa tanah tidak diabaikan.

Peran masyarakat dan pelaporan

Masyarakat dapat melaporkan dugaan tanah terlantar kepada kantor pertanahan. Laporan sebaiknya disertai data letak tanah, foto kondisi, dan informasi tentang pemegang hak bila diketahui. Pelapor tidak menjadi pemilik tanah tersebut hanya karena laporannya. Kantor pertanahan akan memeriksa dan menindaklanjuti sesuai prosedur. Warga yang telah lama menggarap tanah dapat mengajukan permohonan hak setelah tanah ditetapkan sebagai tanah negara, melalui mekanisme yang berlaku seperti program reforma agraria, bila memenuhi syarat.

Contoh bukti pemanfaatan yang baik

Bukti pemanfaatan yang kuat bersifat nyata dan dapat diverifikasi. Contohnya: foto lapangan berkala yang menunjukkan kegiatan, surat izin atau persetujuan bangunan, kontrak kerja dengan kontraktor, faktur pembelian bahan, perjanjian sewa atau kerja sama pemanfaatan tanah, dan bukti pembayaran pajak serta retribusi. Semakin lengkap dan berurutan waktunya, semakin mudah menunjukkan bahwa tanah tidak dibiarkan.

Langkah bagi pembeli tanah yang lama tidak dimanfaatkan

Pembeli perlu berhati-hati bila membeli tanah yang tampak lama dibiarkan. Periksa tanggal terbitnya hak, riwayat pemanfaatan, dan ada tidaknya surat peringatan dari kantor pertanahan kepada pemilik sebelumnya. Tanyakan kepada kantor pertanahan apakah tanah itu sedang dalam proses inventarisasi atau penertiban. Bila ada, risiko hak hapus ikut berpindah kepada pembeli. Pertimbangkan menunda pembelian atau meminta penjual menyelesaikan persoalan itu terlebih dahulu.

Ringkasan

Tanah terlantar adalah tanah yang sengaja tidak dimanfaatkan sesuai keadaan dan tujuan haknya. PP 48/2025 mengatur penertiban bertahap melalui inventarisasi, identifikasi, peringatan tertulis, dan penetapan. Akibat penetapan adalah hapusnya hak dan kembalinya tanah ke negara. Pemilik dapat mempertahankan haknya dengan memanfaatkan tanah, menjawab peringatan, dan menyimpan bukti.

Dasar hukum

• UU No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA, ketentuan hapusnya hak karena ditelantarkan.
• PP No. 48 Tahun 2025 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Telantar (menggantikan PP No. 20 Tahun 2021).
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Perppu No. 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang.
• Peraturan dapat berubah. Cek teks resmi sebelum mengambil keputusan.

Baca juga

• Perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai: Jangka Waktu, Pemegang, dan Penggunaannya
• Membeli tanah yang masih bermasalah
• Pemblokiran Sertipikat dan Sita Tanah: Cara Mengajukan, Akibatnya, dan Cara Mencabutnya
• Balik Nama Tanah Warisan di Kantor Pertanahan: Dokumen, Langkah, dan Biaya Umum

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.