Pemblokiran Sertipikat dan Sita Tanah: Cara Mengajukan, Akibatnya, dan Cara Mencabutnya

Anda mungkin pernah mendengar tanah "diblokir" atau "disita". Dua istilah ini sering dipakai bergantian, padahal dasar dan akibat hukumnya berbeda. Artikel ini menjelaskan keduanya dengan bahasa awam, termasuk langkah bila tanah Anda terkena atau bila Anda ingin mengamankan hak.

Dua hal yang berbeda

Blokir adalah tindakan administratif di kantor pertanahan berupa pencatatan bahwa suatu bidang tanah sedang dalam sengketa atau perkara, sehingga perbuatan hukum atasnya (misalnya jual beli atau pembebanan) tidak dapat diproses untuk sementara. Tata caranya diatur dalam peraturan menteri bidang agraria, yaitu Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 13 Tahun 2017 tentang Tata Cara Blokir dan Sita, beserta aturan turunannya.

Sita adalah tindakan pengadilan yang mengambil atau membekukan suatu barang agar nilainya terjaga untuk menjamin pelaksanaan putusan. Dalam perkara perdata dikenal sita jaminan (conservatoir beslag) dan sita eksekusi. Dalam perkara pidana, penyidik dapat melakukan penyitaan atas barang yang berkaitan dengan tindak pidana. Pengaturan perdata terdapat pada Herzien Inlandsch Reglement (HIR) dan Rechtreglement voor de Buitengewesten (RBg); pidana pada hukum acara pidana.

Penjelasan lebih lanjut tentang sita jaminan dapat dibaca pada sita jaminan atau conservatoir beslag.

Siapa yang dapat mengajukan blokir

Menurut peraturan, pemohon blokir adalah pihak yang berkepentingan, yaitu orang atau badan hukum yang merasa memiliki hak atas tanah itu atau mengalami sengketa terkait. Blokir juga dapat dilakukan atas permintaan penyidik, penuntut umum, atau hakim dalam rangka perkara. Pemohon harus menunjukkan alasan dan bukti dasar, misalnya salinan gugatan yang sudah terdaftar, laporan polisi, atau alas hak yang menunjukkan klaim.

Permohonan biasanya diajukan secara tertulis kepada kepala kantor pertanahan tempat tanah berada. Dokumen yang umumnya diminta:

1. Identitas pemohon.
2. Surat permohonan yang menjelaskan alasan dan data tanah (nomor hak, letak, luas).
3. Dokumen yang membuktikan kepentingan, misalnya perjanjian, putusan, atau bukti gugatan.
4. Surat kuasa bila diwakilkan.

Ketentuan jangka waktu blokir diatur dalam peraturan menteri dan dapat berubah. Menurut Permen 13/2017, blokir yang dicatat atas permohonan perorangan atau badan hukum berlaku 30 hari kalender, dan perpanjangannya memerlukan penetapan atau putusan pengadilan. Periksa ketentuan terbaru pada kantor pertanahan sebelum bertindak.

Akibat bagi jual beli dan layanan pertanahan

Setelah blokir dicatat, kantor pertanahan umumnya menahan proses yang akan mengubah data, seperti balik nama, pemecahan, penggabungan, atau pemasangan hak tanggungan. Pemilik yang mengetahui tanahnya diblokir tidak otomatis kehilangan hak, tetapi tidak dapat menyelesaikan peralihan hak sampai blokir dihapus.

Sita lebih kuat akibatnya. Tanah yang disita tidak boleh dialihkan, dijual, atau dijaminkan. Menjual tanah yang sedang disita dapat membawa masalah hukum, dan pembeli yang mengetahui keadaan itu sulit dikatakan beritikad baik. Karena itu, pembeli perlu mengecek status tanah, sebagaimana juga dibahas dalam membeli tanah bermasalah.

Contoh: Bapak E menggugat kerabatnya karena tanah warisan dijual tanpa persetujuan semua ahli waris. Setelah gugatan terdaftar di pengadilan, ia meminta kantor pertanahan mencatat blokir dengan melampirkan salinan gugatan. Beberapa minggu kemudian calon pembeli mencoba mengurus balik nama, tetapi prosesnya tertahan karena blokir. Perkara berlanjut di pengadilan, dan blokir tetap tercatat selama mengikuti ketentuan jangka waktu dan perpanjangannya.

Cara mengecek status tanah

Cara yang praktis:

• Datang ke kantor pertanahan dan minta pengecekan sertipikat untuk mengetahui apakah ada catatan blokir, sita, atau hak tanggungan.
• Minta keterangan dari Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang akan membuat akta.
• Periksa buku tanah untuk catatan pembebanan, sita, atau peringatan.
• Cek di pengadilan negeri setempat apakah ada perkara terdaftar atas objek yang sama (melalui sistem informasi penelusuran perkara).

Pengecekan dilakukan sebelum membayar, bukan sesudahnya. Hasil pengecekan sebaiknya diminta tertulis atau didokumentasikan.

Cara mencabut atau menyelesaikannya

Blokir dapat berakhir dengan beberapa cara, antara lain:

• jangka waktunya habis dan tidak diperpanjang;
• pemohon mencabut permohonan karena sengketa selesai, misalnya ada perdamaian;
• adanya putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap atau penetapan hakim yang memerintahkan pencabutan;
• pemilik atau pihak yang dirugikan mengajukan keberatan kepada kantor pertanahan dengan menunjukkan alasan hukum yang sah.

Sita diangkat melalui penetapan pengadilan, misalnya karena perkara selesai, tuntutan ditolak, atau perdamaian. Pihak ketiga yang merasa dirugikan oleh sita atas barang miliknya dapat mengajukan perlawanan (derden verzet) ke pengadilan. Prosedur ini perlu bantuan advokat karena menyangkut hukum acara.

Langkah praktis bagi pemilik tanah yang diblokir:

1. Datang ke kantor pertanahan dan tanyakan siapa pemohon, kapan dicatat, dan apa dasarnya.
2. Minta salinan surat permohonan blokir bila diperbolehkan.
3. Cari tahu apakah ada perkara di pengadilan atau laporan di kepolisian.
4. Hubungi pemohon untuk musyawarah, bila memungkinkan.
5. Siapkan bukti hak dan ajukan keberatan atau gugatan bila blokir tidak berdasar.

Kesalahan yang sering terjadi

• Mengira blokir sama dengan putusan bahwa tanah milik orang lain.
• Memblokir tanah tanpa dasar perkara, sehingga rawan dianggap menghambat hak orang lain.
• Menjual tanah sebelum mengecek blokir atau sita.
• Mengabaikan surat pemberitahuan dari pengadilan terkait sita.
• Menggunakan blokir sebagai alat menekan dalam urusan utang piutang biasa.
• Membiarkan blokir kedaluwarsa padahal sengketa masih berjalan, sehingga hak tidak terlindungi.

Peran bukti dan catatan

Baik pemohon maupun pemilik tanah perlu menyimpan bukti. Pemohon menyimpan salinan gugatan, laporan, dan surat-surat kepada kantor pertanahan. Pemilik menyimpan sertipikat, akta, dan bukti pembayaran pajak. Bila kantor pertanahan menolak permohonan atau tidak menjawab, minta surat penolakan tertulis sebagai dasar langkah berikutnya, termasuk kemungkinan menggugat keputusan pejabat melalui Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) sebagaimana dijelaskan dalam artikel keputusan yang bisa digugat ke PTUN.

Blokir dalam perkara pidana dan sita pidana

Dalam perkara pidana, penyidik dapat menyita barang yang berkaitan dengan tindak pidana, termasuk tanah atau bangunan yang diduga hasil kejahatan atau dipakai untuk melakukan kejahatan. Penyitaan dilakukan menurut hukum acara pidana. Pada KUHAP lama, penyitaan umumnya memerlukan izin ketua pengadilan negeri. Penyitaan itu kemudian dicatat di kantor pertanahan agar tidak ada peralihan. Bila tanah Anda disita dalam perkara pidana orang lain, Anda dapat mengajukan keberatan atau meminta pengembalian dengan membuktikan hak. Penjelasan hukum acaranya tidak sama dengan sita perdata, sehingga konsultasi dengan advokat penting.

Perlu diingat pula bahwa Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP) yang baru, yaitu UU Nomor 20 Tahun 2025, berlaku sejak 2 Januari 2026 dan menggantikan KUHAP lama. Tata cara penyitaan dapat berbeda dari yang dijelaskan di atas. Periksa ketentuan terbaru, khususnya tentang izin dan pengawasan, sebelum mengambil langkah.

Perbedaan blokir dengan hak tanggungan dan roya

Dua catatan lain yang sering tercampur dengan blokir adalah hak tanggungan dan roya. Hak tanggungan adalah jaminan utang atas tanah yang dicatat di sertipikat dan dibuat berdasarkan perjanjian kredit. Roya adalah penghapusan catatan hak tanggungan setelah utang lunas. Tanah yang dibebani hak tanggungan tidak otomatis diblokir; ia tetap dapat dijual, tetapi biasanya dengan persetujuan kreditur (pemberi utang) dan pelunasan lebih dulu. Karena itu, hasil pengecekan sertipikat harus dibaca teliti: apakah catatan tersebut blokir, sita, atau hak tanggungan, sebab penanganannya berbeda. Pembahasan jaminan tanah ada di hak tanggungan.

Contoh kebutuhan praktis

Seseorang yang menggugat atas dasar jual beli yang tidak dilunasi mungkin khawatir tanah sengketa dipindahtangankan selama sidang. Dalam situasi ini ada dua pilihan yang dapat dipertimbangkan bersama advokat: meminta sita jaminan dalam gugatan, atau mencatat blokir di kantor pertanahan. Sita jaminan diputuskan hakim dan memiliki kekuatan lebih besar, sedangkan blokir lebih cepat dan murah tetapi sifatnya sementara. Mana yang lebih tepat bergantung pada fakta, bukti, dan waktu yang tersedia.

Catatan bagi pembeli beritikad baik

Pembeli yang sudah memeriksa status tanah dan membeli secara terbuka lewat PPAT umumnya dinilai beritikad baik, dan hukum cenderung melindunginya dibanding pembeli yang abai pengecekan. Namun perlindungan itu tidak mutlak, terutama bila ada catatan blokir atau sita yang jelas terlihat pada saat transaksi. Karena itu, simpan hasil pengecekan, kuitansi, dan akta sebagai bukti bahwa Anda sudah berhati-hati.

Ringkasan

Blokir adalah catatan administratif di kantor pertanahan yang menahan proses tertentu, sedangkan sita adalah tindakan pengadilan atau penyidik yang membekukan barang. Keduanya mempengaruhi jual beli tanah. Cek status tanah sebelum bertransaksi, ajukan blokir hanya dengan dasar sengketa nyata, dan tempuh jalur resmi untuk mencabutnya. Karena jangka waktu dan prosedur dapat berubah, periksa ketentuan terbaru di kantor pertanahan.

Dasar hukum

• Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN No. 13 Tahun 2017 tentang Tata Cara Blokir dan Sita.
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan PP No. 18 Tahun 2021.
• Herzien Inlandsch Reglement (HIR) dan Rechtreglement voor de Buitengewesten (RBg) tentang sita dalam perkara perdata.
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Baca juga

• sita-jaminan-conservatoir-beslag.html
• eksekusi-putusan-perdata.html
• Membeli tanah yang masih bermasalah
• Jual Beli Tanah: Peran AJB dan Pentingnya Balik Nama

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.