Menaikkan HGB Menjadi SHM: Syarat Umum, Dokumen, dan Langkah di Kantor Pertanahan

Banyak pemilik rumah di perumahan memegang sertipikat HGB dan ingin menaikkannya menjadi SHM agar lebih tenang. Prosesnya diatur peraturan pertanahan dan tergantung status tanahnya. Artikel ini menjelaskan syarat umum dan langkah praktisnya.

Mengapa banyak orang ingin SHM

Sertipikat hak milik (SHM) adalah hak atas tanah yang terkuat dan tidak memiliki jangka waktu berakhir. Sertipikat HGB, sebaliknya, memiliki masa berlaku sehingga harus diperpanjang atau diperbarui. Pemilik rumah sering memilih SHM karena tidak perlu mengurus perpanjangan, nilai jualnya dinilai lebih baik, dan dianggap lebih aman untuk diwariskan.

Namun tidak semua HGB dapat dinaikkan menjadi SHM. Dasar hukumnya adalah UU Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA), PP Nomor 18 Tahun 2021, dan peraturan menteri yang mengatur tata cara pemberian, pelepasan, atau perubahan hak. Salah satu peraturan teknis yang sering dirujuk adalah Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah. Karena peraturan teknis sering diperbarui, periksa aturan dan formulir terbaru di kantor pertanahan.

Kapan HGB dapat ditingkatkan menjadi hak milik

Secara umum, kemungkinan peningkatan bergantung pada tiga hal.

1. Siapa pemegang HGB. Pemegangnya harus orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak milik, yaitu warga negara Indonesia. Badan hukum biasa tidak dapat memiliki hak milik kecuali badan hukum tertentu yang ditetapkan.
2. Untuk apa tanahnya digunakan. Peningkatan hak lazim ditujukan untuk rumah tinggal. Bangunan komersial, pabrik, atau apartemen tunduk pada ketentuan yang berbeda.
3. Di atas tanah apa HGB berdiri. HGB di atas tanah negara umumnya dapat dimohonkan peningkatan. HGB di atas tanah hak pengelolaan (HPL) membutuhkan persetujuan atau pelepasan dari pemegang HPL. HGB di atas tanah hak milik orang lain tidak bisa dinaikkan tanpa persetujuan pemilik tanah.

Pemerintah juga pernah menetapkan batas luas atau nilai tanah untuk kemudahan peningkatan hak rumah tinggal. Ketentuan ini dapat berubah. Tanyakan syarat luas dan nilai yang berlaku saat Anda mengajukan.

Dokumen yang biasanya diperlukan

Daftar bisa berbeda antarkantor, namun dokumen yang umum diminta adalah:

• Formulir permohonan yang ditandatangani pemohon atau kuasa.
• Fotokopi KTP, kartu keluarga, dan NPWP (nomor pokok wajib pajak) pemohon.
• Sertipikat HGB asli.
• Bukti dasar penguasaan bangunan, misalnya persetujuan bangunan gedung (PBG) atau izin mendirikan bangunan (IMB) yang lama.
• Surat pernyataan tanah tidak dalam sengketa dan tidak dijaminkan, atau bukti pelunasan bila sedang dijaminkan.
• Bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan (PBB) tahun berjalan.
• Surat kuasa bila diwakilkan.
• Bukti pembayaran biaya yang ditetapkan.

Bila HGB sedang diagunkan di bank, pemegang hak tanggungan perlu dilibatkan, dan umumnya haknya dilepas atau persetujuannya diperlukan. Lihat Hak Tanggungan.

Langkah-langkah praktis

1. Cek jenis dan status HGB. Lihat tanggal berakhir, nama pemegang, dan catatan pada buku tanah. Lakukan pengecekan sertipikat di kantor pertanahan.
2. Tanyakan syarat terbaru. Datangi loket pelayanan atau cek kanal resmi ATR/BPN untuk daftar dokumen, alur, dan estimasi waktu.
3. Siapkan dokumen. Pastikan nama di sertipikat sama dengan KTP. Kalau berbeda, urus perbaikan data terlebih dahulu. Lihat Nama di sertifikat dan KTP yang tidak sama.
4. Ajukan permohonan. Serahkan berkas dan ikuti verifikasi. Petugas dapat melakukan pengecekan lapangan.
5. Tunggu penetapan. Kantor pertanahan memeriksa dan, bila syarat terpenuhi, menerbitkan keputusan pemberian hak milik.
6. Bayar biaya yang ditetapkan. Biaya mencakup penerimaan negara bukan pajak dan, bila berlaku, pajak tertentu. Periksa rinciannya pada PNBP pertanahan dan tanyakan apakah ada kewajiban pajak seperti BPHTB. Lihat juga BPHTB.
7. Ambil sertipikat. Setelah hak milik didaftarkan, sertipikat HGB ditarik dan diganti sertipikat hak milik.

Contoh: Seorang pemilik rumah di perumahan lama memegang sertipikat HGB yang akan berakhir dalam dua tahun. Ia bertanya ke kantor pertanahan dan diberi tahu bahwa tanahnya berstatus tanah negara, luasnya masih dalam batas yang memenuhi syarat peningkatan hak rumah tinggal, dan ia WNI. Ia menyiapkan sertipikat asli, KTP, PBB, dan bukti PBG, lalu mengajukan permohonan. Karena ia juga ingin menjual rumah itu kelak, ia meminta rincian biaya tertulis agar bisa menghitung total pengeluaran.

Biaya yang perlu ditanyakan

Biaya peningkatan hak bukan satu angka tunggal. Komponen yang biasanya perlu ditanyakan:

Jangan mengandalkan angka dari kenalan atau calo. Minta rincian tertulis dari loket resmi dan tanyakan dasar hukumnya. Tarif resmi dapat berubah, jadi pastikan kembali sebelum membayar.

Kesalahan yang sering terjadi

• Mengajukan padahal HGB berada di atas HPL yang belum dilepas.
• Mengabaikan hak tanggungan yang masih tercatat.
• Terlambat mengurus hingga HGB hampir atau sudah berakhir.
• Menggunakan calo yang meminta uang di luar biaya resmi.
• Tidak mencocokkan nama pada KTP, kartu keluarga, dan sertipikat.
• Mengira peningkatan hak otomatis menghapus kewajiban pajak.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah semua rumah di perumahan bisa dinaikkan? Tidak. Hasilnya bergantung pada status tanah, luas, pemegang hak, dan kebijakan setempat. Tanyakan lebih dulu sebelum menyiapkan dokumen.

Apakah pemilik apartemen bisa mendapat hak milik? Apartemen berupa satuan rumah susun memiliki bentuk kepemilikan tersendiri. Lihat Sertipikat Satuan Rumah Susun.

Bagaimana jika nama di sertipikat adalah nama pembeli terdahulu? Lakukan balik nama dulu sebelum mengajukan peningkatan hak. Lihat Jual beli tanah: AJB dan balik nama.

Berapa lama prosesnya? Waktu bergantung pada standar pelayanan kantor pertanahan dan kelengkapan berkas. Tanyakan estimasi resmi dan catat nomor berkas Anda.

Pertimbangan sebelum mengajukan

Sebelum mengajukan, pertimbangkan beberapa hal. Pertama, hitung kebutuhan Anda: bila berencana menjual dalam waktu dekat, apakah peningkatan hak menambah nilai jual cukup besar dibanding biayanya. Kedua, periksa sisa masa berlaku HGB. HGB yang masih panjang tidak mendesak, tetapi HGB yang akan berakhir dalam satu atau dua tahun sebaiknya segera diurus. Ketiga, cek apakah tetangga atau pengelola perumahan sudah mengajukan secara kolektif, karena pengajuan bersama kadang lebih efisien dan memudahkan pengukuran.

Keempat, pastikan dokumen bangunan Anda lengkap. Bila PBG atau IMB belum ada, kantor pertanahan dapat meminta Anda melengkapinya lebih dulu. Kelima, bila rumah dibeli melalui KPR (kredit pemilikan rumah), koordinasikan dengan bank karena sertipikat biasanya dipegang bank sampai kredit lunas, dan perubahan hak perlu persetujuan bank. Bank dapat memberi surat keterangan atau persetujuan sesuai prosedurnya.

Terakhir, siapkan dana cadangan. Biaya yang tidak terduga, seperti selisih pajak atau kebutuhan pengukuran ulang, bisa muncul di tengah jalan.

Bila permohonan ditolak atau tertunda

Permohonan dapat tertunda karena berkas kurang, data tidak sinkron, ada blokir, atau status tanah belum memenuhi syarat. Mintalah catatan kekurangan secara tertulis dan jangan hanya mengandalkan penjelasan lisan. Lengkapi dokumen dan ajukan kembali. Bila ditolak, tanyakan dasar hukum penolakan dan apakah ada jalur keberatan. Pengaduan pelayanan dapat disampaikan melalui kanal pengaduan kementerian atau Ombudsman, dengan menyertakan nomor berkas dan kronologi.

Hubungan dengan pajak tahunan dan data pemilik

Setelah hak milik terbit, pastikan data PBB ikut diperbarui. Beberapa pemilik lupa bahwa objek pajak tetap harus dicocokkan dengan sertipikat baru agar nama dan luas tanah sama. Ketidakcocokan data sering menyulitkan transaksi berikutnya, misalnya saat menjual atau menjadikan rumah sebagai jaminan kredit. Simpan juga salinan sertipikat lama sebagai arsip, karena sejarah hak kadang diperlukan dalam pengurusan administrasi.

Ringkasan

HGB dapat ditingkatkan menjadi hak milik bila pemegangnya WNI, tanahnya digunakan sebagai rumah tinggal, dan status tanah memungkinkan, misalnya bukan HPL tanpa persetujuan atau tanah milik orang lain. Siapkan sertipikat asli, KTP, PBB, bukti bangunan, dan surat pernyataan, lalu ajukan ke kantor pertanahan. Tanyakan rincian biaya resmi dan hindari calo. Untuk status tanah yang rumit, konsultasikan dengan PPAT atau advokat.

Dasar hukum

• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
• Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• Peraturan dapat berubah. Cek teks resmi sebelum mengambil keputusan.

Baca juga

• Perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai: Jangka Waktu, Pemegang, dan Penggunaannya
• PNBP Pertanahan: Biaya Resmi Pendaftaran dan Pelayanan Tanah
• BPHTB Saat Jual Beli Tanah: Siapa Membayar dan Berapa Besarnya
• Nama di sertifikat dan nama di KTP yang tidak sama

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.