Contoh Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah dan Cara Mengisinya

Apa itu PPJB dan bedanya dengan AJB

PPJB adalah perjanjian pendahuluan. Penjual dan pembeli berjanji akan melakukan jual beli pada waktu dan syarat tertentu. Peralihan hak atas tanah dan rumah yang sah baru terjadi lewat akta jual beli (AJB) yang dibuat oleh PPAT, kemudian didaftarkan di Kantor Pertanahan untuk balik nama. Selama baru PPJB, nama pemilik pada sertifikat belum berubah.

PPJB lazim dipakai dalam tiga keadaan. Pertama, pembeli membayar bertahap. Kedua, sertifikat belum selesai, misalnya masih dalam pemecahan atau belum balik nama dari pemilik sebelumnya. Ketiga, rumah masih dibangun oleh pengembang. Perbedaan PPJB dengan AJB dijelaskan di PPJB dan AJB dan PPJB lunas versus PPJB tidak lunas.

Pembeli sering mengira PPJB sama kuatnya dengan AJB. Itu keliru. PPJB menimbulkan hak menuntut pelaksanaan, tetapi pembeli belum menjadi pemilik di mata hukum pertanahan. Itu sebabnya isi PPJB harus rinci.

Aturan dalam bahasa sehari-hari

• Dasar umum perjanjian ada di KUHPerdata: sepakat, cakap, hal tertentu, sebab halal.
• Untuk rumah yang dipasarkan pengembang, PPJB diatur dalam UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman beserta peraturan menteri di bidang perumahan tentang sistem perjanjian pendahuluan jual beli rumah (nomor dan isi terbarunya perlu dicek pada teks resmi). Isinya, antara lain, menetapkan syarat sebelum PPJB boleh dibuat dan isi minimal perjanjian. Periksa teks resmi terbaru karena sebagian pasal telah diubah oleh undang-undang lain.
• Jual beli tanah dan rumah antarperorangan tidak punya format PPJB baku, sehingga isi sepenuhnya kesepakatan. Namun hak tanah tetap berpedoman pada UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA).
• Peralihan hak dilakukan lewat PPAT. Lihat peran PPAT dan akta jual beli.
• Notaris dapat membuat PPJB dalam bentuk akta. Akta notaris memiliki kekuatan pembuktian lebih tinggi daripada surat di bawah tangan. Lihat akta notaris dan kekuatan pembuktian.
• Penjual yang menerima uang lalu menjual rumah kepada orang lain dapat berhadapan dengan gugatan, dan bila ada penipuan, dengan masalah pidana. KUHP baru (UU No. 1 Tahun 2023) berlaku sejak 2 Januari 2026; sebut nomor pasal pidana hanya setelah memeriksa teks resmi.

Kerangka PPJB rumah

Isi [....]. Pasal dapat ditambah atau dikurangi.

• PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH
• Pada hari ini, [hari], tanggal [....], di [kota], yang bertanda tangan di bawah ini:
• 1. [Nama Lengkap], pemilik rumah, KTP [....], alamat [....], selanjutnya disebut Pihak Penjual (Pihak Pertama).
• 2. [Nama Lengkap], KTP [....], alamat [....], selanjutnya disebut Pihak Pembeli (Pihak Kedua).
• Para pihak menerangkan bahwa Pihak Penjual adalah pemilik sah rumah dan tanah di [alamat lengkap], seluas tanah [....] m2 dan luas bangunan [....] m2, berdasarkan Sertifikat [Hak Milik/HGB] Nomor [....] atas nama [....].
• Pasal 1 Objek : rumah beserta tanah dan fasilitas sebagaimana disebut di atas.
• Pasal 2 Harga : Rp [....] (terbilang [....]).
• Pasal 3 Pembayaran : uang muka Rp [....] pada tanggal penandatanganan; angsuran Rp [....] setiap tanggal [....]; pelunasan paling lambat [tanggal].
• Pasal 4 Jaminan Penjual : rumah tidak sedang disengketakan, dijaminkan, disita, atau disewakan kepada pihak lain, kecuali [....]; penjual menjamin kebenaran dokumen.
• Pasal 5 Tunggakan dan tagihan sebelum serah terima (pajak bumi dan bangunan, listrik, air, iuran lingkungan) ditanggung Pihak Penjual.
• Pasal 6 Serah terima : rumah diserahkan pada [tanggal/saat pelunasan] dalam kondisi sesuai Lampiran.
• Pasal 7 Akta Jual Beli : AJB ditandatangani di hadapan PPAT [....] paling lambat [tanggal], setelah pelunasan dan dokumen lengkap; biaya AJB dan balik nama ditanggung [....].
• Pasal 8 Wanprestasi : bila pembeli tidak membayar, penjual memberi teguran tertulis [....] hari; akibatnya [....]. Bila penjual tidak menyerahkan, pembeli berhak [....].
• Pasal 9 Pembatalan : syarat dan pengembalian uang [....].
• Pasal 10 Keadaan memaksa.
• Pasal 11 Persetujuan pasangan : Pihak Penjual dan/atau Pembeli menyatakan telah mendapat persetujuan pasangan; pasangan ikut menandatangani.
• Pasal 12 Penyelesaian sengketa : musyawarah; kemudian pengadilan negeri [kota].
• Tanda tangan : Pihak Penjual [meterai] ; Pihak Pembeli ; Pasangan masing-masing ; Saksi.

Penjelasan klausul penting

Objek. Cantumkan alamat, luas tanah dan bangunan, nomor sertifikat, dan batas-batas. Rumah yang masih dibangun perlu spesifikasi bangunan sebagai lampiran.

Harga dan jadwal bayar. Sebut jumlah, tanggal, dan cara bayar. Pembayaran lewat rekening lebih mudah dilacak. Minta kuitansi untuk setiap pembayaran. Lihat kwitansi sebagai alat bukti.

Jaminan penjual. Penjual menyatakan bahwa rumah bebas sengketa dan jaminan. Pembeli sebaiknya tidak hanya mengandalkan pernyataan, tetapi memeriksa sertifikat di Kantor Pertanahan.

Tunggakan. Pajak dan tagihan sebelum serah terima menjadi tanggungan penjual. Tulis supaya jelas.

Pasal AJB. Ini penghubung PPJB dengan peralihan hak. Tetapkan tanggal paling lambat dan syaratnya. Tanpa pasal ini PPJB bisa menggantung bertahun-tahun.

Wanprestasi dan pembatalan. Tentukan apa yang terjadi jika salah satu ingkar. Hak pembeli rumah pengembang dibahas di hak pembeli rumah, pembatalan PPJB dan pengembalian dana.

Persetujuan pasangan. Rumah yang dibeli selama pernikahan biasanya harta bersama. Penjualan umumnya memerlukan persetujuan pasangan.

Lampiran yang lazim

• Fotokopi sertifikat dan bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan terakhir.
• Fotokopi KTP dan kartu keluarga para pihak, serta surat nikah bila perlu.
• Izin mendirikan bangunan atau persetujuan bangunan gedung (periksa istilah terbaru).
• Spesifikasi bangunan dan denah.
• Bukti pembayaran dan kuitansi.
• Berita acara serah terima.

Langkah praktis

1. Periksa sertifikat. Pastikan nama, luas, dan tidak ada catatan sengketa.
2. Periksa pajak dan izin bangunan.
3. Sepakati harga dan jadwal bayar.
4. Susun PPJB. Gunakan notaris bila nilai besar.
5. Tanda tangan bersama pasangan dan saksi.
6. Bayar bertahap dengan bukti.
7. Pelunasan dan serah terima.
8. Tandatangani AJB di PPAT dan lakukan balik nama.

Kesalahan umum

Contoh: Pembeli dan penjual sepakat harga rumah, tetapi pembeli baru punya sebagian dana. Mereka membuat PPJB di notaris dengan uang muka, tiga angsuran, dan tenggat AJB. Pembeli membayar lewat rekening, meminta kuitansi, dan setelah lunas, keduanya menandatangani AJB di PPAT. Rumah diserahkan setelah AJB.

Contoh: Seorang pembeli membayar lunas lewat surat sederhana, tetapi tidak membuat AJB. Sepuluh tahun kemudian penjual meninggal dan ahli warisnya mengklaim rumah. Sengketa panjang bisa dicegah bila AJB dibuat dan balik nama dilakukan. Lihat studi kasus beli rumah dicicil ke pemilik, belum lunas sertifikat.

Kapan perlu notaris, PPAT, atau advokat

PPJB rumah menyangkut aset terbesar banyak keluarga, sehingga bantuan profesional wajar. Pertimbangkan notaris atau PPAT bila:

• harga besar atau pembayaran bertahap panjang;
• sertifikat masih atas nama orang lain atau warisan;
• rumah dijaminkan di bank;
• pembeli memakai KPR;
• ada pihak asing atau pihak di luar kota.

Notaris dapat menuangkan PPJB menjadi akta dan PPAT membuat AJB. Bila rumah dijaminkan dan akan memakai KPR, baca KPR dan jaminan fidusia. Biaya jasa mengikuti kesepakatan dan aturan jabatan; tanyakan sebelum memulai.

Perubahan aturan yang perlu diketahui

Aturan PPJB rumah pengembang telah diatur lebih rinci lewat peraturan menteri sejak beberapa tahun terakhir, dan undang-undang perumahan sebagian telah diubah melalui undang-undang cipta kerja. Pada tingkat dasar, syarat sah perjanjian dalam KUHPerdata relatif stabil. KUHP baru berlaku sejak 2 Januari 2026 dan KUHAP baru (UU No. 20 Tahun 2025) juga berlaku sejak itu, sehingga rujukan pasal pidana pada materi lama perlu diperiksa ulang. Selalu cek teks resmi terbaru.

Contoh pengisian jadwal pembayaran

Bagian pembayaran paling sering menimbulkan perbedaan tafsir. Gambaran berikut memakai angka rekaan.

Persentase hanya contoh. Kesepakatan Anda sendiri yang menentukan. Yang penting setiap tahap punya tanggal, jumlah, dan bukti. Tulis juga apakah uang tanda jadi dapat dikembalikan bila PPJB batal, dan dalam keadaan apa hilang.

Pemeriksaan sebelum PPJB ditandatangani

Pembeli sebaiknya melakukan pemeriksaan sebelum membayar sepeser pun. Mintalah salinan sertifikat dan cocokkan nama pemilik dengan KTP. Minta penjual menunjukkan bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan. Periksa apakah rumah dijaminkan di bank, sedang disewakan, atau ada sengketa. Kunjungi rumah dan tanyakan batas tanah kepada tetangga. Pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan, yang lazim dilakukan lewat PPAT, membantu memastikan tidak ada catatan pemblokiran atau sita. Bacaan: pemblokiran sertifikat dan sita tanah dan nama sertifikat dan KTP.

Bagi penjual, periksa kemampuan pembeli membayar, apakah pembeli memakai kredit, dan siapa yang akan menjadi pihak dalam AJB. Rumah yang dijual oleh kuasa memerlukan surat kuasa yang jelas; hati-hati terhadap kuasa yang terlalu luas.

Bila rumah masih dijaminkan atau belum bersertifikat

Dua keadaan umum memerlukan klausul tambahan.

Rumah masih dijaminkan di bank. Tulis bahwa penjual wajib melunasi kredit dan melakukan roya (penghapusan hak tanggungan) sebelum AJB. Bagian uang pembeli bisa dibayarkan langsung ke bank sebagai pelunasan, dengan bukti dan persetujuan tertulis. Tanpa pengaturan ini, pembeli bisa kehilangan uang. Lihat penghapusan hak tanggungan karena hapusnya utang.

Rumah belum bersertifikat atas nama penjual. Misalnya rumah masih atas nama orang tua atau masih girik. Tuliskan siapa yang mengurus sertifikat, biayanya, dan batas waktunya, serta apa akibat bila gagal. Baca jual beli tanah girik dan akta camat dan pemecahan sertifikat tanah waris.

Serah terima rumah

Serah terima sebaiknya dibuat tertulis. Catat kondisi bangunan, jumlah kunci, meteran listrik dan air, serta barang yang ikut dijual. Foto bagian penting. Serahkan dokumen asli sesuai kesepakatan, atau titipkan kepada notaris. Jika pembeli sudah menempati sebelum AJB, jelaskan statusnya: sebagai pembeli yang menunggu AJB, bukan penyewa, tetapi tetap membayar tagihan rutin. Atur juga siapa menanggung risiko kerusakan sebelum AJB. Tanpa pengaturan, risiko sering diperselisihkan.

Tanda bahaya yang perlu diwaspadai pembeli

Beberapa tanda perlu membuat pembeli berhenti dan memeriksa lebih dalam. Penjual menolak memperlihatkan sertifikat asli atau hanya menunjukkan fotokopi. Nama pada sertifikat berbeda dengan nama penjual tanpa penjelasan yang masuk akal. Harga jauh di bawah pasar tanpa alasan. Penjual mendesak pembayaran cepat dengan alasan ada peminat lain. Rumah masih dihuni orang lain yang tidak jelas statusnya. Penjual tidak mau memberi akses ke PPAT untuk pengecekan sertifikat. PPJB hanya berupa kuitansi tanpa pasal rinci. Penjual meminta pembayaran ke rekening pihak lain tanpa dasar tertulis. Jika satu atau lebih tanda ini muncul, tangguhkan pembayaran dan minta pendapat notaris, PPAT, atau advokat. Menunda beberapa hari jauh lebih murah daripada kehilangan uang atau menjalani sengketa bertahun-tahun. Baca developer kabur, dana konsumen, hak pembeli dan langkah untuk contoh akibatnya.

Catatan tentang biaya dan peran pihak lain

Tanyakan sejak awal siapa menanggung biaya notaris, PPAT, balik nama, dan biaya administrasi lain, lalu tulis dalam PPJB. Tentukan juga siapa pihak yang mengurus dokumen dan batas waktunya. Jangan menyerahkan dokumen asli kepada pihak yang tidak jelas kewenangannya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah PPJB bisa dipakai balik nama? Tidak. Balik nama memerlukan AJB dari PPAT.

Bolehkah PPJB di bawah tangan? Boleh, tetapi akta notaris lebih kuat sebagai bukti.

Bagaimana jika penjual ingkar? Kirim teguran tertulis, lalu pertimbangkan gugatan. Uang yang telah dibayar dapat dituntut kembali, tergantung perjanjian.

Siapa membayar biaya AJB? Tidak ada aturan mutlak. Tulis dalam PPJB.

Ringkasan

• PPJB adalah perjanjian pendahuluan, bukan peralihan hak.
• Isi: objek, harga, jadwal bayar, jaminan, serah terima, tenggat AJB, wanprestasi.
• Periksa sertifikat, pajak, dan persetujuan pasangan.
• Jangan melunasi sebelum AJB dan dokumen jelas.
• Untuk rumah, libatkan notaris atau PPAT.
• Sesuaikan contoh dengan fakta dan hukum yang berlaku.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), bagian perikatan
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
• UU No. 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

Baca juga

• PPJB dan AJB: perjanjian janji dan pemindahan hak
• PPJB Jual Beli Rumah yang Belum Lunas: Isi, Risiko, dan Jalan ke AJB
• PPJB Lunas dan PPJB Tidak Lunas: Perbedaan, Kekuatan, dan Bedanya dengan AJB
• Membatalkan PPJB Rumah: Hak Pembeli atas Pengembalian Dana dan Batas Potongan
• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.