Membatalkan PPJB Rumah: Hak Pembeli atas Pengembalian Dana dan Batas Potongan

Apa itu pembatalan PPJB dan siapa yang terkena

PPJB adalah perjanjian pengikatan jual beli, yaitu janji menjual dan membeli rumah yang akan dilaksanakan dengan akta jual beli di kemudian hari. Pembatalan PPJB berarti perjanjian itu diakhiri sebelum akta jual beli dibuat. Dampaknya, pembeli tidak jadi membeli, dan pengembang (pelaku pembangunan) harus mengurus uang yang sudah diterima.

Yang terkena situasi ini ada tiga kelompok:

• pembeli yang ingin mundur karena alasan pribadi, misalnya KPR ditolak atau kondisi keuangan berubah;
• pembeli yang ingin mundur karena pengembang ingkar janji, misalnya terlambat serah terima atau spesifikasi tidak sesuai;
• pengembang yang membatalkan karena pembeli menunggak.

Pembahasan ini fokus pada hak pembeli. Karena itu penting membedakan dua keadaan. Bila pembatalan terjadi karena kelalaian pembeli, potongan mungkin dikenakan. Bila karena kelalaian pengembang, pembeli punya dasar kuat untuk meminta uangnya kembali bahkan beserta ganti rugi.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Landasan umum ada pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata). Perjanjian yang sah mengikat seperti undang-undang. Bila salah satu pihak ingkar janji (wanprestasi), pihak lain dapat menuntut pelaksanaan, ganti rugi, atau pembatalan perjanjian. Menurut KUH Perdata Pasal 1266, pembatalan perjanjian karena salah satu pihak lalai harus dimintakan kepada hakim, kecuali perjanjian telah mengatur lain secara sah. Karena itu klausul pembatalan dalam PPJB sangat penting.

Untuk rumah dari pengembang, Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah semula mengatur hal-hal berikut, menurut kutipan Hukumonline. Peraturan menteri itu sudah dicabut oleh PP 12/2021, sehingga ketentuan terkini perlu dicek pada PP 12/2021 (ringkasan sekunder menyebut pengembalian dana dibedakan untuk pembayaran di bawah dan di atas 10 persen; periksa teks resmi):

• PPJB wajib memuat klausul pembatalan;
• pembatalan hanya dapat dilakukan sesuai syarat pembatalan yang disepakati pembeli dan pelaku pembangunan dalam PPJB;
• bila pembatalan terjadi karena kelalaian pembeli dan pembayaran sudah lebih dari 10 persen harga transaksi, pelaku pembangunan berhak memotong 10 persen dari harga transaksi.

Menurut pemberitaan Bisnis.com, pembeli dapat meminta pengembalian dana dari pengembang bila pengembang tidak memenuhi komitmen pembangunan. Sebagian pakar juga mengkritik bahwa tidak ada ketentuan denda bagi pembeli yang terlambat membayar. Karena itu isi PPJB yang sebenarnya perlu dibaca per kalimat. Ketentuan lain dapat ada pada teks lengkap peraturan, sehingga periksa teks resmi sebelum mengambil keputusan.

Undang-Undang Perlindungan Konsumen (UU 8/1999) juga relevan. Klausul baku yang menyatakan pelaku usaha menolak pengembalian uang yang dibayar konsumen atau mengurangi manfaat jasa dapat dilarang. Dengan kata lain, klausul "uang hangus apa pun alasannya" tidak otomatis sah.

Siapa lalai: tabel keadaan dan akibatnya

Langkah praktis membatalkan PPJB

1. Kumpulkan dokumen. Siapkan PPJB beserta lampiran, bukti pembayaran, korespondensi, dan brosur.
2. Baca klausul pembatalan. Catat kapan pembatalan boleh dilakukan, siapa yang menanggung, dan berapa potongan yang disebut.
3. Tentukan dasar alasan. Apakah karena kelalaian pengembang atau keputusan sendiri? Dasar alasan menentukan strategi.
4. Hitung total yang sudah dibayar. Pisahkan tanda jadi, uang muka, cicilan, dan biaya lain. Hitung persentasenya terhadap harga transaksi.
5. Kirim pemberitahuan tertulis. Sampaikan niat membatalkan dan permintaan pengembalian. Kirim melalui surat tercatat atau email disertai bukti terkirim.
6. Minta perhitungan tertulis. Minta pengembang menyebut rincian potongan beserta dasarnya.
7. Rundingkan. Banyak sengketa selesai di meja perundingan. Bila setuju, buat kesepakatan pembatalan tertulis dan pastikan pengembalian dilakukan dengan tanggal yang jelas.
8. Kirim somasi bila ditolak. Somasi adalah surat teguran yang memberi tenggat. Ini mempersiapkan dasar gugatan.
9. Ajukan pengaduan. Anda dapat mengadu ke Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) atau meminta mediasi dinas perumahan setempat.
10. Gugat bila perlu. Gugatan wanprestasi diajukan ke pengadilan negeri. Pengadilan menilai apakah klausul pembatalan sah dan berapa uang yang harus dikembalikan.

Potongan: apa yang wajar dan apa yang perlu dipertanyakan

Pengembang wajar mengenakan potongan bila pembeli batal karena kesalahan sendiri, karena pengembang telah menyiapkan unit, membayar komisi pemasaran, dan menolak calon pembeli lain. Namun potongan harus dapat dijelaskan.

Hal yang wajar ditanyakan:

• apakah potongan tertulis dalam PPJB sebelum pembeli menandatangani;
• apakah angka potongan sejalan dengan batas dalam peraturan terkini, termasuk batas persentase;
• apakah biaya yang dipotong benar-benar terjadi, misalnya biaya administrasi atau komisi;
• apakah pengembang telah menawarkan unit itu kepada pembeli lain sehingga kerugian berkurang.

Pengembalian dana pun perlu diatur waktunya. Tanyakan kapan pengembalian dibayarkan dan dengan cara apa. Perjanjian yang tidak menyebut jangka waktu sebaiknya dilengkapi melalui kesepakatan pembatalan tertulis.

Bila pengembang yang lalai

Bila pengembang terlambat, tidak membangun sesuai spesifikasi, atau belum memenuhi syarat kepastian, pembeli dapat mengambil sikap berikut.

• Menuntut pelaksanaan. Pembeli tetap ingin rumah itu dan menuntut pengembang memenuhi janji disertai denda keterlambatan bila ada.
• Menuntut pembatalan dan pengembalian. Pembeli tidak lagi percaya pada proyek, lalu meminta uangnya kembali penuh.
• Menuntut ganti rugi. Pembeli meminta kompensasi atas kerugian yang timbul, misalnya biaya sewa tempat tinggal sementara, sepanjang dapat dibuktikan.

Bukti sangat menentukan: jadwal serah terima dalam PPJB, foto progres, korespondensi, dan bukti pembayaran. Kasus keterlambatan apartemen dibahas pada studi kasus apartemen serah terima terlambat. Garansi pasca serah terima dibahas pada rumah baru retak dan bocor.

Bila pengembang yang membatalkan PPJB

Pembatalan tidak selalu datang dari pembeli. Pengembang pun dapat membatalkan, biasanya karena pembeli menunggak cicilan atau KPR tidak cair. Sebagai pembeli, perhatikan hal berikut.

• Teguran lebih dulu. Pengembang yang baik mengirim surat teguran tertulis sebelum membatalkan. Surat itu menyebut jumlah tunggakan dan tenggat. Pembatalan tanpa teguran dapat dipersoalkan, apalagi bila PPJB mengatur tahapan teguran.
• Kesempatan memperbaiki. Minta waktu untuk melunasi tunggakan, atau menawarkan jadwal baru secara tertulis. Banyak pengembang lebih memilih menerima pembayaran daripada memulai penjualan ulang.
• Pembatalan harus sesuai klausul. Pengembang tidak dapat membatalkan semaunya. Dasarnya adalah klausul pembatalan dalam PPJB.
• Pengembalian setelah dipotong. Bila pembatalan sah karena kelalaian pembeli, pengembalian dihitung setelah potongan yang diperkenankan. Minta rincian tertulis, termasuk apakah ada biaya lain yang dipotong.

Bila pembeli berpendapat pembatalan tidak sah, kirim keberatan tertulis dan jangan membiarkan unit dijual kepada orang lain tanpa protes. Pengadilan dapat diminta menilai sah tidaknya pembatalan. Perhatikan pula bahwa menurut KUH Perdata Pasal 1266, pembatalan karena kelalaian pada prinsipnya dimintakan kepada hakim, kecuali perjanjian mengatur lain secara sah. Perjanjian yang memuat pelepasan ketentuan itu pun ada batasnya, sehingga pembeli yang merasa dirugikan layak berkonsultasi dengan advokat.

Contoh susunan surat pembatalan

Surat pembatalan tidak harus dalam bahasa hukum yang rumit. Yang penting jelas dan lengkap. Unsur yang sebaiknya ada:

1. identitas pembeli, nomor unit, dan tanggal PPJB;
2. pernyataan bahwa pembeli membatalkan atau meminta pembatalan PPJB;
3. alasan singkat, misalnya KPR ditolak bank atau keterlambatan serah terima;
4. jumlah yang telah dibayar beserta bukti transfer yang dilampirkan;
5. permintaan pengembalian dana dan tenggat yang wajar;
6. permintaan rincian perhitungan bila ada potongan;
7. alamat dan nomor kontak untuk korespondensi.

Kirim surat melalui pos tercatat atau kurir yang dapat dilacak, dan kirim pula salinan melalui email. Simpan tanda terima. Bila pengembang tidak menjawab dalam tenggat, kirim somasi kedua dengan tenggat terakhir.

Peran BPSK dan jalur penyelesaian lain

Sengketa pembeli rumah dengan pengembang dapat diselesaikan melalui beberapa jalur.

Lembaga tersebut memiliki cara kerja dan syarat tersendiri, sehingga pastikan jalur mana yang sesuai dengan fakta Anda. Konsultasi dengan advokat dapat membantu menentukan jalur. Untuk perkara yang berlarut, pertimbangkan pula waktu dan biaya perkara dibandingkan nilai uang yang dituntut.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Sebelum 2019, pembeli sering hanya berpegang pada PPJB buatan pengembang. Permen PUPR 11/2019, lalu PP 12/2021 yang mencabutnya, membawa perubahan: ada syarat kepastian sebelum PPJB, klausul pembatalan menjadi wajib, dan batas potongan 10 persen pada keadaan tertentu. Dampaknya, pembeli memiliki acuan bila berunding dengan pengembang.

Dalam pelaksanaan, jangan menganggap batas 10 persen berlaku untuk semua keadaan. Ketentuan itu berkaitan dengan pembatalan karena kelalaian pembeli dan syarat pembayaran tertentu. Untuk pembatalan karena kelalaian pengembang, ketentuan lain berlaku. Peraturan dapat dibaca lengkap di basis data peraturan pemerintah.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Rudi memesan rumah dan telah membayar uang muka yang nilainya lebih dari sepuluh persen harga. Ia kemudian kehilangan pekerjaan, sehingga KPR tidak mungkin disetujui. Ia menulis surat pembatalan dan meminta perhitungan. Pengembang menawarkan pengembalian setelah dipotong sepuluh persen harga transaksi, sesuai klausul PPJB. Pak Rudi meminta rincian, lalu menegosiasikan jadwal pengembalian dua kali pembayaran. Hasilnya dituangkan dalam kesepakatan tertulis. Karena ia menyimpan bukti dan bersikap terbuka, penyelesaian berlangsung tanpa pengadilan.

Contoh pengaturan pengembalian bertahap

Dalam praktik, pengembang dan pembeli kadang menyepakati pengembalian bertahap, misalnya sebagian dibayar setelah perjanjian pembatalan ditandatangani dan sisanya setelah unit terjual kepada pembeli lain. Pengaturan ini sah bila disepakati tertulis, tetapi pembeli harus waspada. Minta kepastian tanggal, jumlah tiap tahap, dan konsekuensi bila pengembang terlambat. Tanpa rincian itu, pembeli bisa menunggu tanpa kepastian.

Dokumentasi saat serah terima kunci

Jika pembatalan terjadi setelah Anda menempati unit, dokumentasikan kondisi unit saat dikembalikan. Foto, berita acara, dan serah terima kunci tertulis mencegah klaim kerusakan di kemudian hari.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah uang muka pasti hangus bila pembeli batal? Tidak pasti. Tergantung klausul pembatalan, siapa yang lalai, dan peraturan. Klausul yang menyatakan semua uang hangus bukan berarti otomatis mengikat.

Apakah pengembang boleh memotong lebih dari 10 persen? Menurut kutipan Hukumonline atas Permen PUPR 11/2019 (sudah dicabut; periksa PP 12/2021), pada pembatalan karena kelalaian pembeli dengan pembayaran lebih dari 10 persen, pemotongan yang disebut adalah 10 persen. Untuk keadaan lain, periksa teks resmi dan isi PPJB.

Ke mana mengadu bila pengembang menolak mengembalikan? Anda dapat mengajukan keberatan tertulis, lalu mengadu ke BPSK, meminta mediasi dinas setempat, atau menggugat ke pengadilan negeri. Pada dugaan penipuan, laporan pidana dimungkinkan, tetapi tidak setiap sengketa uang adalah pidana.

Berapa lama batas waktu menagih? Tidak ada satu angka sederhana. Karena itu jangan menunda. Segera kumpulkan bukti dan kirim teguran tertulis.

Ringkasan

• Pembatalan PPJB diatur klausul pembatalan, KUH Perdata, dan PP 12/2021 (pengganti Permen PUPR 11/2019).
• Siapa yang lalai menentukan hak pengembalian dana dan potongan.
• Dalam kutipan Hukumonline, pemotongan 10 persen berkaitan dengan kelalaian pembeli pada pembayaran lebih dari 10 persen.
• Kirim pemberitahuan tertulis, minta rincian, rundingkan, dan simpan bukti.
• Gunakan somasi, BPSK, atau pengadilan bila perundingan gagal.
• Periksa teks resmi terbaru dan isi PPJB Anda sendiri.

Dasar hukum

• KUH Perdata (Burgerlijk Wetboek) tentang perikatan dan wanprestasi
• UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen
• UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
• PP No. 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas PP No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

Baca juga

• PPJB Lunas dan PPJB Tidak Lunas: Perbedaan, Kekuatan, dan Bedanya dengan AJB
• PPJB Jual Beli Rumah yang Belum Lunas: Isi, Risiko, dan Jalan ke AJB
• Membeli Rumah Indent dan Pre-Project Selling: Aturan Pemasaran dan Hak Pembeli

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.