PPJB Jual Beli Rumah yang Belum Lunas: Isi, Risiko, dan Jalan ke AJB

Tidak semua pembelian rumah bisa langsung ke akta jual beli. Jika harga belum lunas atau rumah belum jadi, pembeli dan penjual biasanya membuat PPJB. Artikel ini membahas isi, risiko, dan langkah menuju AJB agar rumah benar-benar tercatat atas nama pembeli.

Apa itu PPJB

PPJB adalah singkatan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Perjanjian ini dibuat ketika para pihak sudah sepakat untuk jual beli, tetapi syarat untuk akta jual beli belum semua terpenuhi. Misalnya harga baru dibayar sebagian, rumah masih dibangun, sertipikat masih dipecah, atau pajak belum dibayar. Singkatnya, PPJB adalah janji tertulis yang mengikat: penjual berjanji menjual dan menyerahkan rumah, pembeli berjanji membayar sesuai jadwal.

Dasar umumnya ada pada KUH Perdata, yaitu kebebasan membuat perjanjian dan kewajiban melaksanakannya dengan itikad baik (Pasal 1338), serta syarat sah perjanjian (Pasal 1320). Untuk rumah yang dipasarkan sebelum selesai dibangun oleh pengembang, pemerintah mengatur sistem PPJB melalui peraturan menteri bidang perumahan (Permen PUPR Nomor 11 Tahun 2019). Penjelasan umum tentang syarat sah perjanjian dapat dibaca pada syarat sah perjanjian.

PPJB berbeda dari AJB

Ini poin paling penting. PPJB belum memindahkan hak atas tanah. Hak baru beralih saat dibuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan kemudian didaftarkan di kantor pertanahan. Selama baru ada PPJB, nama pemilik di sertipikat tetap penjual.

Pembahasan lanjutan ada di artikel jual beli tanah, AJB, dan balik nama.

Kapan PPJB dipakai

Beberapa situasi yang lazim:

• Pembeli membayar cicilan langsung kepada penjual pribadi atau pengembang.
• Rumah masih dibangun (pembelian indent atau pre-sale, yaitu memesan sebelum bangunan jadi).
• Sertipikat masih dalam proses pemecahan dari induk, atau balik nama dari pemilik sebelumnya belum selesai.
• Penjual masih memiliki kredit di bank dan perlu melunasi untuk menghapus hak tanggungan (lihat hak tanggungan).
• Pembeli menunggu pencairan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Dalam pembelian KPR, bank biasanya meminta PPJB lunas atau tahap tertentu sebelum akad kredit, lalu AJB dibuat saat akad. Prosedur bank berbeda-beda, sehingga tanyakan kepada bank pemberi kredit.

Isi PPJB yang perlu dicek

Sebelum menandatangani, periksa bagian-bagian berikut:

1. Identitas para pihak dan bukti kewenangan. Jika penjual sudah menikah, tanyakan persetujuan pasangan atau perjanjian perkawinan.
2. Objek: alamat, nomor sertipikat, luas, jenis hak, dan batas-batasnya.
3. Harga dan jadwal pembayaran, termasuk uang tanda jadi dan uang muka, serta bukti penerimaan yang sah.
4. Syarat penyerahan: kapan penyerahan fisik, kapan AJB, dan kondisi yang harus dipenuhi sebelum itu.
5. Pernyataan penjual: tanah bebas sengketa, tidak sedang dijaminkan, dan tidak sedang disita.
6. Denda dan sanksi bagi keterlambatan, serta aturan pembatalan dan pengembalian uang.
7. Pajak dan biaya: siapa yang menanggung Pajak Penghasilan (PPh) penjual, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) pembeli, dan biaya PPAT.
8. Penyelesaian sengketa: musyawarah dahulu, lalu pengadilan negeri tertentu atau mediasi.

Risiko bagi pembeli

Risiko yang paling sering muncul:

• Penjual menjual lagi kepada orang lain karena sertipikat masih atas namanya.
• Sertipikat dijaminkan atau diblokir/disita sebelum AJB.
• Penjual meninggal, sehingga hak beralih ke ahli waris yang perlu dilibatkan.
• Pengembang gagal membangun sehingga rumah tak diserahkan.
• Pajak dan biaya muncul di luar perkiraan.

Pembeli dapat menekan risiko dengan mencocokkan sertipikat di kantor pertanahan (pengecekan sertipikat), memeriksa status PBB, meminta surat pernyataan tidak sengketa, dan menyimpan setiap pembayaran dengan kuitansi bermeterai atau bukti transfer. Untuk hal pemblokiran dan sita, baca pemblokiran sertifikat dan sita tanah.

Contoh: Bapak C membeli rumah bekas dari seorang penjual dan menyepakati harga yang dibayar dalam empat tahap. Mereka menandatangani PPJB di notaris. Sebelum tahap kedua, Bapak C meminta penjual menunjukkan sertipikat asli, lalu memeriksa keabsahannya di kantor pertanahan. Ia mengetahui bahwa sertipikat masih dijaminkan di bank. Dalam PPJB ditambahkan klausul bahwa bagian pembayaran dipakai melunasi kredit dan dibayarkan langsung ke bank, sehingga hak tanggungan dapat dihapus sebelum AJB.

Jika salah satu pihak wanprestasi

Wanprestasi artinya tidak memenuhi kewajiban. Jika penjual tidak menyerahkan rumah atau pembeli tidak membayar sesuai jadwal, langkah yang umum ditempuh:

1. Periksa isi PPJB tentang kelalaian dan denda.
2. Kirim teguran tertulis dan minta waktu pemenuhan.
3. Kirim somasi (surat peringatan resmi) bila teguran tidak digubris. Lihat somasi dan wanprestasi.
4. Tempuh mediasi atau gugatan perdata bila perlu.

Pembatalan perjanjian pada dasarnya harus lewat putusan hakim kecuali para pihak sepakat membatalkan atau PPJB memuat klausul pengesampingan yang sah. Pembeli yang beritikad baik dapat menuntut pengembalian uang, bunga, dan ganti rugi sesuai pembuktiannya.

Kesalahan yang sering terjadi

• Menyerahkan uang besar hanya dengan kuitansi tulisan tangan tanpa PPJB.
• Menganggap PPJB sama dengan kepemilikan sehingga tidak mendesak AJB setelah lunas.
• Tidak mencatat serah terima kunci dalam berita acara.
• Tidak memeriksa PBB, tagihan listrik/air, dan tunggakan iuran lingkungan.
• Menandatangani PPJB yang mengosongkan tanggal atau nominal.

Uang tanda jadi, uang muka, dan cicilan

Dalam praktik, ada beberapa istilah pembayaran yang sering tercampur. Uang tanda jadi atau tanda pemesanan adalah uang yang diserahkan sebagai tanda keseriusan, biasanya sebelum PPJB. Uang muka adalah bagian harga yang dibayar saat atau setelah PPJB. Cicilan adalah pembayaran bertahap sampai lunas. Perbedaan nama ini penting karena akibat hukumnya bisa berbeda saat transaksi batal. Misalnya, apakah uang tanda jadi dapat dikembalikan, dipotong biaya administrasi, atau hangus.

Untuk menghindari sengketa, tuliskan dalam PPJB jawaban atas pertanyaan berikut: berapa jumlah tiap pembayaran, kapan jatuh tempo, ke rekening mana dibayarkan, dan apa akibatnya bila terlambat. Bila klausul menyebut denda atau hangusnya uang, mintalah penjelasan besarannya. Hakim pada dasarnya dapat menilai kewajaran sanksi yang dinilai terlalu berat dalam perkara tertentu, tetapi lebih baik mencegahnya sejak awal.

Pembayaran sebaiknya lewat transfer bank ke rekening atas nama penjual atau pengembang, bukan tunai kepada perantara. Simpan bukti transfer, dan minta kuitansi yang menyebut tujuan pembayaran serta nomor PPJB.

Peran perantara dan agen

Pembeli sering berurusan dengan agen properti atau perantara. Agen boleh membantu mempertemukan para pihak, tetapi bukan pihak yang memindahkan hak. Jangan menyerahkan uang ke agen kecuali perjanjian tertulis menyatakan agen berwenang menerimanya untuk penjual. Minta kuitansi atas nama penjual dan pastikan komisi agen diatur terpisah dari harga rumah.

Selain itu, pastikan notaris yang dipilih tidak hanya dipilih oleh satu pihak tanpa penjelasan. Notaris wajib bersikap netral dan menjelaskan isi akta kepada para pihak. Bila ada bagian yang tidak dipahami, minta dibacakan dan dijelaskan sebelum tanda tangan.

Pengecekan sebelum tanda tangan

Sebelum PPJB ditandatangani, lakukan pemeriksaan sederhana yang tidak mahal tetapi sering menyelamatkan pembeli. Pertama, minta salinan sertipikat dan cocokkan nama, nomor hak, luas, serta jenis haknya dengan data di kantor pertanahan. Kedua, periksa apakah pada buku tanah ada catatan hak tanggungan, blokir, atau sita. Ketiga, lihat lokasi secara langsung dan bandingkan batas fisik dengan gambar ukur. Keempat, tanyakan kepada pengurus RT/RW apakah ada sengketa atau klaim pihak lain. Kelima, pastikan penjual benar-benar pemilik, atau memiliki surat kuasa yang sah bila bertindak untuk orang lain.

Hasil pengecekan sebaiknya dicatat dan disebut dalam PPJB sebagai pernyataan penjual. Dengan begitu, bila ternyata keterangan itu tidak benar, pembeli punya dasar menuntut. Hal ini terkait dengan kewajiban itikad baik dan bisa menjadi dasar gugatan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum, sebagaimana dijelaskan pada artikel perbuatan melawan hukum.

Penyerahan fisik dan risiko selama menunggu AJB

Rumah sering sudah ditempati pembeli sebelum AJB. Keadaan ini wajar, tetapi perlu diatur: siapa menanggung PBB, listrik, air, dan perbaikan; apa yang terjadi jika rumah rusak karena bencana; dan apakah pembeli boleh menyewakan atau merenovasi. Tuliskan juga bahwa serah terima kunci dicatat dalam berita acara bertanggal. Tanpa catatan ini, sengketa tentang siapa yang bertanggung jawab atas kerusakan atau tunggakan akan sulit dibuktikan.

Ringkasan

PPJB adalah perjanjian pendahuluan yang mengikat tetapi belum memindahkan hak atas tanah. Gunakan PPJB saat harga belum lunas atau syarat AJB belum lengkap. Periksa identitas, status sertipikat, jadwal bayar, denda, dan pembagian pajak. Pastikan pelunasan segera diikuti AJB di hadapan PPAT dan pendaftaran balik nama ke kantor pertanahan.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 1320 (syarat sah), Pasal 1338 (asas kebebasan berkontrak dan itikad baik).
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan PP No. 18 Tahun 2021 yang mengubah sebagian ketentuan pendaftaran tanah.
• Peraturan Menteri PUPR No. 11 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah.
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Baca juga

• PPJB dan AJB: perjanjian janji dan pemindahan hak
• Jual Beli Tanah: Peran AJB dan Pentingnya Balik Nama
• pemblokiran-sertifikat-dan-sita-tanah.html
• Somasi dan Wanprestasi: Langkah Sebelum Menggugat

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.