Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab

Jual beli tanah yang sah memerlukan akta yang dibuat pejabat berwenang, yaitu PPAT. Banyak pembeli menyerahkan semua urusan kepada PPAT tanpa tahu apa yang dikerjakan dan apa yang tetap menjadi tanggung jawab sendiri. Artikel ini menjelaskan perannya langkah demi langkah.

Siapa itu PPAT

PPAT adalah singkatan dari Pejabat Pembuat Akta Tanah, yaitu pejabat umum yang diberi kewenangan membuat akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu atas hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun. Perbuatan hukum itu antara lain jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng), pembagian hak bersama, pemberian hak tanggungan, dan pemberian hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah hak milik.

Pengaturan jabatan PPAT terdapat dalam PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagaimana diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 2016. Akta PPAT didaftarkan pada kantor pertanahan sebagai dasar perubahan data di buku tanah. Perlu dibedakan dari notaris. Notaris membuat akta autentik pada umumnya, sedangkan akta pertanahan tertentu dibuat PPAT. Seorang notaris dapat sekaligus menjabat PPAT, tetapi kewenangannya terpisah. Lihat juga Jual beli tanah: AJB dan balik nama serta PPJB dan AJB.

Mengapa jual beli harus di depan PPAT

Pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli hanya dapat dilakukan bila dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT (PP 24/1997). Kuitansi atau perjanjian di bawah tangan tidak cukup untuk balik nama. Akta PPAT juga bersifat autentik, sehingga memiliki kekuatan pembuktian yang kuat.

Dalam hukum tanah, jual beli bersifat terang dan tunai. "Terang" berarti dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang sehingga diketahui umum. "Tunai" berarti harga dibayar pada saat jual beli. Dalam praktik, pembayaran sering dilakukan bertahap dan dituangkan lebih dahulu dalam perjanjian pengikatan jual beli. Pembahasannya ada dalam artikel PPJB dan AJB.

Apa yang dilakukan PPAT

1. Memeriksa identitas penjual dan pembeli, termasuk kewenangan bertindak. Bila penjual sudah menikah, biasanya diperlukan persetujuan pasangan. Bila tanah warisan, diperlukan persetujuan seluruh ahli waris.
2. Memeriksa sertipikat ke kantor pertanahan, antara lain keaslian sertipikat, kesesuaian data, ada tidaknya blokir, sita, atau hak tanggungan. Pengecekan ini dikenal dengan istilah pengecekan sertipikat.
3. Memeriksa pajak. PPAT akan meminta bukti pembayaran pajak penjual dan pembeli sebelum menandatangani akta.
4. Menyusun akta sesuai bentuk yang ditentukan peraturan.
5. Membacakan dan menjelaskan akta kepada para pihak serta saksi, lalu akta ditandatangani di hadapan PPAT dan dua orang saksi.
6. Mendaftarkan akta ke kantor pertanahan dalam waktu yang ditentukan peraturan. PPAT wajib menyampaikan akta dan dokumen pendukung kepada kantor pertanahan paling lambat tujuh hari kerja sejak penandatanganan (PP 24/1997).
7. Menyimpan minuta akta sebagai arsip dan memberikan salinan kepada para pihak.

Pajak dalam jual beli tanah

Pajak yang umum dihadapi adalah sebagai berikut.

Besarnya pajak bergantung pada nilai transaksi, NJOP, dan aturan daerah. Pembahasan lebih rinci ada di BPHTB saat jual beli dan Pajak jual rumah pribadi. Konfirmasi angka dan pengecualian kepada PPAT dan kantor pajak karena aturan dapat berubah.

Dokumen yang umumnya diminta

• Sertipikat asli dan bukti pembayaran PBB tahun terakhir.
• KTP, kartu keluarga, dan NPWP penjual dan pembeli.
• Akta nikah bila penjual menikah, atau bukti status lain.
• Persetujuan pasangan, atau persetujuan ahli waris bila berasal dari warisan.
• Persetujuan mendirikan bangunan (PBG) atau IMB bila ada bangunan.
• Bukti pembayaran pajak yang telah ditentukan.
• Surat kuasa jika diwakilkan, dengan kuasa yang sah.

Contoh: Seorang pembeli rumah sepakat dengan penjual pada harga tertentu. Sebelum menyerahkan uang muka besar, ia meminta penjual mengajak bertemu PPAT. PPAT memeriksa sertipikat ke kantor pertanahan dan menemukan bahwa sertipikat masih dibebani hak tanggungan di sebuah bank. PPAT menjelaskan bahwa jual beli hanya dapat dilanjutkan setelah kredit dilunasi dan hak tanggungan dihapus (roya). Penjual melunasi utang, dan baru kemudian akta ditandatangani. Pembeli terhindar dari membeli rumah yang masih menjadi jaminan.

Tanggung jawab PPAT dan para pihak

PPAT bertanggung jawab atas pembuatan akta sesuai peraturan, termasuk memeriksa syarat formal dan melakukan pengecekan. PPAT dapat dikenai sanksi administratif, perdata, atau pidana bila lalai atau terlibat pemalsuan. Namun PPAT bukan penjamin keabsahan hak pada penjual. Tanggung jawab atas keaslian dokumen, kebenaran keterangan, dan itikad baik tetap pada para pihak.

Pembeli sebaiknya tidak sepenuhnya menyerahkan pengecekan kepada PPAT. Lakukan pengecekan sendiri atas kondisi fisik tanah, batas, kepemilikan, dan penguasaan. Datangi lokasi, bertanya kepada tetangga, dan pastikan tidak ada pihak lain yang menguasai tanah. Lihat Membeli tanah yang masih bermasalah.

Kesalahan yang sering terjadi

• Membayar lunas hanya berdasarkan kuitansi tanpa akta.
• Menyerahkan uang kepada pihak lain tanpa memastikan identitas penjual.
• Menandatangani akta tanpa membaca isi dan lampiran.
• Tidak memeriksa persetujuan pasangan atau ahli waris.
• Menyerahkan sertipikat asli kepada pihak ketiga yang bukan PPAT.
• Mengabaikan pajak hingga menghambat balik nama.
• Memakai surat kuasa mutlak dalam jual beli tanah, yang pada dasarnya dilarang untuk peralihan hak atas tanah.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa biaya PPAT? Honorarium (uang jasa) PPAT tidak boleh melebihi 1 persen dari harga transaksi yang tercantum dalam akta (Pasal 32 PP 24/2016). Tanyakan rincian tertulis. Biaya lain, seperti pajak dan biaya pendaftaran, ditagih terpisah.

Bolehkah menjual tanpa sertipikat? Tanah yang belum bersertipikat dapat dijual berdasarkan bukti penguasaan, tetapi prosesnya berbeda dan lebih berisiko. Disarankan mendaftarkan tanahnya terlebih dahulu. Lihat PTSL.

Apa bedanya PPAT dengan notaris? Keduanya pejabat umum dengan kewenangan berbeda. Akta jual beli tanah dibuat PPAT, sedangkan notaris membuat akta seperti pendirian PT atau perjanjian.

Apa yang terjadi jika akta sudah ditandatangani tetapi balik nama belum selesai? Pembeli sebaiknya memantau proses di kantor pertanahan dan menyimpan tanda terima. Hak pembeli baru tercatat setelah sertipikat dibalik nama.

Bila terjadi masalah setelah akta

Masalah yang kadang muncul setelah akta adalah ditemukannya pihak lain yang mengaku sebagai pemilik, sertipikat palsu, atau persetujuan ahli waris yang cacat. Pembeli yang beritikad baik memiliki perlindungan hukum yang kuat, tetapi tetap harus dapat menunjukkan bahwa ia telah berhati-hati, antara lain dengan memeriksa sertipikat, melihat fisik tanah, dan bertransaksi di depan PPAT. Simpan semua bukti: kuitansi, akta, salinan sertipikat, bukti pengecekan, dan korespondensi. Jika terjadi sengketa, bukti inilah yang menunjukkan itikad baik Anda.

PPAT yang diduga melanggar kewajiban dapat diadukan kepada kementerian yang membidangi pertanahan, dan majelis pembina atau pengawas yang berwenang. Pengaduan sebaiknya disertai dokumen dan kronologi. Untuk kerugian besar, tanyakan kepada advokat tentang langkah perdata atau pidana yang tersedia.

Hubungan dengan bank dan KPR

Jika pembelian memakai KPR, bank biasanya menunjuk PPAT rekanan dan menahan sertipikat sebagai jaminan melalui hak tanggungan. Pembeli tetap berhak memahami semua dokumen yang ditandatangani, termasuk akta jual beli dan akta pemberian hak tanggungan. Mintalah salinan dan tanya hal yang belum jelas sebelum menandatangani. Setelah kredit lunas, pembeli harus memastikan hak tanggungan dihapus (roya) sebelum menjual kembali.

Cara memilih PPAT

Pilih PPAT yang terdaftar dan memiliki wilayah kerja yang sesuai dengan letak tanah. Seorang PPAT hanya berwenang membuat akta mengenai tanah yang berada di dalam daerah kerjanya. Periksa kantor, tanda pengenal, dan nomor surat keputusan pengangkatan bila diperlukan. Tanyakan pengalaman PPAT dengan jenis transaksi Anda, misalnya tanah warisan, tanah di atas HPL, atau pembelian oleh orang asing. Hindari PPAT yang menjanjikan proses sangat cepat dengan cara yang tidak lazim, atau yang meminta Anda menandatangani akta kosong. Akta yang belum terisi tidak boleh ditandatangani.

Ringkasan

PPAT membuat akta jual beli, memeriksa sertipikat dan pajak, serta mendaftarkan peralihan hak ke kantor pertanahan. Pembeli tetap perlu memeriksa sendiri kondisi fisik, penguasaan, dan keabsahan dokumen. Pastikan akta dibuat sebelum membayar lunas, nilai transaksi jujur, dan pajak dibayar. Simpan salinan akta dan tanda terima.

Dasar hukum

• PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, sebagaimana diubah dengan PP No. 24 Tahun 2016.
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• PP No. 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
• Peraturan dapat berubah. Cek teks resmi sebelum mengambil keputusan.

Baca juga

• Jual Beli Tanah: Peran AJB dan Pentingnya Balik Nama
• PPJB dan AJB: perjanjian janji dan pemindahan hak
• BPHTB Saat Jual Beli Tanah: Siapa Membayar dan Berapa Besarnya
• Membeli tanah yang masih bermasalah

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.