Izin PBG dan SLF: Panduan Membangun Rumah Sesuai Aturan

Dari IMB ke PBG

Dahulu orang mengurus IMB (izin mendirikan bangunan). Sekarang, setelah PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Bangunan Gedung, istilahnya PBG (persetujuan bangunan gedung). PP 16/2021 mencabut PP 36/2005 yang mengatur IMB.

Definisi dalam PP 16/2021 Pasal 1:

• PBG adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung.
• SLF (sertifikat laik fungsi) adalah sertifikat yang diberikan pemerintah daerah yang menyatakan kelaikan fungsi bangunan gedung sebelum dapat dimanfaatkan.
• SBKBG adalah surat bukti kepemilikan bangunan gedung, yaitu bukti hak atas status kepemilikan bangunan gedung.

PBG, SLF, dan SBKBG diterbitkan melalui sistem elektronik berbasis web yang disebut Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG).

Kewajiban dan waktunya

Permohonan PBG harus diajukan pemilik sebelum pelaksanaan konstruksi (Pasal 253 ayat 4). Jadi urutannya: izin dahulu, bangun kemudian. Dokumen permohonan mencakup rencana teknis dan perkiraan biaya konstruksi. Bangunan tertentu, seperti bangunan di dalam tanah atau di atas air, memerlukan pertimbangan teknis dari tim profesi ahli.

Bila fungsi atau klasifikasi bangunan berubah, pemilik wajib mengajukan PBG perubahan. Misalnya rumah tinggal diubah menjadi toko atau kos-kosan. Perubahan fungsi tanpa persetujuan dapat membuat pemilik terkena sanksi.

Setelah bangunan selesai dan sebelum dimanfaatkan, pemilik mengurus SLF. SLF diterbitkan melalui surat pernyataan kelaikan fungsi dari penyedia jasa pengawasan atau pengkaji teknis. Pengajuan SLF dilakukan bersamaan dengan SBKBG.

Masa berlaku SLF

SLF memiliki masa berlaku dan wajib diperpanjang (Pasal 297):

Catat tanggal berakhirnya dan mulai perpanjangan sebelum kedaluwarsa. Karena aturan dapat diperbarui, cek ketentuan terbaru di dinas setempat.

Dokumen yang umumnya disiapkan

Daftar rinci mengikuti peraturan daerah dan ketentuan SIMBG, tetapi pada umumnya mencakup:

1. identitas pemilik (KTP) atau badan hukum,
2. bukti hak atas tanah, misalnya sertipikat, atau persetujuan pemilik tanah bila bukan milik sendiri,
3. gambar rencana teknis: denah, tampak, potongan, struktur, dan instalasi,
4. perhitungan struktur untuk bangunan tertentu,
5. surat pernyataan pemilik dan pernyataan para profesional,
6. informasi tata ruang atau kesesuaian lokasi,
7. dokumen lain sesuai fungsi bangunan.

Gambar rencana sebaiknya disusun oleh pihak yang kompeten. Untuk bangunan sederhana, pemerintah daerah biasanya menyediakan gambar prototipe atau panduan khusus. Tanyakan layanan ini di dinas setempat.

Langkah mengurus

1. Cek tata ruang dan peruntukan. Pastikan lokasi tanah boleh dipakai untuk bangunan yang Anda rencanakan. Cek jarak sempadan, tinggi, dan koefisien bangunan di dinas tata ruang atau perizinan.
2. Pastikan status tanah. Pastikan Anda berhak membangun di tanah itu. Jika tanah milik orang lain, siapkan persetujuan tertulis. Lihat Bangunan di Tanah Orang Lain.
3. Siapkan dokumen dan gambar.
4. Ajukan permohonan melalui SIMBG. Ikuti verifikasi, penilaian, dan perhitungan retribusi sesuai ketentuan daerah.
5. Terima PBG, lalu bangun sesuai PBG. Jangan mengubah desain secara besar tanpa persetujuan.
6. Siapkan SLF dan SBKBG setelah bangunan selesai, melalui penyedia jasa yang berkompeten.
7. Simpan semua dokumen bersama sertipikat tanah.

Jangka waktu penerbitan dan biaya (retribusi) ditetapkan peraturan, dan dapat berbeda per daerah. Angkanya tidak kami cantumkan karena sering diperbarui. Tanyakan langsung ke dinas penanaman modal dan perizinan atau dinas pekerjaan umum setempat.

Sanksi administratif

Pemilik yang tidak memenuhi kesesuaian fungsi sesuai PBG dikenai sanksi administratif (Pasal 12). Bentuknya antara lain:

• peringatan tertulis,
• pembatasan kegiatan pembangunan,
• penghentian sementara atau tetap pekerjaan pembangunan,
• penghentian sementara atau tetap pemanfaatan bangunan,
• pembekuan atau pencabutan PBG,
• pembekuan atau pencabutan SLF, dan
• perintah pembongkaran.

Selain itu, pemerintah daerah dapat memiliki aturan sendiri tentang denda. Besar denda berbeda-beda, jadi periksa peraturan daerah setempat. Bangunan tanpa PBG juga menyulitkan transaksi, misalnya sulit dijual atau dijaminkan, dan dapat menghambat klaim asuransi atau pengurusan sertipikat bangunan.

Contoh: Pak Rudi membangun tambahan dua lantai di atas rumahnya tanpa PBG perubahan dan mengubahnya menjadi kos-kosan. Tetangga mengadu, dan petugas melakukan pemeriksaan. Pak Rudi diberi peringatan tertulis dan diminta menghentikan pembangunan sampai mengurus PBG perubahan. Karena struktur lama tidak dirancang untuk dua lantai tambahan, perbaikan struktur harus dilakukan, yang menambah biaya jauh lebih besar daripada mengurus izin sejak awal.

Hubungan dengan tetangga

Bangunan baru bisa mengganggu tetangga: tinggi, bayangan, drainase, atau batas. Persetujuan dan prosedur izin dirancang agar kepentingan sekitar diperhatikan. Hak dan kewajiban tetangga dibahas pada Hak Tetangga dan Gangguan Bangunan. Untuk batas tanah, baca Sengketa Batas Tanah dan Pengukuran.

Rumah lama tanpa IMB

Banyak rumah dibangun puluhan tahun lalu tanpa IMB atau dokumennya hilang. Kondisi ini dapat diselesaikan melalui prosedur penyesuaian atau pemutakhiran yang disediakan pemerintah daerah, biasanya dengan pemeriksaan kelaikan fungsi. Tanyakan ke dinas apakah tersedia layanan untuk bangunan eksisting. Kelengkapan dokumen penting terutama saat menjual, menjaminkan, atau merenovasi besar.

Contoh urutan kerja membangun rumah dua lantai

Contoh: Bu Dewi memiliki tanah bersertipikat hak milik dan ingin membangun rumah dua lantai. Urutan yang disarankan:

1. Ia datang ke dinas perizinan untuk menanyakan peruntukan lahan, garis sempadan, tinggi maksimum, dan syarat dokumen.
2. Ia menunjuk perencana untuk membuat gambar denah, tampak, potongan, struktur, serta rencana instalasi.
3. Ia mengajukan PBG lewat SIMBG dengan melampirkan gambar, bukti hak atas tanah, dan identitas.
4. Ia mengikuti proses verifikasi, memperbaiki bila ada catatan, dan membayar retribusi sesuai tagihan resmi.
5. Setelah PBG terbit, ia menunjuk kontraktor dan pengawas, lalu mulai membangun sesuai gambar.
6. Selama pembangunan, bila ada perubahan besar, ia mengonsultasikan perubahan kepada perencana dan dinas.
7. Setelah selesai, ia meminta pengkaji atau pengawas teknis membuat surat pernyataan kelaikan fungsi untuk mengajukan SLF, bersama SBKBG.
8. Ia menyimpan PBG, SLF, SBKBG, gambar terbangun, dan sertipikat tanah dalam satu map.

Dengan urutan ini, rumah Bu Dewi memiliki izin lengkap sehingga mudah dijual, dijaminkan, atau diasuransikan.

Kontrak dengan tukang dan kontraktor

Izin hanyalah satu bagian. Perjanjian dengan pelaksana juga penting. Pastikan perjanjian memuat lingkup pekerjaan, gambar kerja yang disepakati, harga dan termin pembayaran, jadwal, tanggung jawab atas keselamatan kerja dan kerusakan, masa pemeliharaan, serta cara penyelesaian sengketa. Untuk proyek besar, baca Kontrak Konstruksi dan Sengketa Proyek. Jangan membayar penuh di muka, dan lakukan pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan yang diperiksa.

Renovasi, penambahan ruang, dan perawatan

PBG tidak hanya untuk membangun baru. Definisinya mencakup mengubah, memperluas, mengurangi, dan merawat bangunan gedung. Karena itu, renovasi yang mengubah struktur, menambah lantai, atau mengubah fungsi bangunan sebaiknya ditanyakan kepada dinas apakah perlu persetujuan. Perbaikan kecil seperti mengganti keramik biasanya berbeda dengan memindahkan kolom atau membongkar dinding penahan beban. Bila ragu, bawa gambar sederhana dan tanyakan.

Peran penyedia jasa dan profesional

Pembangunan yang baik melibatkan perencana, pelaksana, dan pengawas. Perencana menyiapkan gambar dan perhitungan struktur. Pelaksana membangun sesuai gambar. Pengawas atau pengkaji teknis memeriksa kesesuaian dan membuat pernyataan kelaikan fungsi. Pilih penyedia jasa yang berkompeten, minta bukti kualifikasi, dan simpan kontraknya. Penggunaan tukang tanpa gambar dan pengawasan sering berujung bangunan yang sulit memperoleh SLF.

Sengketa dengan tetangga soal pembangunan

Tetangga dapat mengadu bila pembangunan melanggar batas, menutup cahaya secara berlebihan, atau menimbulkan kerusakan. Pemilik sebaiknya memberi tahu tetangga, memastikan pagar dan fondasi tidak melewati batas tanah, dan mengelola limbah serta debu proyek. Jika tetangga mengadu, tanggapi dengan dokumen PBG dan gambar. Dengan komunikasi baik, banyak sengketa selesai tanpa pengadilan. Baca Hak Tetangga dan Gangguan Bangunan.

Biaya yang perlu dianggarkan

Selain biaya konstruksi, anggarkan biaya perencanaan, retribusi PBG, jasa pengawasan, pengkajian kelaikan, SLF, dan pengurusan SBKBG. Besaran retribusi dan biaya jasa berbeda antar-daerah dan antar-penyedia. Minta rincian tertulis dari dinas dan penyedia jasa.

Kesalahan yang sering terjadi

• Mulai membangun sebelum PBG terbit.
• Mengubah fungsi rumah menjadi usaha tanpa PBG perubahan.
• Tidak mengurus SLF setelah bangunan selesai.
• Memakai tukang tanpa gambar dan perhitungan struktur.
• Membangun di atas tanah yang status haknya belum jelas.
• Tidak menyimpan dokumen PBG dan SLF.
• Menganggap IMB lama otomatis cukup untuk perubahan baru.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah IMB lama masih berlaku? IMB diganti oleh PBG. Banyak daerah memiliki masa peralihan dan aturan sendiri. Untuk perubahan atau perluasan, umumnya diperlukan PBG. Tanyakan kepada dinas setempat.

Apakah rumah kecil juga wajib PBG? PBG berlaku untuk membangun, mengubah, memperluas, mengurangi, atau merawat bangunan gedung. Cara pengurusan bangunan sederhana bisa berbeda, sehingga tanyakan prosedur yang berlaku di daerah Anda.

Apakah SLF wajib untuk rumah tinggal? SLF menyatakan kelaikan fungsi sebelum bangunan dimanfaatkan, dan rumah tinggal tunggal dan deret berlaku 20 tahun menurut Pasal 297. Tanyakan teknis dan jadwal penerapannya di daerah Anda.

Ringkasan

PBG menggantikan IMB dan wajib diajukan sebelum membangun, mengubah, memperluas, mengurangi, atau merawat bangunan. SLF menyatakan kelaikan fungsi sebelum bangunan dimanfaatkan, dengan masa berlaku 20 tahun untuk rumah tinggal tunggal dan deret serta 5 tahun untuk bangunan lainnya. Pengurusan lewat SIMBG. Pelanggaran dapat dikenai peringatan, penghentian pembangunan atau pemanfaatan, pembekuan atau pencabutan izin, hingga pembongkaran. Urus izin sejak awal dan simpan dokumennya.

Dasar hukum

• PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, antara lain Pasal 1, Pasal 12, Pasal 253, dan Pasal 297.
• UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, sebagaimana diubah dengan UU Cipta Kerja.

Baca juga

• Hak Tetangga dan Gangguan Bangunan: Batas Pagar, Limpasan Air, Kebisingan, dan Cara Menyelesaikannya
• Bangunan di atas tanah orang lain
• Sengketa Batas Tanah: Pengukuran Ulang, Mediasi BPN, dan Gugatan ke Pengadilan
• Sertipikat Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun): Yang Dibeli, Hak Bersama, dan PPPSRS
• Sewa Ruko dan Tanah untuk Usaha: Isi Perjanjian yang Aman

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.