Kontrak Konstruksi dan Sengketa Proyek: Isi Kontrak, Retensi, Keterlambatan, dan Penyelesaiannya

Apa itu kontrak kerja konstruksi

Kontrak kerja konstruksi adalah perjanjian tertulis antara pengguna jasa (pemilik proyek) dan penyedia jasa (kontraktor, perencana, atau pengawas) untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi. Contohnya membangun rumah, ruko, jalan, atau pagar kompleks.

Dasar hukumnya adalah UU No. 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi, yang kemudian disesuaikan oleh UU Cipta Kerja (UU No. 6 Tahun 2023). Aturan pelaksananya antara lain peraturan pemerintah tentang penyelenggaraan jasa konstruksi. Selain itu, ketentuan umum perjanjian dalam KUH Perdata tetap berlaku, misalnya soal syarat sah perjanjian.

Kontrak konstruksi berbeda dari kerja sama biasa karena objeknya bersifat teknis. Ada gambar, volume, mutu bahan, jadwal, dan pengawasan. Tanpa kesepakatan tertulis tentang hal-hal itu, selisih paham hampir pasti terjadi.

Isi kontrak yang sebaiknya ada

Pasal 47 UU 2/2017 memuat daftar hal yang harus tercantum dalam kontrak kerja konstruksi. Dalam bahasa sehari-hari, isinya antara lain:

• identitas para pihak dan kewenangan penandatangan;
• uraian pekerjaan, nilai kontrak, dan jangka waktu;
• hak dan kewajiban kedua pihak;
• cara dan tahap pembayaran;
• masa pemeliharaan atau pertanggungan;
• apa yang dianggap cidera janji dan akibatnya;
• cara penyelesaian perselisihan;
• pemutusan kontrak;
• keadaan memaksa (force majeure);
• kegagalan bangunan;
• perlindungan pekerja dan keselamatan kerja;
• perlindungan pihak ketiga dan aspek lingkungan.

Daftar resmi memuat lebih banyak butir. Periksa teks UU untuk rinciannya. Intinya, semakin lengkap kontraknya, semakin kecil ruang sengketa.

Istilah penting dalam proyek

Retensi adalah jaminan bagi pemilik bahwa cacat akan diperbaiki. Besarnya biasanya ditentukan dalam kontrak, misalnya sekian persen dari nilai kontrak. Setelah masa pemeliharaan selesai dan tidak ada cacat, retensi dibayarkan. Bila kontraktor tidak memperbaiki cacat, pemilik dapat memakai retensi untuk membiayai perbaikan.

Aturan dalam bahasa sehari-hari

1. Kontrak harus tertulis. Kontrak lisan menyulitkan pembuktian.
2. Kedua pihak terikat pada isinya. Perubahan harus disepakati, sebaiknya dengan addendum tertulis.
3. Kontraktor wajib bekerja sesuai gambar, spesifikasi, dan jadwal.
4. Pemilik wajib membayar sesuai tahap yang disepakati.
5. Kontraktor bertanggung jawab atas cacat dan kegagalan bangunan dalam jangka waktu menurut ketentuan. UU mengaitkannya dengan umur rencana bangunan, dengan batas paling lama sepuluh tahun sejak penyerahan akhir. Periksa teks resmi untuk rincian.
6. Keterlambatan dan cidera janji punya akibat yang diatur kontrak, termasuk denda dan pemutusan.

Keterlambatan dan denda

Keterlambatan adalah sumber sengketa paling umum. Kontrak biasanya mengatur denda per hari, misalnya sekian per mil dari nilai kontrak. Beberapa hal perlu dicermati.

• Penyebab keterlambatan. Bila terlambat karena hujan ekstrem, perubahan desain dari pemilik, atau pembayaran termin yang tertunda, kontraktor dapat meminta perpanjangan waktu, bukan dikenai denda.
• Pemberitahuan. Kontrak biasanya mewajibkan pemberitahuan tertulis sejak awal. Kontraktor yang diam bisa kehilangan haknya.
• Besar denda. Denda diatur dalam kontrak, dan hakim dapat menilainya. Lihat Klausul Denda dan Ganti Rugi Wanprestasi.
• Keadaan memaksa. Bila peristiwa luar biasa menghambat, periksa klausul force majeure. Lihat Force Majeure dan Keadaan Memaksa.

Contoh: Ibu Ratna menyewa kontraktor membangun ruko dua lantai dengan target selesai 8 bulan. Pada bulan ketiga, Ibu Ratna meminta mengubah tata letak lantai dua. Perubahan itu memakan waktu tambahan sebulan. Tanpa addendum yang menggeser jadwal, pemilik bisa menagih denda dan kontraktor merasa dirugikan. Dengan addendum yang menyebut jadwal baru dan tambahan biaya, kedua pihak punya pegangan.

Langkah mencegah sengketa

1. Tulis kontrak lengkap dengan gambar, spesifikasi, jadwal, dan nilai.
2. Cek legalitas penyedia jasa. Tanyakan sertifikat badan usaha dan tenaga ahli sesuai ketentuan.
3. Catat progres. Buat laporan mingguan atau foto bertanggal.
4. Setiap perubahan tertulis. Gunakan addendum atau berita acara.
5. Lakukan serah terima dengan daftar cacat. Catat hal yang masih harus diperbaiki.
6. Simpan retensi sampai selesai pemeliharaan.
7. Kirim teguran tertulis bila ada pelanggaran, jangan hanya lewat telepon.

Tahapan penyelesaian sengketa

Menurut UU Jasa Konstruksi, sengketa kontrak konstruksi pada dasarnya diselesaikan lebih dulu lewat musyawarah untuk mufakat. Bila tidak berhasil, para pihak mengikuti tahapan yang tertulis di kontrak. Bila kontrak tidak mengaturnya, para pihak dapat membuat kesepakatan tertulis tentang cara penyelesaian. Pilihan yang dikenal antara lain mediasi, konsiliasi, dan arbitrase. UU juga mengenal dewan sengketa, yaitu tim yang dapat dibentuk para pihak sejak awal proyek untuk mencegah dan menengahi sengketa.

Urutan:

1. Musyawarah. Pertemuan para pihak dengan notulen tertulis.
2. Mediasi atau konsiliasi. Pihak ketiga netral membantu mencari titik temu, tanpa memutus.
3. Arbitrase. Majelis arbiter memutus, dan putusannya mengikat. Aturan arbitrase ada di Arbitrase dan Klausul Arbitrase.
4. Pengadilan. Jalur ini dipakai bila kontrak membuka dan tidak ada klausul arbitrase yang menutupnya.

Perhatikan klausul penyelesaian sengketa sebelum menandatangani. Klausul arbitrase biasanya menutup jalan ke pengadilan. Bila sengketa berujung gugatan, baca Gugatan Wanprestasi Langkah demi Langkah.

Wanprestasi dan pemutusan kontrak

Wanprestasi (cidera janji) terjadi bila salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Contohnya kontraktor terlambat tanpa alasan sah, bahan tidak sesuai spesifikasi, atau pemilik tidak membayar termin. Sebelum memutus kontrak, kirim teguran (somasi) tertulis dan beri waktu memperbaiki. Pelajari Somasi dan Wanprestasi.

Pemutusan kontrak punya akibat besar: pekerjaan berhenti, pembayaran dihitung berdasarkan progres nyata, dan jaminan dapat dicairkan. Karena itu, pemutusan harus mengikuti klausul kontrak. Hitung progres dengan pihak independen bila perlu, misalnya konsultan pengawas.

Kegagalan bangunan dan tanggung jawab setelah serah terima

Kegagalan bangunan adalah keadaan ketika bangunan tidak berfungsi, baik sebagian maupun seluruhnya, setelah penyerahan akhir. Penyebabnya bisa dari perencanaan, pelaksanaan, atau pengawasan. UU Jasa Konstruksi membagi tanggung jawab sesuai peran: perencana bertanggung jawab atas rancangannya, kontraktor atas pelaksanaannya, dan pengawas atas pengawasannya.

Perlu dibedakan dua hal.

• Cacat biasa yang muncul pada masa pemeliharaan, misalnya retak rambut atau keran bocor. Ini diperbaiki kontraktor dan retensi menjadi jaminannya.
• Kegagalan bangunan yang menyangkut fungsi atau keselamatan, misalnya struktur amblas. Pertanggungjawabannya berlangsung dalam jangka waktu yang lebih panjang.

Penilaian apakah suatu kerusakan termasuk kegagalan bangunan umumnya melibatkan penilai ahli. Pemilik sebaiknya segera mendokumentasikan kerusakan dengan foto bertanggal dan melaporkannya secara tertulis kepada penyedia jasa.

Bukti yang menentukan dalam sengketa proyek

Pengadilan, arbiter, maupun mediator akan bertanya: apa yang disepakati, apa yang dikerjakan, dan siapa yang melanggar. Untuk menjawabnya diperlukan bukti. Kumpulkan dan simpan hal-hal berikut:

• kontrak, addendum, dan lampirannya (gambar, spesifikasi, daftar volume);
• jadwal kerja dan laporan progres;
• berita acara opname atau pemeriksaan pekerjaan;
• bukti pembayaran dan permintaan termin (invoice);
• korespondensi, termasuk pesan singkat dan surel, yang menunjukkan instruksi atau persetujuan;
• foto dan video lokasi bertanggal;
• buku harian proyek (site diary), bila ada.

Pesan di aplikasi percakapan dapat menjadi bukti elektronik jika bisa ditunjukkan keasliannya. Pelajari Alat Bukti Perdata dan Bukti Elektronik.

Contoh: Pak Wahyu, pemilik rumah, merasa lantai keramik tidak sesuai spesifikasi. Kontraktor membantah karena merasa Pak Wahyu menyetujui merek pengganti lewat pesan singkat. Pesan itu, bersama foto bahan yang dikirim kontraktor, menjadi bukti persetujuan. Pak Wahyu sebaiknya sejak awal membuat addendum tertulis, sehingga pergantian bahan tidak dipersoalkan di kemudian hari.

Peran pengawas dan konsultan

Dalam proyek yang lebih besar, ada konsultan pengawas yang menilai mutu dan progres pekerjaan. Pengawas mewakili kepentingan pemilik di lapangan, tetapi bukan pihak yang memutus sengketa. Penilaiannya menjadi bahan penting bagi kedua pihak.

Untuk proyek kecil, pemilik dapat menunjuk tenaga ahli independen untuk memeriksa progres sebelum membayar termin. Biayanya sering lebih kecil daripada kerugian akibat pembayaran yang tidak sesuai progres.

Proyek yang melibatkan pemerintah

Untuk proyek pemerintah, berlaku aturan tambahan tentang pengadaan barang dan jasa pemerintah, misalnya jaminan pelaksanaan dan sanksi daftar hitam. Aturan ini tidak dibahas rinci di sini dan dapat berubah. Penyedia jasa yang mengerjakan proyek pemerintah sebaiknya membaca dokumen pemilihan dan kontraknya dengan teliti, serta berkonsultasi dengan ahli hukum bila ada perselisihan.

Kesalahan umum

• Memulai pekerjaan hanya dengan kesepakatan lisan atau chat.
• Tidak menetapkan retensi dan masa pemeliharaan.
• Mengubah desain tanpa addendum.
• Memakai kontraktor tanpa memeriksa kemampuan dan legalitasnya.
• Membayar penuh sebelum pekerjaan selesai.
• Tidak mencatat progres dan tidak menyimpan foto.
• Menganggap denda otomatis berlaku tanpa pemberitahuan sesuai kontrak.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah kontrak proyek kecil, seperti renovasi rumah, tetap perlu tertulis? Sebaiknya ya. UU mengatur kontrak konstruksi secara umum, dan kontrak tertulis melindungi kedua pihak. Untuk pekerjaan kecil, cukup dokumen sederhana yang memuat pekerjaan, nilai, jadwal, dan pembayaran.

Apakah pemilik boleh menahan seluruh pembayaran bila ada cacat? Biasanya tidak. Pemilik dapat menahan retensi dan menagih perbaikan, tetapi menahan seluruh pembayaran tanpa dasar kontrak bisa dianggap wanprestasi.

Kapan pengadilan bisa dipakai? Bila kontrak tidak memiliki klausul arbitrase dan tahapan musyawarah serta mediasi tidak berhasil, para pihak dapat menggugat ke pengadilan. Pastikan klausul penyelesaian sengketa dibaca dahulu.

Ringkasan

Kontrak kerja konstruksi harus tertulis dan lengkap: pekerjaan, nilai, jadwal, pembayaran, retensi, cidera janji, dan penyelesaian sengketa. Retensi menjamin perbaikan cacat. Keterlambatan dinilai dari penyebabnya dan diatur kontrak. Sengketa diselesaikan lebih dulu lewat musyawarah, kemudian tahapan seperti mediasi, konsiliasi, atau arbitrase sesuai kontrak, dan pengadilan bila terbuka. Catat semuanya secara tertulis dan konsultasikan dengan advokat sebelum memutus kontrak.

Dasar hukum

• UU No. 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi, antara lain Pasal 47 tentang isi kontrak kerja konstruksi.
• UU No. 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Perppu Cipta Kerja menjadi UU, sepanjang mengubah UU Jasa Konstruksi.
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, ketentuan umum perjanjian dan wanprestasi.

Baca juga

• Syarat Sah Perjanjian Menurut KUH Perdata
• Somasi dan Wanprestasi: Langkah Sebelum Menggugat
• Arbitrase dan Klausul Arbitrase: Menyelesaikan Sengketa Bisnis di Luar Pengadilan
• Wanprestasi dan perbuatan melawan hukum tidak dipakai sebagai kata yang sama
• Gugatan Wanprestasi Langkah demi Langkah: dari Somasi sampai Putusan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.