Sewa Ruko dan Tanah untuk Usaha: Isi Perjanjian yang Aman

Apa itu sewa-menyewa

KUH Perdata mendefinisikan sewa-menyewa sebagai persetujuan yang membuat satu pihak mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran harga yang disanggupi pihak terakhir itu (Pasal 1548). Jadi sewa bukan jual beli. Penyewa hanya mendapat hak menikmati dan memakai, sedangkan kepemilikan tetap pada pemilik.

Untuk ruko atau tanah komersial, penyewa biasanya membuka usaha, menanam modal untuk renovasi, dan membangun pelanggan di lokasi itu. Karena modalnya besar, kepastian jangka waktu dan hak perpanjangan sangat penting.

Mengapa perjanjian tertulis sangat dianjurkan

Hukum membedakan akibat sewa tertulis dan lisan. KUH Perdata menyebut bahwa sewa yang tidak dibuat tertulis tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan hendak menghentikan sewanya, dengan memperhatikan tenggang waktu menurut kebiasaan setempat (Pasal 1571). Artinya sewa lisan rawan menjadi tidak pasti: kapan berakhirnya, siapa yang wajib memberi tahu, dan berapa lama tenggangnya.

Perjanjian tertulis menghindari perdebatan itu. Ia juga menjadi bukti utama bila terjadi sengketa. Perjanjian yang sah harus memenuhi syarat sah perjanjian: sepakat, cakap, hal tertentu, dan sebab yang halal. Pelajari dasarnya pada Syarat Sah Perjanjian.

Pemeriksaan sebelum menyewa

Penyewa sebaiknya memeriksa hal-hal berikut sebelum menandatangani.

1. Siapa pemilik sebenarnya. Minta salinan sertipikat atau bukti hak lain. Pastikan nama pemberi sewa sama dengan pemegang hak, atau ia punya kuasa tertulis.
2. Apakah tanah atau bangunan sedang dijaminkan. Cek apakah ada hak tanggungan atau sengketa. Objek yang dijaminkan tetap dapat disewakan, tetapi risikonya berbeda.
3. Peruntukan. Pastikan fungsi bangunan dan tata ruang mengizinkan usaha Anda. Ruko berizin untuk perdagangan belum tentu boleh dipakai untuk semua jenis usaha.
4. Izin bangunan. Tanyakan kelengkapan izin bangunan dan kelaikan fungsi. Lihat Izin PBG, SLF, dan Membangun Rumah.
5. Kondisi fisik. Periksa atap, listrik, air, saluran, dan struktur. Foto semuanya sebelum serah terima.
6. Tunggakan. Tanyakan tagihan air, listrik, kebersihan, atau iuran kawasan yang belum dibayar pemilik lama.

Contoh: Bu Ratna hendak menyewa ruko untuk usaha laundry. Pemilik menunjukkan sertipikat atas nama orang lain dan mengaku "diberi kuasa lisan". Bu Ratna meminta kuasa tertulis dan menghubungi pemilik sebenarnya. Ternyata pemilik tidak pernah memberi izin menyewakan. Dengan memeriksa lebih dulu, Bu Ratna terhindar dari sengketa dan kerugian renovasi.

Isi perjanjian yang sebaiknya ada

Berikut daftar klausul yang membuat perjanjian sewa komersial lebih aman.

Uang jaminan

Uang jaminan atau deposit adalah uang yang dibayar penyewa untuk menjamin kewajibannya, misalnya kerusakan atau tunggakan. Agar tidak jadi sumber sengketa, atur secara rinci.

• Berapa jumlahnya dan di mana disimpan.
• Dalam kondisi apa pemilik boleh memotongnya, misalnya untuk tunggakan atau kerusakan di luar pemakaian wajar.
• Kapan dikembalikan, misalnya paling lambat 14 hari setelah objek diserahkan kembali dan diperiksa.
• Bagaimana bila kerusakan melebihi jumlah jaminan.
• Apakah jaminan boleh dipakai sebagai pembayaran sewa bulan terakhir. Tanpa kesepakatan, penyewa sebaiknya tidak memperlakukan jaminan seperti itu.

Simpan kuitansi dan foto kondisi objek saat serah terima, agar pemotongan bisa diuji.

Renovasi dan perubahan bangunan

Penyewa usaha sering ingin mengubah ruang: menambah sekat, pendingin, atau etalase. Atur dengan jelas.

• Perubahan struktur apa pun memerlukan persetujuan tertulis pemilik.
• Tentukan siapa yang menanggung biaya dan izin.
• Tentukan nasib renovasi saat sewa berakhir: dibongkar, ditinggalkan tanpa ganti rugi, atau diganti sebagian.
• Wajib mengembalikan objek dalam kondisi semula bila renovasi dibongkar.

Contoh: Pak Dedi menyewa ruko tiga tahun dan menghabiskan modal besar membuat dapur serta menambah tangga. Perjanjian tidak mengatur nasib renovasi. Di akhir sewa, pemilik menolak mengganti biaya dan menyatakan seluruh tambahan menjadi miliknya. Tanpa klausul yang jelas, Pak Dedi sulit menuntut ganti rugi. Dengan klausul tertulis, misalnya renovasi disetujui dan akan diganti sebagian bila sewa tidak diperpanjang atas keputusan pemilik, perselisihan dapat dihindari.

Perpanjangan dan pengakhiran

Penyewa usaha membutuhkan kepastian untuk tetap berada di lokasi. Atur hal berikut.

1. Apakah penyewa punya hak pertama untuk memperpanjang.
2. Kapan penyewa harus menyatakan niat memperpanjang, misalnya enam bulan sebelum berakhir.
3. Bagaimana harga sewa baru ditentukan, misalnya kenaikan maksimal persentase tertentu.
4. Apa akibat bila tidak ada pernyataan: sewa berakhir otomatis atau berlanjut.

Mengenai pengakhiran sewa tertulis, KUH Perdata hanya menyebut perbedaannya dengan sewa lisan, sehingga perjanjian tertulis sebaiknya mengatur sendiri tanggal berakhir dan prosedur pengosongan. Pengakhiran sepihak sebelum waktunya tanpa dasar perjanjian umumnya berisiko dianggap wanprestasi. Jika pemilik menjual objek sewa, KUH Perdata menyatakan penjualan itu tidak memutuskan sewa yang dibuat sebelumnya, kecuali diperjanjikan lain pada saat sewa dibuat (Pasal 1576). Karena itu, tambahkan klausul bahwa pembeli baru terikat pada perjanjian sewa.

Bila penyewa menunggak atau menolak keluar

Pemilik tidak boleh mengosongkan ruko dengan kekerasan, mengunci penyewa, atau memutus listrik dan air secara sepihak tanpa dasar. Langkah yang lebih aman:

1. kirim teguran tertulis (somasi) yang menyebut jumlah tunggakan dan tenggat,
2. upayakan musyawarah atau mediasi,
3. bila gagal, ajukan gugatan wanprestasi (ingkar janji) ke pengadilan.

Pelajari alurnya pada Somasi dan Wanprestasi dan Gugatan Wanprestasi Langkah demi Langkah. Sebaliknya, penyewa yang merasa dirugikan, misalnya objek tidak layak pakai, sebaiknya menyampaikan keberatan tertulis dan tidak langsung berhenti membayar tanpa dasar.

Berita acara serah terima dan pengembalian

Serah terima di awal dan pengembalian di akhir adalah dua momen yang paling sering menimbulkan sengketa. Buatlah berita acara tertulis pada keduanya.

Isi berita acara serah terima:

• tanggal, alamat objek, dan nama para pihak,
• daftar kondisi: dinding, lantai, atap, pintu, jendela, listrik, air, dan saluran,
• angka meteran listrik dan air saat serah terima,
• jumlah kunci dan akses lain yang diserahkan,
• foto atau video sebagai lampiran,
• tanda tangan kedua pihak.

Saat berakhirnya sewa, lakukan pemeriksaan bersama dengan membandingkan kondisi terhadap berita acara awal. Kerusakan di luar pemakaian wajar dicatat dan dihitung. Kerusakan akibat usia bangunan atau pemakaian wajar sebaiknya tidak dibebankan kepada penyewa; hal ini lebih baik disebut dalam perjanjian agar tidak diperdebatkan.

Contoh klausul yang sering dipakai

Beberapa rumusan sederhana dapat dipertimbangkan, tentu dengan penyesuaian oleh advokat atau notaris:

• "Penyewa wajib mengembalikan objek sewa dalam keadaan baik sebagaimana tercantum dalam berita acara serah terima, kecuali kerusakan akibat pemakaian wajar."
• "Setiap perubahan struktur bangunan wajib mendapat persetujuan tertulis Pemilik terlebih dahulu."
• "Apabila Pemilik mengalihkan objek sewa kepada pihak lain, pembeli wajib menghormati perjanjian sewa ini sampai berakhir."
• "Uang jaminan dikembalikan dalam waktu empat belas hari sejak objek sewa diserahkan kembali dan diperiksa bersama, dikurangi tunggakan atau kerusakan yang dibuktikan dengan rincian tertulis."

Rumusan seperti ini mengurangi ruang tafsir dan menjadi pegangan saat sengketa.

Penyewa meninggal, usaha pindah, atau pemilik meninggal

Perjanjian sewa tidak otomatis selesai karena salah satu pihak meninggal. KUH Perdata menyebut bahwa sewa tidak berakhir dengan meninggalnya salah satu pihak (Pasal 1575), sehingga ahli waris melanjutkan hak dan kewajiban. Ini penting bagi usaha keluarga. Meski begitu, tambahkan klausul yang menegaskan bahwa perjanjian mengikat ahli waris dan menyebut siapa yang menjadi kontak pengganti. Jika penyewa ingin memindahkan usaha atau mengalihkan sewa kepada pihak lain, minta persetujuan tertulis pemilik sebagaimana diatur dalam perjanjian.

Catatan penutup bagi pemilik dan penyewa

Perjanjian yang adil melindungi kedua pihak. Pemilik mendapat kepastian pembayaran dan perawatan objek, sedangkan penyewa mendapat kepastian lokasi usaha dan perlindungan modal renovasi. Luangkan waktu membaca setiap klausul, minta perubahan bila ada yang tidak jelas, dan jangan ragu berkonsultasi dengan advokat atau notaris sebelum menandatangani perjanjian bernilai besar.

Kesalahan yang sering terjadi

• Hanya perjanjian lisan atau chat, tanpa dokumen resmi.
• Tidak memeriksa kepemilikan objek.
• Tidak membuat berita acara serah terima dengan foto kondisi.
• Uang jaminan tanpa syarat pengembalian.
• Renovasi besar tanpa persetujuan tertulis dan tanpa perjanjian nasib renovasi.
• Tidak mengatur apa yang terjadi bila objek dijual atau pemilik meninggal.
• Menyewakan kembali (sub-sewa) tanpa izin.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah perjanjian sewa harus dibuat di notaris? Tidak wajib. Perjanjian di bawah tangan sah bila memenuhi syarat sah perjanjian. Akta notaris memberi kekuatan pembuktian lebih kuat, sehingga dianjurkan untuk sewa bernilai besar dan jangka panjang.

Apakah sewa tanah untuk dibangun berbeda dari sewa ruko? Ya. Pada sewa tanah untuk dibangun, hampir selalu dibutuhkan pengaturan tentang bangunan yang didirikan, izin, dan nasib bangunan saat sewa berakhir. Tanyakan juga aturan tata ruang setempat sebelum membangun.

Siapa yang menanggung perbaikan atap bocor? Tergantung perjanjian. Bila tidak diatur, hal itu menjadi perdebatan. Atur pembagian perbaikan ringan dan berat secara tertulis.

Ringkasan

Sewa ruko dan tanah komersial sebaiknya dibuat tertulis dengan identitas jelas, objek rinci, jangka waktu pasti, harga dan jadwal bayar, uang jaminan, aturan renovasi, perpanjangan, pengakhiran, dan penyelesaian sengketa. Periksa kepemilikan dan peruntukan sebelum menandatangani. Dokumentasikan kondisi objek saat serah terima. Hindari tindakan sepihak, dan tempuh somasi, mediasi, atau gugatan bila terjadi sengketa.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tentang sewa-menyewa, antara lain Pasal 1548, Pasal 1571, Pasal 1575, dan Pasal 1576.
• Pasal 1338 KUH Perdata tentang kekuatan mengikat perjanjian.

Baca juga

• Sewa-Menyewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik
• Sewa menyewa yang ditulis: objek, jangka waktu, dan serah terima
• Somasi dan Wanprestasi: Langkah Sebelum Menggugat
• Syarat Sah Perjanjian Menurut KUH Perdata
• Izin PBG dan SLF: Panduan Membangun Rumah Sesuai Aturan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.