Over Kredit KPR di Bawah Tangan: Risiko Penjual dan Pembeli

Apa yang dimaksud over kredit

Dalam KPR, bank memberikan pinjaman kepada pembeli rumah. Rumah itu menjadi jaminan dengan hak tanggungan, dan sertipikatnya biasanya dipegang bank sampai kredit lunas. Debitur, yaitu peminjam, adalah pihak yang namanya tercantum dalam perjanjian kredit. Selama kredit belum lunas, bank mempunyai hak atas rumah itu bila debitur gagal membayar.

Over kredit terjadi ketika debitur ingin pindah dari kewajiban cicilan dan menyerahkan rumah kepada orang lain. Ada dua cara besar:

• Pengalihan resmi. Bank mengetahui dan menyetujui, lalu pembeli menjadi debitur baru.
• Pengalihan di bawah tangan. Penjual dan pembeli membuat kesepakatan sendiri, sering lewat surat sederhana, tanpa persetujuan bank. Nama debitur di bank tetap penjual.

Istilah "di bawah tangan" berarti dokumennya tidak dibuat oleh pejabat berwenang dan tidak didaftarkan. Dokumen semacam ini hanya mengikat para pihak, tidak mengikat bank.

Mengapa bank biasanya melarang

Hampir semua perjanjian kredit memuat klausul bahwa debitur tidak boleh mengalihkan jaminan atau kewajiban tanpa persetujuan tertulis bank. Alasannya jelas. Bank memberi pinjaman setelah menilai kemampuan membayar debitur tertentu. Bila debitur diganti tanpa penilaian, risiko kredit macet berubah.

Karena itu, over kredit di bawah tangan umumnya dianggap melanggar perjanjian kredit. Akibatnya dapat berupa teguran, percepatan pelunasan seluruh sisa kredit, atau tindakan lain yang diatur dalam perjanjian. Isi persisnya berbeda-beda, sehingga perjanjian kredit Anda adalah rujukan pertama.

Risiko bagi penjual

Penjual adalah pihak yang namanya masih tercatat sebagai debitur. Risiko utamanya:

• Tetap menanggung kewajiban hukum. Bila pembeli berhenti membayar, bank menagih penjual karena penjual yang terikat perjanjian.
• Nama baik kredit rusak. Tunggakan tercatat atas nama penjual dan dapat tampak pada riwayat kredit di sistem layanan informasi keuangan.
• Rumah dapat dilelang. Bila kredit macet, bank dapat menjual jaminan melalui lelang. Penjelasan ada di KPR macet dan lelang hak tanggungan.
• Risiko wanprestasi terhadap bank. Pengalihan tanpa izin dapat dianggap ingkar janji.
• Risiko pembeli tidak membayar. Penjual tidak mudah menarik rumah kembali tanpa proses hukum.

Risiko bagi pembeli

Pembeli sering mengira sudah menjadi pemilik karena menguasai rumah dan membayar cicilan. Padahal posisinya lemah:

• Tidak tercatat sebagai pemilik. Sertipikat masih atas nama penjual dan dipegang bank. Pembeli tidak bisa balik nama.
• Tidak punya hubungan hukum dengan bank. Bank tidak wajib melayani pembeli, memberi informasi sisa utang, atau menerima keluhan.
• Rumah bisa disita atau dilelang bila penjual memiliki masalah lain, atau bila kredit macet.
• Risiko penjual wafat atau bermasalah. Ahli waris penjual dapat mengklaim rumah, dan urusan menjadi rumit.
• Risiko penjual menjual ke pihak lain. Karena sertipikat atas nama penjual, ia dapat menggandakan penjualan secara curang.
• Uang muka yang sudah dibayar sulit ditarik bila sengketa muncul. Dokumen di bawah tangan lemah pembuktiannya.

Perlu diingat pula bahwa pembayaran dari pembeli kepada penjual tidak otomatis diteruskan ke bank. Pembeli yang mentransfer kepada penjual tanpa memeriksa pembayaran cicilan ke bank dapat mendapati tunggakan menumpuk tanpa sadar.

Cara pengalihan yang aman

Ada beberapa jalur resmi, dan bank mungkin menamainya berbeda.

Pada jalur pertama, bank mengevaluasi kemampuan pembeli. Setelah disetujui, dibuat dokumen pengalihan, perjanjian kredit baru, dan perubahan data jaminan. Biaya yang timbul dan persyaratannya ditentukan bank, notaris, dan pejabat pembuat akta tanah (PPAT), sehingga tanyakan rincian kepada pihak-pihak itu.

Pada jalur pelunasan, setelah kredit lunas, bank mengembalikan sertipikat dan menerbitkan surat roya, yaitu pencoretan hak tanggungan. Langkahnya dijelaskan di Pencoretan roya hak tanggungan setelah lunas. Setelah itu, jual beli dilakukan dengan akta jual beli (AJB) di hadapan PPAT, sebagaimana dalam Jual beli tanah: AJB dan balik nama.

Langkah untuk penjual dan pembeli

1. Penjual membaca perjanjian kredit. Cari klausul tentang pengalihan jaminan, pelunasan dipercepat, dan sanksi.
2. Datangi bank bersama-sama. Tanyakan prosedur pengalihan debitur dan persyaratannya.
3. Minta informasi sisa utang. Pembeli meminta rincian sisa pokok, bunga, dan denda yang berlaku.
4. Pembeli menyiapkan dokumen penilaian. Identitas, bukti penghasilan, dan dokumen lain yang diminta bank.
5. Tunggu persetujuan tertulis bank. Jangan menyerahkan uang besar sebelum ada persetujuan.
6. Buat akta di hadapan pejabat berwenang. Jual beli tanah dan bangunan dibuat dengan akta PPAT. Pembahasan peran PPAT ada di Peran PPAT dan akta jual beli.
7. Pastikan sertipikat dan hak tanggungan diperbarui. Balik nama dan perubahan data jaminan dilakukan sesuai prosedur.
8. Simpan semua bukti pembayaran. Termasuk transfer ke bank dan kuitansi.

Contoh: Seorang pemilik rumah KPR yang pindah kota menawarkan rumahnya kepada seorang pembeli dengan skema "lanjut cicilan". Mereka sepakat membuat surat sederhana tanpa memberi tahu bank. Beberapa bulan kemudian pembeli berhenti membayar, dan bank menagih penjual. Penjual harus menanggung tunggakan dan menghadapi risiko lelang, sementara pembeli kesulitan membuktikan haknya karena sertipikat masih atas nama penjual. Seandainya mereka menempuh pengalihan resmi sejak awal, bank sudah menilai pembeli dan status hukumnya terang.

Bila terlanjur over kredit di bawah tangan

Banyak orang baru menyadari risikonya setelah transaksi. Beberapa langkah perbaikan:

• Segera beri tahu bank. Jujur lebih baik daripada ketahuan. Bank sering menawarkan jalan keluar, misalnya pengalihan formal dengan penilaian ulang.
• Pastikan cicilan terus dibayar. Jangan biarkan tunggakan tumbuh selama mengurus perbaikan.
• Susun pernyataan tertulis. Meski tidak mengikat bank, dokumen yang menjelaskan siapa membayar apa membantu pembuktian.
• Pertimbangkan pelunasan dan jual beli resmi. Dengan KPR baru atas nama pembeli, kredit lama dilunasi.
• Konsultasikan dengan notaris atau advokat. Cari jalan yang menyeimbangkan kepentingan kedua pihak.

Bila bank sudah menunjukkan keberatan, pihak yang bersangkutan sebaiknya segera memperbaiki posisi, bukan menunggu. Kredit macet juga membuka kemungkinan restrukturisasi, yang dibahas di Restrukturisasi kredit bank.

Hak tanggungan tetap mengikuti rumah

Satu konsep penting: hak tanggungan mengikuti objeknya, siapa pun yang menguasainya. Artinya, meski rumah sudah berpindah penguasaan, bank tetap dapat menjalankan haknya atas rumah itu bila kredit macet. Pembeli di bawah tangan karena itu bisa kehilangan rumah dan uangnya sekaligus. Pembahasan lebih dasar ada di Hak tanggungan dan hipotek tanah.

Memeriksa sebelum membeli rumah yang masih dicicil

Pembeli yang tetap tertarik pada rumah KPR dapat memeriksa hal-hal berikut sebelum membayar:

• Status sertipikat. Minta penjual menunjukkan salinan sertipikat dan bukti pemasangan hak tanggungan. Pemeriksaan keaslian dapat ditanyakan ke kantor pertanahan, seperti dijelaskan di Cek keaslian sertifikat tanah di BPN.
• Sisa kewajiban. Minta rekening koran atau surat dari bank tentang sisa pokok, bunga, dan tunggakan.
• Kelengkapan izin bangunan. Pastikan izin bangunan (PBG atau izin sebelumnya) tersedia.
• Kondisi fisik dan batas tanah. Cocokkan ukuran dan batas dengan sertipikat.
• Status hunian. Pastikan rumah tidak disewakan atau ditempati pihak lain dengan hak tertentu.
• Kesepakatan dengan pasangan penjual. Bila penjual menikah, harta bersama memerlukan persetujuan pasangan. Penjelasannya ada di Rumah dijual oleh pasangan tanpa persetujuan istri atau suami.

Pemeriksaan ini memakan waktu, tetapi jauh lebih murah dibanding sengketa belakangan. Pembeli yang diburu-buru dengan alasan "banyak peminat" sebaiknya justru lebih berhati-hati.

Peran notaris dan PPAT dalam pengalihan resmi

Pengalihan resmi melibatkan beberapa pihak yang berperan berbeda. Bank menilai kelayakan debitur baru dan mengatur jaminan. Notaris dapat menyusun perjanjian kredit dan dokumen pendukung sesuai kebutuhan bank. PPAT membuat akta jual beli bila rumah berpindah kepemilikan. Kantor pertanahan mencatat peralihan hak dan perubahan hak tanggungan.

Karena urutan dan biaya tiap kasus bisa berbeda, mintalah gambaran lengkap sejak awal: dokumen yang dibutuhkan, perkiraan waktu, dan biaya dari masing-masing pihak. Jangan menyerahkan dokumen asli kepada perantara tanpa tanda terima. Bila terjadi masalah dengan pejabat, tersedia jalur pengaduan seperti pada Pengaduan terhadap notaris dan PPAT.

Kesalahan umum

• Mengira surat kesepakatan di bawah tangan setara akta resmi.
• Tidak memeriksa tunggakan dan denda sebelum membayar uang muka.
• Menyerahkan uang tunai tanpa kuitansi.
• Menganggap bank pasti menyetujui pengalihan karena pembeli mampu.
• Menunggu hingga cicilan macet baru menghubungi bank.
• Tidak memeriksa apakah rumah sedang dijaminkan untuk utang lain.
• Meninggalkan rumah kepada pembeli tanpa dokumen serah terima.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah over kredit selalu dilarang bank? Tidak. Pengalihan yang resmi, dengan persetujuan bank dan penilaian terhadap pembeli, umumnya dimungkinkan. Yang berisiko adalah pengalihan tanpa sepengetahuan bank.

Apakah pembeli di bawah tangan bisa balik nama sertipikat? Sulit. Sertipikat dijaminkan di bank dan masih atas nama penjual. Balik nama biasanya baru dapat dilakukan setelah pelunasan atau persetujuan pengalihan.

Siapa menanggung bila cicilan macet setelah over kredit di bawah tangan? Secara hukum terhadap bank, penjual tetap sebagai debitur. Hubungan antara penjual dan pembeli diatur oleh kesepakatan mereka dan sulit diperkuat tanpa dokumen yang sah.

Ringkasan

Over kredit KPR di bawah tangan membuat penjual tetap terikat pada bank dan pembeli tidak punya kedudukan hukum yang kuat. Risikonya mencakup kredit macet, lelang, penjualan ganda, dan sengketa sulit dibuktikan. Jalan yang aman adalah pengalihan debitur dengan persetujuan bank, atau pelunasan lebih dulu lalu jual beli dengan akta PPAT. Baca perjanjian kredit, libatkan bank sejak awal, dan simpan semua bukti.

Dasar hukum

• UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, ketentuan tentang perjanjian.
• UU No. 4 Tahun 2023 tentang Pengembangan dan Penguatan Sektor Keuangan.

Baca juga

• KPR Macet dan Lelang Hak Tanggungan: Hak Debitur dan Langkah Penyelamatan
• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab
• Jual Beli Tanah: Peran AJB dan Pentingnya Balik Nama

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.