Membeli Apartemen: PPJB, Sertifikat Sarusun, dan Pajaknya

Mengapa PPJB dipakai

Apartemen sering dijual ketika gedung belum rampung. Karena belum ada unit yang bisa diserahkan, pembeli dan pengembang membuat perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) lebih dahulu. PPJB memuat hak dan kewajiban, jadwal pembayaran, serta jadwal serah terima.

Akta jual beli (AJB) di hadapan PPAT baru dibuat ketika unit selesai, pembayaran lunas, dan syarat lain dipenuhi.

Syarat PPJB menurut undang-undang

Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mengatur bahwa pemasaran sebelum pembangunan selesai boleh dilakukan melalui PPJB bila pengembang sudah memenuhi persyaratan kepastian. Di antaranya status kepemilikan tanah, izin mendirikan bangunan, ketersediaan prasarana, dan keterbangunan paling sedikit dua puluh persen.

Persyaratan ini bertujuan melindungi pembeli dari pengembang yang menjual terlalu dini. Calon pembeli berhak meminta bukti pemenuhannya.

Sertifikat yang akan Anda terima

Bukti kepemilikan unit adalah sertifikat hak milik atas satuan rumah susun atau sertifikat kepemilikan bangunan gedung sarusun, tergantung status tanah. Pengurusannya dilakukan setelah AJB dan pembayaran lunas.

Mintalah penjelasan tertulis tentang kapan sertifikat selesai dan siapa yang menanggung biayanya.

Contoh: Bu Citra memesan unit apartemen dengan cicilan 24 bulan. Sebelum tanda tangan PPJB, ia meminta fotokopi izin pembangunan dan bukti status tanah. Draf PPJB juga mencantumkan denda bagi pengembang bila serah terima terlambat. Nama dan angka ini rekaan.

Pajak yang lazim

Pajak dalam jual beli apartemen meliputi pajak penghasilan (PPh) yang dibayar penjual atas pengalihan hak, bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) yang dibayar pembeli, dan pajak pertambahan nilai (PPN) pada penyerahan oleh pengembang, dengan pengecualian atau insentif pada keadaan tertentu yang diatur pemerintah.

Tarif dan fasilitas dapat berubah, sehingga hitung biaya total bersama notaris atau PPAT sebelum menandatangani. Sepakati secara tertulis siapa menanggung biaya apa.

Cara melindungi diri sebagai pembeli

Periksa nama pengembang, riwayat proyek lain, serta izin pemasaran. Minta draf PPJB lebih dahulu dan baca perlahan, terutama klausul denda keterlambatan, pembatalan, dan pengembalian uang.

Hindari membayar ke rekening pribadi. Pembayaran sebaiknya masuk ke rekening perusahaan pengembang dengan kwitansi resmi yang tercatat.

Bila ada masalah di tengah jalan

Jika pembangunan tersendat atau serah terima molor, tegur pengembang tertulis dan minta penjelasan jadwal baru. Upaya lanjutan dapat berupa mediasi, pengaduan konsumen, atau gugatan perdata.

Untuk pembeli yang memakai KPR, koordinasikan pula dengan bank karena cicilan umumnya tetap berjalan sesuai perjanjian kredit.

Memahami denda dan pembatalan

Perhatikan klausul denda keterlambatan bagi kedua pihak. Denda yang hanya membebani pembeli tetapi tidak berlaku bagi pengembang adalah tanda perjanjian yang timpang. Mintalah agar klausul dibuat seimbang.

Periksa juga syarat pembatalan oleh pembeli, besar pemotongan, dan jangka waktu pengembalian uang, agar tidak terkejut bila rencana berubah.

Biaya lain di luar harga unit

Selain harga unit, pembeli lazim menanggung biaya notaris atau PPAT, biaya balik nama sertifikat, biaya provisi dan asuransi bila memakai KPR, serta biaya pengelolaan awal. Mintalah rincian tertulis agar anggaran Anda tidak meleset.

Sebagian pengembang juga membebankan biaya penyambungan listrik, air, dan dana cadangan pada awal serah terima. Pastikan semuanya tercantum jelas dalam PPJB atau lampirannya.

Tanda jadi dan uang muka

Tanda jadi atau uang pemesanan sering diminta sebelum PPJB. Tanyakan apakah uang ini dapat dikembalikan bila pembeli batal atau KPR ditolak bank, dan simpan kwitansinya.

Jangan memberi uang muka besar sebelum Anda membaca draf PPJB. Janji lisan marketing tidak dapat diandalkan bila isi perjanjian berkata lain.

Serah terima unit dan cacat tersembunyi

Saat serah terima, periksa unit bersama perwakilan pengembang: lantai, dinding, plafon, pintu, kran, listrik, dan ventilasi. Catat kekurangan dalam berita acara dan minta jadwal perbaikan tertulis.

Tanyakan masa pemeliharaan atau garansi bangunan. Cacat yang muncul belakangan, seperti kebocoran, tetap dapat dituntut perbaikannya bila perjanjian memuat garansi.

Hal yang sering keliru

• Menganggap brosur dan janji sales otomatis mengikat. Yang mengikat adalah isi PPJB.
• Membayar penuh ke rekening yang tidak jelas atau tanpa kwitansi.
• Mengira pajak sudah termasuk harga padahal belum dirinci dalam perjanjian.

Dasar hukum

• UU 20/2011 Pasal 42
• UU 20/2011 Pasal 43
• UU 1/2022 (BPHTB)

Dalam kategori yang sama

• Asuransi KPR: Apa yang Dijamin dan Cara Mengajukan Klaim
• Asuransi Rumah dan Klaim Kebakaran: Cara Kerja dan Hal yang Perlu Diperhatikan
• Balik Nama Sertifikat Setelah Jual Beli: Alur dan Dokumen

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.