Akta Jual Beli (AJB): Syarat dan Alur dari Awal sampai Balik Nama

Apa itu AJB dan mengapa penting

Akta Jual Beli adalah akta resmi yang membuktikan telah terjadi jual beli hak atas tanah atau satuan rumah susun. Akta ini dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang diangkat pemerintah. Tanpa akta PPAT, peralihan hak sulit didaftarkan sehingga nama di sertifikat tidak berubah.

Aturan pokoknya ada pada PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyatakan peralihan hak karena jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT. Karena itu, kuitansi atau surat perjanjian biasa belum cukup untuk membalik nama.

Siapa yang membuat dan siapa yang hadir

PPAT bisa berupa notaris yang merangkap PPAT, atau PPAT yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah. Penjual dan pembeli hadir sendiri, atau diwakili kuasa dengan surat kuasa yang sah. Bila penjual sudah menikah, pasangan umumnya ikut menyetujui karena tanah bisa jadi harta bersama.

Kehadiran dua orang saksi juga diperlukan saat akta ditandatangani. PPAT akan membacakan isi akta agar para pihak benar-benar paham sebelum menandatangani.

Dokumen yang perlu disiapkan

Dari penjual: sertifikat asli, KTP, Kartu Keluarga, NPWP, buku nikah bila ada, serta bukti pembayaran PBB tahun berjalan. Dari pembeli: KTP, Kartu Keluarga, dan NPWP. Bila penjual berbentuk perusahaan, diperlukan akta pendirian dan persetujuan organ perusahaan.

Sebelum tanda tangan, PPAT biasanya memeriksa keaslian dan status sertifikat ke Kantor Pertanahan, termasuk apakah ada catatan blokir, sita, atau hak tanggungan. Pemeriksaan ini melindungi pembeli.

Pajak dan biaya yang lazim muncul

Penjual pada umumnya membayar PPh final atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan, sedangkan pembeli membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Tarif BPHTB ditetapkan pemerintah daerah dengan batas atas yang diatur undang-undang, sehingga angkanya bisa berbeda tiap kota atau kabupaten.

Selain itu ada honorarium PPAT dan biaya pendaftaran di Kantor Pertanahan. Kesepakatan siapa menanggung biaya sebaiknya dituliskan sejak awal agar tidak menimbulkan perselisihan.

Contoh: Pak Hendra membeli rumah dari Bu Sari. Mereka sepakat Bu Sari menanggung PPh dan Pak Hendra menanggung BPHTB serta biaya balik nama. Kesepakatan itu dicatat dalam kesepakatan tertulis sebelum bertemu PPAT, sehingga saat penandatanganan tidak ada tawar-menawar lagi.

Setelah AJB ditandatangani

PPAT wajib menyampaikan akta dan berkas pendukung ke Kantor Pertanahan dalam jangka waktu singkat setelah akta dibuat, yang menurut PP 24/1997 paling lambat tujuh hari kerja. Kantor Pertanahan kemudian mencatat peralihan dan menerbitkan sertifikat atas nama pembeli.

Simpan salinan AJB dan tanda terima berkas. Tanyakan perkiraan waktu selesai kepada PPAT dan pantau perkembangannya, karena lamanya proses dapat berbeda antar kantor.

Tips agar proses berjalan lancar

Mintalah PPAT menjelaskan rincian biaya secara tertulis sejak awal, termasuk pajak, honorarium, dan biaya pendaftaran. Pertanyakan bila ada angka yang tidak masuk akal. PPAT bekerja berdasarkan aturan dan wajib menjelaskan isi akta kepada para pihak.

Bila objeknya adalah tanah yang masih dibebani hak tanggungan karena kredit, pelunasan dan pencoretan (roya) harus diselesaikan lebih dulu atau diatur jelas dalam kesepakatan. Jangan sampai uang pembeli dipakai untuk melunasi tanpa pengawasan.

Contoh: Bu Ratna hendak membeli ruko yang sertifikatnya masih dipegang bank. Atas saran PPAT, pembayaran dilakukan bertahap: sebagian langsung ke bank untuk pelunasan, sisanya kepada penjual setelah sertifikat dikembalikan dan hak tanggungan dihapus. Dengan cara itu risiko kedua belah pihak berkurang.

Terakhir, simpan akta asli dan salinannya di tempat aman, serta fotokopi seluruh berkas yang diserahkan ke PPAT. Dokumen ini berguna bila di kemudian hari Anda hendak menjual kembali, menjaminkan tanah ke bank, atau menghadapi pertanyaan dari pihak lain tentang asal-usul kepemilikan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bolehkah AJB dibuat bila sertifikat masih dipegang bank? Secara praktik, pelunasan dan roya perlu dibereskan dulu atau diatur jelas dalam kesepakatan, dengan pengawasan PPAT. Jangan menyerahkan uang tanpa mekanisme yang aman.

Apakah AJB bisa diwakilkan? Bisa dengan surat kuasa yang sah dan khusus untuk menjual atau membeli, biasanya dalam bentuk akta notaris. Kuasa yang bersifat umum atau tidak jelas sering ditolak PPAT.

Berapa lama sampai sertifikat atas nama pembeli? Waktunya berbeda antar Kantor Pertanahan dan bergantung kelengkapan berkas. Tanyakan perkiraan waktu kepada PPAT dan minta tanda terima berkas untuk memantau prosesnya.

Hal yang sering keliru

• Mengira kuitansi atau surat perjanjian biasa sama kuatnya dengan AJB.
• Melunasi seluruh harga sebelum sertifikat dicek dan sebelum AJB ditandatangani.
• Menandatangani akta tanpa membaca isinya, termasuk harga dan identitas objek.

Dasar hukum

• PP 24/1997 Pasal 37 ayat (1)
• PP 24/1997 Pasal 40
• UU 5/1960 (UUPA) Pasal 19

Dalam kategori yang sama

• Akta Waris, Surat Keterangan Waris, dan Penetapan Ahli Waris: Apa Bedanya?
• Membeli Apartemen: PPJB, Sertifikat Sarusun, dan Pajaknya
• Asuransi KPR: Apa yang Dijamin dan Cara Mengajukan Klaim

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.