Tips Jadi Agen Properti yang Aman: Perjanjian, Komisi, Iklan Jujur, Lapor PPATK, Pajak, dan Risiko Pidana

Siapa yang dimaksud agen properti

Agen properti adalah perantara yang mempertemukan pemilik dengan calon pembeli atau penyewa tanah dan bangunan, lalu menerima komisi bila transaksi terjadi. Ada yang bekerja di kantor perantara (franchise atau lokal), ada yang bekerja sendiri sebagai makelar lepas. Pemerintah mengaturnya sebagai kegiatan usaha perantaraan perdagangan properti.

Dulu aturan utamanya adalah Permendag Nomor 51/M-DAG/PER/7/2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (P4). Peraturan itu sudah dicabut dengan Permendag Nomor 33 Tahun 2025. Ketentuan lama di bawah ini tetap berguna sebagai gambaran praktik yang baik. Namun untuk kewajiban izin, tenaga ahli, dan batas komisi yang berlaku sekarang, periksa aturan pengganti dan perizinan berusaha melalui OSS.

1. Mulai dari perjanjian tertulis

Sengketa komisi paling sering terjadi karena kesepakatan hanya lisan atau lewat chat singkat. Permendag 51/2017 dulu mewajibkan perantara membuat perjanjian tertulis dengan pengguna jasa yang paling sedikit memuat (Pasal 3 ayat (2)):

1. lingkup kegiatan yang ditugaskan;
2. objek properti;
3. hak dan kewajiban para pihak;
4. nilai atau persentase komisi dan cara pembayarannya;
5. jangka waktu perjanjian; dan
6. cara penyelesaian perselisihan.

Tambahkan juga hal-hal yang sering memicu sengketa:

• Eksklusif atau tidak. Bila eksklusif, tulis apakah komisi tetap dibayar bila pemilik menjual sendiri kepada pembeli yang dibawa agen.
• Masa perlindungan pembeli. Misalnya 6 bulan setelah perjanjian berakhir, transaksi dengan pembeli yang pernah dibawa agen tetap memberi hak komisi.
• Kapan komisi jatuh tempo. Saat PPJB, AJB, atau pelunasan. Pilih yang jelas dan dapat dibuktikan.
• Kewenangan menerima uang. Tulis tegas apakah agen boleh menerima tanda jadi, dan ke rekening siapa uang disetor.

Contoh format: contoh perjanjian agen properti. Bila komisi tidak dibayar: sengketa komisi makelar dan agen properti.

2. Komisi: berapa yang wajar

Permendag 51/2017 Pasal 12 dulu menetapkan komisi jual beli paling sedikit 2% dan paling banyak 5% dari nilai transaksi, dan komisi sewa 5% sampai 8%. Karena peraturan itu sudah dicabut, angka tersebut kini lebih tepat dibaca sebagai kebiasaan pasar, bukan batas hukum yang pasti. Yang mengikat adalah angka yang Anda sepakati tertulis dengan pemilik.

Hindari menerima komisi dari dua pihak (penjual dan pembeli) tanpa sepengetahuan keduanya. Selain merusak kepercayaan, praktik ini dapat dipersoalkan sebagai benturan kepentingan bila salah satu pihak merasa dirugikan.

3. Cek dokumen sebelum memasarkan

Agen yang memasarkan rumah bermasalah dapat ikut terseret ketika pembeli merasa ditipu. Sebelum memasang iklan, minta dan periksa:

• sertifikat asli atau salinannya, lalu sarankan pengecekan di kantor pertanahan: cek sertifikat sebelum membeli;
• identitas pemilik sesuai sertifikat, dan persetujuan pasangan bila properti termasuk harta bersama;
• bukti PBB terakhir, PBG/IMB, dan status KPR atau hak tanggungan;
• untuk tanah waris, kelengkapan surat keterangan waris dan persetujuan semua ahli waris.

Ketentuan lama juga menyebut tugas perantara jual beli meliputi pendataan dan verifikasi kelengkapan dokumen properti sebelum diperlihatkan kepada calon pembeli (Permendag 51/2017 Pasal 7 ayat (2) huruf a). Ini kebiasaan yang melindungi Anda sendiri.

4. Iklan yang jujur

Undang-Undang Perlindungan Konsumen melarang pelaku usaha menawarkan atau mengiklankan barang secara tidak benar. Contohnya menyebut barang dalam keadaan baik padahal tidak, menyebut tidak ada cacat tersembunyi, atau menawarkan janji yang belum pasti (UU 8/1999 Pasal 9 ayat (1)). Pernyataan menyesatkan tentang harga, kondisi, atau jaminan juga dilarang (Pasal 10). Pelanggaran Pasal 9 dan 10 diancam penjara paling lama 5 tahun atau denda paling banyak Rp2 miliar (Pasal 62 ayat (1)).

• Jangan menulis "SHM" bila sertifikatnya HGB atau masih girik.
• Jangan menulis "bebas banjir" atau "siap KPR" tanpa dasar.
• Sebut luas tanah dan bangunan sesuai sertifikat dan PBG, bukan perkiraan.
• Jangan memakai foto rumah lain atau foto lama yang tidak menggambarkan kondisi sekarang.

Baca juga iklan properti menyesatkan dan hak konsumen.

5. Kenali klien: kewajiban anti pencucian uang

Properti adalah sarana favorit untuk menyamarkan hasil kejahatan. Karena itu UU Nomor 8 Tahun 2010 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang menyebut perusahaan properti/agen properti sebagai pihak pelapor (Pasal 17 ayat (1) huruf b angka 1).

• Kenali pengguna jasa. Catat identitas pembeli dan penjual, dan waspadai pembeli yang menolak menunjukkan identitas, membayar tunai dalam jumlah besar, atau memakai nama orang lain.
• Laporkan transaksi besar. Transaksi pengguna jasa yang nilainya paling sedikit atau setara Rp500 juta wajib dilaporkan ke PPATK paling lama 14 hari kerja sejak transaksi (Pasal 27 ayat (1) dan (2)). Yang tidak melapor dikenai sanksi administratif (Pasal 27 ayat (3)).
• Waspadai tanda mencurigakan. Harga jauh di atas pasar tanpa alasan, pembayaran dari pihak ketiga yang tidak berhubungan, atau permintaan menuliskan harga berbeda di akta.

Agen yang bekerja di kantor perantara biasanya dibantu bagian kepatuhan kantornya. Agen lepas perlu bertanya kepada PPATK atau asosiasi tentang cara pendaftaran dan pelaporannya.

6. Jangan memegang uang klien

Ketentuan lama memang memperbolehkan perantara menerima tanda jadi atas persetujuan pengguna jasa (Permendag 51/2017 Pasal 7 ayat (2) huruf h). Dalam praktik, cara paling aman adalah meminta pembeli mentransfer langsung ke rekening pemilik atau rekening bersama di notaris.

Bila uang tanda jadi milik orang lain berada di tangan Anda lalu dipakai untuk keperluan sendiri, perbuatan itu dapat menjadi penggelapan. KUHP baru mengancam penggelapan dengan penjara paling lama 4 tahun (Pasal 486). Bila penguasaan barang itu karena profesi atau karena mendapat upah, ancamannya naik menjadi penjara paling lama 5 tahun atau denda paling banyak kategori V (Pasal 488).

7. Data pribadi klien

Agen mengumpulkan KTP, KK, NPWP, slip gaji, dan nomor rekening klien. Semua itu data pribadi yang dilindungi UU 27/2022 tentang Pelindungan Data Pribadi. Jangan membagikan berkas klien di grup WhatsApp, simpan di tempat yang aman, dan hapus bila tidak lagi diperlukan. Rinciannya ada di agen properti dan data klien menurut PP 33/2026.

8. Pajak atas komisi

Komisi termasuk penghasilan. Bila Anda bukan pegawai dan menerima komisi sebagai perantara dari perusahaan pemotong pajak, PPh Pasal 21 dipotong dengan dasar 50% dari penghasilan bruto dikalikan tarif Pasal 17 UU PPh (PMK 168/2023, yang menyebut "pembawa pesanan atau yang menemukan langganan atau yang menjadi perantara" sebagai bukan pegawai). Bila komisi dibayar langsung oleh perorangan, Anda tetap wajib melaporkannya di SPT Tahunan. Simpan bukti potong dan catatan komisi.

Kesalahan yang sering terjadi

• Bekerja hanya dengan "deal" lisan, lalu pemilik menjual langsung ke pembeli yang Anda bawa.
• Menyalin data iklan dari agen lain tanpa memeriksa sertifikat.
• Menerima tanda jadi ke rekening pribadi lalu terlambat meneruskannya.
• Membantu menuliskan harga lebih rendah di akta agar pajak kecil. Ini berisiko bagi semua pihak dan dapat menjadi indikasi pencucian uang atau penghindaran pajak.
• Menyimpan foto KTP klien di galeri ponsel tanpa pengamanan.
• Memakai angka komisi dari Permendag 51/2017 sebagai "aturan resmi", padahal peraturannya sudah dicabut.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah agen lepas tanpa kantor boleh bekerja?

Perorangan bisa menjadi perantara berdasarkan perjanjian dengan pemilik. Namun kegiatan usaha perantaraan properti memerlukan perizinan berusaha. Sejak Permendag 51/2017 dicabut, cek kewajiban terbaru melalui OSS dan Permendag 33/2025 sebelum membuka usaha atas nama sendiri.

Komisi tidak dibayar padahal transaksi terjadi. Apa langkahnya?

Kumpulkan perjanjian, chat, bukti kunjungan pembeli, dan bukti transaksi. Kirim somasi, lalu bila perlu ajukan gugatan wanprestasi. Untuk nilai sampai Rp500 juta bisa memakai gugatan sederhana.

Bolehkah memasarkan properti yang sama dengan agen lain?

Boleh bila perjanjian dengan pemilik tidak eksklusif. Pastikan tercatat siapa yang pertama kali membawa pembeli agar tidak terjadi rebutan komisi.

Apakah agen ikut bertanggung jawab bila rumah ternyata bermasalah?

Bisa, bila agen mengetahui atau seharusnya mengetahui masalahnya tetapi tetap mengiklankan secara menyesatkan. Karena itu dokumentasikan setiap dokumen yang Anda cek dan sarankan pembeli melakukan pengecekan sendiri di kantor pertanahan.

Dasar hukum

• Undang-Undang Nomor 8 Tahun 2010 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang (Pasal 17, 27)
• Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (Pasal 9, 10, 62)
• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang KUHP (Pasal 486, 488)
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 168 Tahun 2023 (PPh Pasal 21 bukan pegawai)
• Permendag Nomor 51/M-DAG/PER/7/2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (Pasal 3, 7, 12; sudah dicabut Permendag 33/2025)
• Undang-Undang Nomor 27 Tahun 2022 tentang Pelindungan Data Pribadi

Dalam kategori yang sama

• Kamus Hukum Properti: 56 Istilah Penting dari SHM, PPJB, BPHTB, sampai Roya
• Panduan Lengkap Beli Rumah: Enam Tahap, Semua Biaya (PPN, PPh, BPHTB, PPAT, KPR), dan Tips Aman
• Kamus Hukum Properti: 56 Istilah Penting dari SHM, PPJB, BPHTB, sampai Roya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.