Contoh Perjanjian Agen Properti dan Cara Mengisinya

Apa itu perjanjian agen properti dan kapan dipakai

Perjanjian agen properti, atau perjanjian jasa perantara perdagangan properti, adalah perjanjian antara pemilik properti dan perusahaan perantara (sering disebut broker atau agen) untuk memasarkan properti dan memperkenalkan calon pembeli atau penyewa. Imbalannya komisi, biasanya persentase dari harga transaksi.

Perjanjian ini dipakai saat Anda ingin menjual atau menyewakan rumah, tanah, ruko, atau satuan rumah susun lewat agen. Dalam praktik, penunjukan agen sering hanya lisan atau lewat pesan singkat: "kalau laku, komisinya sekian persen ya." Sengketa muncul ketika pembeli datang langsung ke pemilik, ketika ada dua agen yang mengaku berjasa, atau ketika uang tanda jadi dititipkan ke agen lalu hilang.

Template ini disusun dari sudut pandang yang seimbang: agen mendapat kepastian komisi, sementara pemilik terlindungi dari penyalahgunaan dana dan data.

Dasar hukum dalam bahasa sehari-hari

• KUHPerdata dan KUHD. Perjanjian jasa perantara tunduk pada syarat sah perjanjian dan asas kebebasan berkontrak. KUHD memuat ketentuan tentang makelar yang menerima upah atas jasa perantaraannya. Bila agen diberi kuasa terbatas, berlaku ketentuan pemberian kuasa.
• Peraturan menteri perdagangan tentang perusahaan perantara perdagangan properti. Mengatur antara lain kewajiban berbentuk perusahaan dengan perizinan berusaha, memiliki tenaga ahli bersertifikat, dan kisaran komisi perantara. Periksa nomor dan status terbarunya.
• Antipencucian uang. UU 8/2010 dan peraturan pelaksananya menempatkan agen properti sebagai pihak pelapor. Agen wajib mengenali pengguna jasa dan melaporkan transaksi tertentu kepada PPATK.
• Pelindungan data pribadi. UU 27/2022 mewajibkan agen memproses salinan KTP, NPWP, nomor telepon, dan data keuangan klien secara terbatas, aman, dan sesuai tujuan.
• Peralihan hak atas tanah. Jual beli tanah dan bangunan dibuktikan dengan akta PPAT. Agen bukan pejabat pembuat akta; pengecekan sertifikat resmi dilakukan melalui PPAT di Kantor Pertanahan.

Isi penting yang wajib ada

• Identitas pemilik, perusahaan perantara (NIB), dan tenaga ahli penanggung jawab.
• Data properti: alamat, jenis dan nomor sertifikat, luas, beban, dan status hunian.
• Jenis listing (eksklusif atau tidak) dan akibatnya bila pembeli datang sendiri.
• Kewajiban agen: pemasaran jujur, pemeriksaan legalitas, penyampaian penawaran, laporan berkala, benturan kepentingan.
• Larangan agen menerima dana pembeli dan rekening tujuan pembayaran.
• Besaran komisi, dasar perhitungan, saat jatuh tempo, dan rekening perusahaan penerima komisi.
• Masa berlaku, pengakhiran, dan perlindungan calon pembeli setelah masa listing.
• Pelindungan data pribadi dan tanggung jawab para pihak.

Cara mengisi langkah demi langkah

1. Periksa agen. Minta NIB perusahaan dan sertifikat kompetensi tenaga ahlinya. Hindari menunjuk perorangan yang tidak bernaung di perusahaan berizin.
2. Isi data properti. Salin data dari sertifikat dan PBB. Sebut hak tanggungan bila properti masih dijaminkan ke bank.
3. Pilih jenis listing. Bila eksklusif, putuskan apakah komisi tetap penuh, sebagian, atau tidak ada bila pembeli Anda temukan sendiri.
4. Isi harga. Tulis harga penawaran. Harga terendah yang Anda terima boleh dicantumkan sebagai informasi rahasia bagi agen.
5. Isi komisi. Tulis persentase dan saat jatuh tempo, misalnya setelah AJB ditandatangani dan harga diterima. Periksa kisaran yang diatur peraturan menteri perdagangan.
6. Isi rekening pembayaran. Cantumkan rekening Anda atau rekening escrow sebagai satu-satunya tujuan pembayaran pembeli.
7. Tentukan masa berlaku. Lazimnya 3 sampai 6 bulan. Isi masa perlindungan calon pembeli setelah perjanjian berakhir.
8. Simpan daftar kunjungan. Minta agen mengisi dan Anda paraf daftar calon pembeli di lampiran. Daftar ini mencegah sengketa komisi.

Kesalahan yang sering terjadi

• Menitipkan uang tanda jadi kepada agen. Ini sumber kerugian paling umum. Semua pembayaran harus langsung ke rekening pemilik atau escrow.
• Listing eksklusif tanpa batas waktu. Pemilik terikat pada agen yang tidak aktif. Selalu tulis tanggal berakhir.
• Komisi dihitung dari harga penawaran. Tulis bahwa komisi dihitung dari harga transaksi dalam akta.
• Menyebar salinan sertifikat dan KTP ke grup agen. Selain berisiko penipuan, praktik ini bertentangan dengan prinsip pelindungan data pribadi.
• Tidak mengecek sertifikat. Klaim agen "sertifikat aman" bukan pengganti pengecekan resmi melalui PPAT.

Contoh singkat

Kerangka di bawah ini hanya ilustrasi. Template lengkap memuat 8 pasal dan lampiran data properti serta daftar kunjungan.

• PERJANJIAN JASA PERANTARA PERDAGANGAN PROPERTI Nomor [....]
• Pemilik: [....]; Perantara: PT [....], NIB [....], tenaga ahli [....]
• Properti: [alamat], SHM/SHGB Nomor [....], luas [....] m²
• Listing [eksklusif/tidak eksklusif]; harga penawaran Rp[....]
• Komisi [....]% dari harga transaksi, jatuh tempo setelah AJB dan harga diterima
• Seluruh pembayaran pembeli ke rekening Pemilik [....]; Perantara dilarang menerima dana
• Berlaku [....] bulan; perlindungan calon pembeli [....] bulan setelah berakhir

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa komisi agen properti yang wajar?

Komisi ditentukan kesepakatan. Peraturan menteri perdagangan tentang perusahaan perantara perdagangan properti mengatur kisaran komisi untuk jual beli dan sewa. Periksa ketentuan terbaru, lalu tuliskan persentasenya dengan jelas di perjanjian.

Apakah komisi tetap dibayar bila pembeli datang langsung ke saya?

Tergantung jenis listing dan isi perjanjian. Pada listing eksklusif, komisi dapat tetap terutang bila diperjanjikan. Pada listing tidak eksklusif, komisi hanya untuk agen yang memperkenalkan pembeli.

Bolehkah agen properti menerima uang tanda jadi dari pembeli?

Template ini melarangnya. Pembayaran sebaiknya langsung ke rekening pemilik atau rekening penampungan yang disepakati. Larangan ini melindungi pemilik maupun pembeli dari penggelapan.

Mengapa agen meminta keterangan sumber dana pembeli?

Agen properti adalah pihak pelapor dalam rezim antipencucian uang. Agen wajib mengenali pengguna jasa dan dapat diwajibkan melaporkan transaksi tertentu kepada PPATK.

Dasar hukum

• KUHPerdata Pasal 1320, 1338, dan 1792 dst.
• Kitab Undang-Undang Hukum Dagang (ketentuan tentang makelar)
• Peraturan Menteri Perdagangan tentang perusahaan perantara perdagangan properti
• UU 8/2010 tentang Pencegahan dan Pemberantasan Tindak Pidana Pencucian Uang
• UU 27/2022 tentang Pelindungan Data Pribadi
• UU 10/2020 tentang Bea Meterai

Dalam kategori yang sama

• Contoh Akad Ijarah (Sewa Syariah) dan Cara Mengisinya
• Contoh Akad Mudharabah dan Cara Mengisinya
• Contoh Akad Murabahah dan Cara Mengisinya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.