Contoh Akad Ijarah (Sewa Syariah) dan Cara Mengisinya

Apa itu akad ijarah dan kapan dipakai

Ijarah adalah akad pemindahan hak guna (manfaat) atas suatu barang atau jasa dalam waktu tertentu dengan pembayaran sewa yang disebut ujrah. Yang disewa adalah manfaatnya; kepemilikan barang tetap pada pemberi sewa.

Ijarah dipakai untuk sewa ruko, gudang, kendaraan operasional, alat berat, atau mesin produksi. Bagi pelaku usaha yang ingin menjalankan usaha sesuai prinsip syariah, akad ijarah membantu memastikan pembagian risiko yang adil: pemilik barang tetap menanggung risiko kepemilikan, penyewa menanggung risiko pemakaiannya.

Variasinya, ijarah muntahiyah bittamlik (IMBT), adalah sewa yang disertai janji pemindahan kepemilikan pada akhir masa sewa. Contohnya, penyewa mesin yang setelah lima tahun ingin memiliki mesin tersebut. Perpindahan kepemilikannya tidak otomatis, tetapi dibuat dengan akad hibah atau jual beli tersendiri.

Dasar hukum dalam bahasa sehari-hari

• Fatwa DSN-MUI Nomor 09/DSN-MUI/IV/2000 tentang Pembiayaan Ijarah. Objek ijarah adalah manfaat yang dapat dinilai dan dijelaskan; ujrah disepakati di awal; pemeliharaan yang bersifat pokok menjadi kewajiban pemberi sewa, sedangkan perawatan ringan menjadi kewajiban penyewa; kerusakan yang bukan karena kelalaian penyewa bukan tanggungannya.
• Fatwa DSN-MUI Nomor 27/DSN-MUI/III/2002 tentang Al-Ijarah al-Muntahiyah bi al-Tamlik. Janji pemindahan kepemilikan dicantumkan, tetapi pemindahan dilakukan dengan akad terpisah setelah masa ijarah selesai.
• KUHPerdata. Ketentuan sewa-menyewa (Pasal 1548 dan seterusnya) dan syarat sah perjanjian berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan prinsip syariah.

Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah (KHES). PERMA 2/2008 menghimpun aturan tentang akad syariah dan menjadi pegangan hakim Pengadilan Agama. KHES mengatur rukun akad (para pihak, objek, tujuan, dan kesepakatan), syarat cakap, serta ketentuan tiap jenis akad. Fatwa DSN-MUI menjadi rujukan prinsip syariah, dan KUHPerdata tetap berlaku untuk hal umum seperti syarat sahnya perjanjian (Pasal 1320) dan kekuatan mengikatnya (Pasal 1338).

Ke mana bila bersengketa? Sengketa ekonomi syariah menjadi kewenangan Pengadilan Agama berdasarkan Pasal 49 UU Peradilan Agama (sebagaimana diubah UU 3/2006). Putusan MK 93/PUU-X/2012 menegaskan hal ini untuk sengketa perbankan syariah yang dibawa ke pengadilan. Para pihak juga boleh memilih penyelesaian di luar pengadilan, misalnya musyawarah, mediasi, atau arbitrase melalui Badan Arbitrase Syariah Nasional (Basyarnas). Pilih salah satu forum dengan tegas di dalam akad. Tata cara berperkara di Pengadilan Agama diatur PERMA 14/2016, termasuk acara sederhana untuk nilai gugatan kecil.

Isi penting yang wajib ada

• Identitas pemberi sewa dan penyewa, serta pernyataan rukun dan syarat akad.
• Uraian objek yang lengkap (alamat, luas, sertifikat, nomor polisi, nomor rangka, spesifikasi) dan peruntukannya.
• Pernyataan bahwa pemberi sewa berhak menyewakan objek.
• Masa sewa, tanggal serah terima, dan cara perpanjangan.
• Ujrah per periode, cara bayar, dan aturan peninjauan ujrah.
• Pembagian pemeliharaan: pokok oleh pemberi sewa, ringan oleh penyewa.
• Risiko kerusakan, asuransi, dan pengurangan ujrah bila manfaat tidak dapat dinikmati.
• Larangan sewa ulang, perubahan bangunan, dan penjaminan tanpa izin.
• Uang jaminan dan cara pengembaliannya.
• Opsi IMBT (bila dipakai), berakhirnya akad, pengembalian objek, dan penyelesaian sengketa.

Cara mengisi langkah demi langkah

1. Periksa hak pemberi sewa. Minta salinan sertifikat atau BPKB. Bila pemberi sewa juga penyewa, minta bukti izin menyewakan ulang.
2. Uraikan objek dan peruntukan. Tulis data objek sedetail mungkin dan peruntukannya, misalnya "toko bahan bangunan".
3. Isi masa sewa dan serah terima. Gunakan berita acara di Lampiran 1 dan lampirkan foto bertanggal.
4. Tetapkan ujrah. Tulis jumlah per bulan atau per tahun. Bila akan naik, tulis batas kenaikan dan waktunya sejak awal.
5. Bagi kewajiban pemeliharaan. Sesuaikan contoh pemeliharaan pokok dan ringan dengan jenis objek.
6. Atur uang jaminan. Tulis jumlah dan batas waktu pengembalian, serta potongan yang boleh (hanya biaya riil kerusakan dan tagihan).
7. Putuskan opsi IMBT. Bila dipakai, pilih cara pemindahan (hibah atau jual beli) dan harganya. Ingat, perpindahan dibuat dengan akad tersendiri setelah sewa selesai.
8. Pilih forum sengketa. Basyarnas atau Pengadilan Agama, salah satu.
9. Tanda tangan. Bubuhkan meterai pada rangkap asli dan simpan berita acara serah terima.

Kesalahan yang sering terjadi

• Semua risiko dibebankan kepada penyewa. Klausul "segala kerusakan apa pun penyebabnya ditanggung penyewa" tidak sejalan dengan prinsip ijarah.
• Ujrah naik sepihak di tengah periode. Ujrah yang sedang berjalan tidak boleh diubah. Peninjauan hanya untuk periode berikutnya dan sesuai mekanisme yang disepakati.
• Objek tidak jelas. Misalnya hanya ditulis "satu unit ruko". Sengketa batas, parkir, atau perlengkapan sering berawal dari sini.
• IMBT dianggap jual beli cicilan. Selama masa sewa, barang tetap milik pemberi sewa. Kepemilikan baru berpindah melalui akad tersendiri.
• Uang jaminan tidak kembali. Potongan uang jaminan harus berdasarkan biaya riil dan dirinci.
• Lupa urusan pajak. Sewa bangunan dapat dikenai pajak. Tentukan siapa yang menanggung dan memotongnya.

Contoh singkat

Kerangka ringkas di bawah ini hanya ilustrasi, bukan akad lengkap.

• AKAD IJARAH antara [PT/CV/nama] sebagai PEMBERI SEWA dan [nama] sebagai PENYEWA.
• Objek: [ruko/kendaraan/mesin], data [....], peruntukan [....].
• Masa sewa [....] sejak [tanggal] sampai [tanggal].
• Ujrah Rp[....] per [bulan/tahun], dibayar di muka tanggal [....].
• Pemeliharaan pokok oleh PEMBERI SEWA; perawatan ringan dan tagihan pemakaian oleh PENYEWA.
• Opsi IMBT: {tidak berlaku / hibah atau jual beli Rp[....] dengan akad terpisah setelah sewa selesai}.
• Sengketa: musyawarah, lalu {Basyarnas / Pengadilan Agama [....]}.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa bedanya ijarah dengan sewa biasa?

Secara bentuk mirip. Perbedaannya pada prinsip: objek dan peruntukannya harus halal, ujrah jelas sejak awal, risiko kepemilikan tetap pada pemberi sewa, dan denda keterlambatan tidak boleh menjadi sumber keuntungan.

Bolehkah ujrah dinaikkan setiap tahun?

Boleh untuk periode berikutnya bila mekanismenya disepakati sejak awal, misalnya kenaikan paling tinggi persentase tertentu. Ujrah periode yang sedang berjalan tidak boleh diubah.

Siapa yang membayar perbaikan atap yang bocor?

Perbaikan yang bersifat pokok atau struktural seperti atap menjadi tanggungan pemberi sewa, kecuali kerusakan terjadi karena kesalahan penyewa.

Kapan kepemilikan berpindah dalam IMBT?

Setelah masa sewa selesai dan kewajiban penyewa lunas, melalui akad hibah atau jual beli tersendiri. Untuk tanah dan bangunan, peralihan dilakukan dengan akta PPAT; untuk kendaraan, dengan balik nama.

Dasar hukum

• Fatwa DSN-MUI No. 09/DSN-MUI/IV/2000 tentang Pembiayaan Ijarah
• Fatwa DSN-MUI No. 27/DSN-MUI/III/2002 tentang Al-Ijarah al-Muntahiyah bi al-Tamlik
• Pasal 1548 dan seterusnya KUHPerdata tentang sewa-menyewa
• PERMA 2/2008 tentang Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah
• PERMA 14/2016 tentang Tata Cara Penyelesaian Perkara Ekonomi Syariah
• UU 7/1989 tentang Peradilan Agama jo. UU 3/2006 jo. UU 50/2009 (Pasal 49)
• Putusan MK 93/PUU-X/2012
• UU 30/1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa
• Pasal 1320 dan 1338 KUHPerdata
• UU 10/2020 tentang Bea Meterai

Dalam kategori yang sama

• Contoh Akad Murabahah dan Cara Mengisinya
• Contoh Akad Musyarakah dan Cara Mengisinya
• Contoh Berita Acara Pemeriksaan dan Serah Terima Barang/Jasa (BAST) dan Cara Mengisinya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.