Cara Kerja Escrow dan Uang Muka Jual Beli Rumah: Mengamankan Dana Sebelum Akta

Apa itu escrow dan siapa yang membutuhkannya

Escrow adalah pengaturan di mana uang atau dokumen dititipkan kepada pihak ketiga, lalu baru diserahkan kepada pihak yang berhak setelah syarat tertentu terpenuhi. Dalam jual beli rumah, uang pembeli ditahan dahulu, dan baru dilepas kepada penjual setelah sertipikat dinyatakan bersih, akta dibuat, atau balik nama selesai.

Istilah "escrow" berasal dari praktik di luar negeri. Di Indonesia, peraturan jual beli tanah dan rumah tidak mewajibkan escrow. Karena itu bentuknya bebas dan ditentukan lewat kesepakatan para pihak. Bentuk yang umum dijumpai adalah:

• titipan uang kepada notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), yang dicatat dalam perjanjian atau tanda terima;
• rekening bersama atau rekening penampungan di bank, dengan syarat pencairan yang disepakati;
• rekening escrow yang dikelola bank untuk proyek pengembang, di mana dana pembeli ditahan sampai tahap pembangunan tertentu.

Siapa yang membutuhkan? Hampir semua pembeli rumah, terutama bila:

• pembeli membayar secara tunai atau bertahap kepada penjual perorangan;
• sertipikat belum dicek atau masih dijaminkan di bank;
• rumah masih dihuni penyewa atau pemilik lama;
• pembeli membeli dari pengembang yang bangunannya belum jadi;
• ada ahli waris atau pasangan yang belum menyatakan persetujuan.

Penjual juga diuntungkan. Dengan dana yang sudah dititipkan, penjual yakin pembeli serius, dan tidak ada alasan pembeli berdalih belum punya uang saat hari akta tiba.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Tidak ada satu pasal khusus tentang escrow rumah yang berlaku untuk semua jual beli. Yang berlaku adalah aturan perjanjian dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata). Perjanjian yang sah mengikat para pihak seperti undang-undang. Karena itu isi perjanjian titipan dana sangat menentukan.

Untuk jual beli tanah, peralihan hak harus dibuktikan dengan akta PPAT. Selama akta belum ditandatangani, pembeli belum menjadi pemilik. Uang yang dibayar sebelum akta adalah tanda keseriusan atau bagian harga, bukan pelunasan yang membuat hak berpindah. Hubungan antara perjanjian pendahuluan dan akta dibahas pada PPJB dan AJB.

Bagi pembeli rumah dari pengembang, ada aturan khusus tentang perjanjian pengikatan jual beli (PPJB). Menurut Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 12 Tahun 2021 yang mengubah PP 14/2016 tentang penyelenggaraan perumahan, yang menggantikan Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019, PPJB baru boleh dibuat setelah syarat kepastian dipenuhi, antara lain status tanah, perizinan, ketersediaan prasarana, dan tingkat keterbangunan. Pembahasan lengkap ada pada PPJB lunas dan tidak lunas.

Dana yang disetor ke rekening pribadi penjual, bukan ke pihak ketiga, tidak punya perlindungan khusus. Jika penjual wanprestasi (ingkar janji), pembeli harus menagih lewat jalur perdata. Karena itu pengamanan di awal jauh lebih efektif daripada penagihan di akhir.

Tahapan uang dalam jual beli rumah

Jual beli rumah biasanya melewati beberapa titik pembayaran. Memahaminya membantu Anda menentukan kapan escrow dibutuhkan.

Sebagai prinsip, semakin besar uang yang berpindah sebelum akta, semakin perlu pengamanan. Untuk tanda jadi yang kecil, kuitansi yang jelas mungkin sudah memadai. Untuk uang muka besar, titipan melalui notaris atau rekening bersama lebih bijak.

Langkah praktis memakai escrow

1. Cek dulu objeknya. Sebelum menyetor, periksa sertipikat di kantor pertanahan melalui PPAT, cek tidak ada sengketa, dan cek status jaminan. Panduan pemeriksaan ada pada membeli tanah bermasalah.
2. Tulis kesepakatan harga dan syarat. Dalam surat pemesanan atau perjanjian pendahuluan, catat harga, jadwal pembayaran, batas waktu akta, dan siapa yang menanggung biaya.
3. Tentukan pihak penitip. Pilih notaris atau PPAT yang disepakati kedua pihak, atau rekening bersama di bank. Hindari pihak yang punya kepentingan dengan salah satu pihak, misalnya makelar penjual.
4. Tulis syarat pelepasan dana. Tegaskan kapan dana boleh diserahkan kepada penjual: setelah sertipikat bersih, setelah akta ditandatangani, atau setelah balik nama selesai. Tulis juga kapan dana harus dikembalikan kepada pembeli.
5. Setor dan minta bukti. Transfer dengan keterangan yang jelas dan simpan bukti transfer. Minta tanda terima tertulis dari pihak penitip yang menyebut jumlah, tanggal, dan tujuan titipan.
6. Penuhi syarat dalam jangka waktu. Penjual menyerahkan dokumen dan pengosongan rumah. Pembeli menyiapkan sisa dana atau persetujuan KPR.
7. Tandatangani akta di hadapan PPAT. Pada hari akta, dana dilepas sesuai perjanjian. Pastikan pelepasan dituangkan dalam berita acara atau catatan tertulis.
8. Simpan arsip. Simpan perjanjian, tanda terima, bukti transfer, dan akta. Bila ada sengketa, arsip itu adalah bukti utama.

Peran notaris dan PPAT dalam penitipan

Notaris dan PPAT sering diminta menahan uang. Perlu dipahami bahwa tidak semua kantor menerima titipan dana, dan yang menerima punya cara kerja sendiri. Sebelum menitipkan, tanyakan:

• apakah dana disimpan di rekening khusus atas nama kantor atau rekening bersama;
• bagaimana tanda terima dibuat;
• kapan dana boleh dicairkan, dan siapa yang harus menyetujui pencairan;
• apakah ada biaya khusus untuk jasa penitipan.

Jika notaris menerima titipan namun tidak mengembalikannya sesuai perjanjian, pihak yang dirugikan dapat mengadukannya kepada majelis pengawas notaris, sebagaimana dibahas pada pengaduan terhadap notaris dan PPAT. Pilih notaris atau PPAT yang rekam jejaknya baik, dan jangan menitipkan uang kepada orang yang hanya mengaku "orang notaris".

Escrow pada pembelian dari pengembang

Pada pembelian dari pengembang, dana pembeli bisa dikelola melalui rekening escrow proyek di bank. Skema ini lazim pada proyek yang dibiayai atau dipasarkan lewat bank. Dana ditahan dan dicairkan bertahap sesuai progres pembangunan. Namun skema tersebut tidak berlaku untuk semua proyek. Banyak pengembang menerima uang muka langsung ke rekening perusahaan.

Pembeli dapat meminta penjelasan tertulis: ke rekening apa uang disetor, atas nama siapa, dan apa dasar pencairannya. Pastikan rekening atas nama perusahaan pengembang, bukan rekening pribadi tenaga pemasaran. Pemasaran sebelum bangunan jadi dibahas pada sistem pemasaran rumah indent dan pre-project selling.

Unsur penting yang sebaiknya ada dalam perjanjian penitipan

Perjanjian penitipan tidak perlu rumit, tetapi harus memuat unsur-unsur berikut agar tidak menimbulkan tafsir ganda.

• Identitas lengkap. Nama, alamat, dan nomor identitas penjual, pembeli, serta pihak penitip.
• Objek jual beli. Alamat rumah, nomor sertipikat, luas tanah, dan luas bangunan.
• Jumlah dan peruntukan dana. Apakah dana itu uang muka, pelunasan, atau titipan biaya, dan berapa jumlahnya.
• Syarat pelepasan. Peristiwa yang membuat dana boleh diserahkan kepada penjual, misalnya penandatanganan akta.
• Syarat pengembalian. Peristiwa yang membuat dana kembali kepada pembeli, misalnya sertipikat ternyata bermasalah.
• Batas waktu. Tanggal terakhir akta harus ditandatangani. Tanpa batas waktu, dana bisa tertahan tanpa kepastian.
• Akibat keterlambatan atau pembatalan. Siapa yang menanggung bila salah satu pihak ingkar, dan berapa besar ganti ruginya.
• Cara penyelesaian sengketa. Musyawarah lebih dulu, lalu pengadilan negeri atau mediasi.

Hindari klausul yang berat sebelah, misalnya "uang hangus dalam keadaan apa pun". Klausul seperti itu dapat dipersoalkan, apalagi bila pembeli tidak bersalah. Bila perjanjian memakai formulir baku dari pengembang atau agen, baca seluruhnya sebelum menandatangani dan minta salinan.

Satu hal lagi yang sering terlewat adalah pembagian biaya. Biaya jasa notaris, PPAT, pengecekan sertipikat, dan balik nama perlu disepakati sejak awal. Tulis siapa yang menanggung masing-masing komponen, supaya tidak ada selisih mendadak pada hari pelunasan. Tulis pula siapa yang menanggung biaya pengosongan rumah, serta tanggal penyerahan kunci. Penyerahan kunci sebaiknya dicatat dalam berita acara serah terima yang ditandatangani kedua pihak, karena sejak saat itu tanggung jawab atas kondisi rumah berpindah, termasuk tagihan listrik, air, dan iuran lingkungan yang belum terbayar.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Untuk rumah dari pengembang, aturan PPJB semula ada di Permen PUPR 11/2019, lalu dicabut dan diganti PP 12/2021. Aturan itu menetapkan syarat kepastian sebelum PPJB ditandatangani serta isi minimum PPJB. Periksa teks resmi PP 12/2021 untuk rincian pasalnya. Dampaknya bagi pembeli adalah posisi yang lebih jelas bila pengembang belum memenuhi syarat atau gagal menyerahkan unit.

Untuk perlindungan konsumen sektor keuangan, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 22 Tahun 2023 menggantikan POJK sebelumnya dan berlaku sejak 22 Desember 2023. Aturan ini berkaitan dengan hubungan nasabah dan bank, termasuk informasi produk dan penanganan pengaduan. Pembeli yang memakai KPR atau rekening bank dapat memanfaatkannya bila ada masalah dengan bank.

Adapun escrow rumah antarperorangan tetap bersifat kontraktual. Aturan intinya relatif stabil: tidak ada kewajiban escrow, dan perlindungan bergantung pada isi perjanjian.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Andi hendak membeli rumah dari seorang penjual perorangan dengan harga yang telah disepakati. Penjual meminta uang muka sebesar sepuluh persen agar rumah tidak ditawarkan ke orang lain. Pak Andi mengusulkan agar uang dititipkan di rekening notaris yang disepakati, dengan syarat sertipikat dicek bersih dan akta ditandatangani dalam tiga puluh hari. Ketika pengecekan menunjukkan sertipikat masih dibebani hak tanggungan di sebuah bank, penjual tidak dapat memenuhi syarat dalam jangka waktu itu. Sesuai perjanjian, uang dikembalikan penuh kepada Pak Andi. Tanpa penitipan, uang itu sudah berada di tangan penjual.

Bila uang sudah disetor dan sengketa terjadi

Jika penjual atau pengembang menolak mengembalikan uang, langkahnya bertahap. Pertama, kirim somasi (surat teguran) tertulis yang menyebut jumlah, dasar perjanjian, dan tenggat. Kedua, ajukan mediasi, misalnya lewat lembaga penyelesaian sengketa konsumen bila pembelian dari pengembang. Ketiga, bila perlu, ajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan negeri. Bila ada unsur penipuan, laporan pidana dimungkinkan. Pembatalan PPJB dan pengembalian dana dibahas lebih rinci pada hak pembeli rumah dalam pembatalan PPJB.

Perbedaan escrow dengan tanda jadi

Tanda jadi adalah uang kecil sebagai tanda keseriusan, biasanya langsung diterima penjual. Escrow adalah penitipan yang menahan dana sampai syarat terpenuhi. Keduanya dapat dipakai bersamaan. Misalnya, tanda jadi kecil diberikan langsung kepada penjual, sedangkan uang muka besar dititipkan. Pembagian ini menyeimbangkan kepercayaan dan keamanan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah escrow wajib dalam jual beli rumah? Tidak. Tidak ada kewajiban umum untuk memakai escrow. Namun escrow adalah cara pengamanan yang masuk akal, terutama untuk uang muka dan pelunasan yang besar.

Apakah uang tanda jadi bisa dikembalikan? Tergantung perjanjian. Karena itu tulis sejak awal apakah tanda jadi dapat dikembalikan, dalam keadaan apa, dan siapa yang menanggung bila batal.

Apakah notaris wajib menerima titipan dana? Tidak. Notaris atau PPAT bebas menerima atau menolak. Jika menerima, minta bukti tertulis dan kejelasan syarat pencairan.

Apa bedanya uang muka dengan pelunasan di mata hukum? Uang muka adalah bagian harga yang dibayar lebih dulu. Pelunasan adalah pembayaran sisa harga. Peralihan hak atas tanah tetap baru terjadi dengan akta PPAT dan pendaftaran, bukan semata-mata karena uang dibayar.

Ringkasan

• Escrow adalah penitipan dana kepada pihak netral yang baru dilepas saat syarat terpenuhi.
• Tidak ada kewajiban umum escrow dalam jual beli rumah; bentuknya ditentukan perjanjian.
• Cek sertipikat dan objek sebelum menyetor uang, dan tuliskan syarat pelepasan serta pengembalian dana.
• Simpan tanda terima, bukti transfer, dan perjanjian.
• Bila sengketa terjadi, mulai dari somasi, lalu mediasi, lalu gugatan.
• Periksa teks resmi dan syarat terbaru sebelum menyetor.

Dasar hukum

• KUH Perdata (Burgerlijk Wetboek) tentang perjanjian dan jual beli
• PP No. 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas PP No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman
• Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 22 Tahun 2023 tentang Pelindungan Konsumen dan Masyarakat di Sektor Jasa Keuangan

Baca juga

• PPJB dan AJB: perjanjian janji dan pemindahan hak
• PPJB Lunas dan PPJB Tidak Lunas: Perbedaan, Kekuatan, dan Bedanya dengan AJB
• Membeli tanah yang masih bermasalah
• Pengaduan terhadap Notaris dan PPAT: Jalur, Bukti, dan Sanksi
• Membatalkan PPJB Rumah: Hak Pembeli atas Pengembalian Dana dan Batas Potongan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.