Pelunasan KPR: Surat Lunas, Roya, dan Pengembalian Sertipikat dari Bank

Apa itu pelunasan, surat lunas, dan roya

Saat Anda mengambil KPR, bank menerima jaminan berupa hak tanggungan atas rumah. Sertipikat tanah dan bangunan umumnya disimpan bank sampai kredit lunas. Setelah utang terbayar, ada beberapa dokumen dan proses yang berkaitan.

• Pelunasan adalah pembayaran seluruh kewajiban: sisa pokok, bunga berjalan, denda bila ada, dan biaya pelunasan dipercepat bila diperjanjikan.
• Surat keterangan lunas adalah dokumen dari bank yang menyatakan kewajiban kredit sudah selesai.
• Roya adalah pencoretan atau penghapusan catatan hak tanggungan pada buku tanah dan sertipikat di kantor pertanahan. Tanpa roya, secara catatan resmi rumah Anda masih dibebani hak tanggungan.
• Surat roya atau surat pernyataan pelepasan adalah dokumen dari bank yang diperlukan untuk mengajukan pencoretan.

Yang terkena adalah debitur KPR yang melunasi sesuai jadwal atau lebih cepat, termasuk yang melunasi dari pengalihan kredit atau penjualan rumah.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Dasar hukumnya adalah UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Prinsipnya:

1. Hak tanggungan hapus karena utang yang dijamin hapus. Bila utang lunas, hak tanggungan pun hapus. Hapusnya hak tanggungan kemudian dicatat melalui pencoretan di kantor pertanahan.
2. Kreditur menyerahkan dokumen yang diperlukan. Bank sebagai pemegang hak tanggungan umumnya menyerahkan sertipikat asli beserta surat pernyataan atau surat roya agar pencoretan dapat dilakukan. Detail tata caranya mengikuti peraturan pertanahan, yang telah beberapa kali diperbarui. Periksa teks resmi dan ketentuan kantor pertanahan.
3. Hak debitur atas dokumennya. Dokumen jaminan adalah milik debitur. Bank tidak berhak menahannya tanpa dasar setelah seluruh kewajiban lunas.
4. Waktu yang wajar. Peraturan dan perjanjian biasanya menetapkan jangka waktu penyerahan. Bila bank memiliki standar layanan, minta dituliskan. Bila tidak ada, tuntut penyelesaian dalam waktu yang wajar dan catat tanggalnya.
5. Larangan menahan tanpa dasar. Klausul yang menyatakan bank boleh menahan sertipikat meski kredit lunas karena alasan yang tidak jelas dapat dipersoalkan sebagai klausul baku yang merugikan. Lihat klausul baku dalam perjanjian kredit bank yang dilarang.

Perlu dicatat bahwa pertanahan semakin beralih ke sistem elektronik, termasuk hak tanggungan terintegrasi secara elektronik dan sertipikat elektronik pada wilayah tertentu. Bila rumah Anda memakai sistem ini, prosedur pengembalian dan pencoretan dapat berbeda dari proses kertas. Tanyakan kepada bank dan kantor pertanahan.

Langkah praktis bernomor

1. Minta rincian pelunasan. Mintalah bank menerbitkan surat yang menyatakan jumlah pelunasan pada tanggal tertentu, termasuk bunga berjalan dan biaya.
2. Bayar sesuai rincian. Lakukan pembayaran lewat kanal resmi dan simpan bukti transfer.
3. Minta surat keterangan lunas. Pastikan memuat nomor perjanjian, nama debitur, dan pernyataan bahwa kewajiban sudah selesai.
4. Tanyakan dokumen apa yang akan diserahkan. Biasanya sertipikat asli, perjanjian, surat pernyataan atau surat roya, dan dokumen lain yang dijaminkan, seperti polis asuransi atau BPKB bila ada.
5. Tentukan siapa yang mengurus roya. Di beberapa bank, pengurusan dilakukan oleh bank, di bank lain debitur yang mengurus sendiri atau lewat notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Tanyakan dan catat.
6. Ajukan pencoretan ke kantor pertanahan. Bawa dokumen yang diminta, dan ikuti prosedur setempat. Simpan tanda terima.
7. Periksa sertipikat setelah dikembalikan. Pastikan catatan hak tanggungan tercoret atau dihapus dan data nama serta luas sesuai.
8. Simpan dengan aman. Fotokopi atau pindai seluruh halaman, dan simpan aslinya di tempat terkunci atau penyimpanan aman.

Biaya pelunasan terdiri dari sisa kewajiban dan, bila diperjanjikan, penalti pelunasan dipercepat. Pembahasannya ada di pelunasan KPR dipercepat, penalti, dan roya. Biaya pencoretan di kantor pertanahan dan biaya jasa pihak yang mengurus perlu ditanyakan terlebih dahulu. Jangan membayar lebih dari yang jelas dasarnya.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Dasar utama, yaitu UU Hak Tanggungan, tidak berubah dalam pokoknya. Yang berubah adalah teknis pelayanan pertanahan, yaitu pelayanan hak tanggungan secara elektronik dan penerbitan sertipikat elektronik secara bertahap. Hal ini mempengaruhi bentuk dokumen: ada yang berupa catatan elektronik dan bukan sekadar sertipikat kertas. Di sisi perlindungan konsumen, Peraturan OJK (POJK) 22/2023 menegaskan hak nasabah atas informasi dan penanganan pengaduan yang baik, sehingga keterlambatan pengembalian dokumen dapat diadukan. Karena prosedur pertanahan sering diperbarui, selalu cek ke kantor pertanahan setempat dan teks resmi terbaru.

Kesalahan umum

Contoh penerapan

Contoh: Seorang debitur melunasi KPR di tahun kedelapan. Ia meminta rincian pelunasan, membayar, dan menerima surat keterangan lunas. Bank menyerahkan sertipikat asli beserta surat roya, dan ia menunjuk PPAT untuk mengajukan pencoretan. Dalam beberapa pekan, sertipikat dikembalikan dengan catatan hak tanggungan tercoret. Ia menyimpan fotokopi dan aslinya di tempat aman.

Contoh lain: Seorang debitur melunasi KPR lalu menunggu tiga bulan tanpa kabar tentang sertipikat. Ia mengirim surat tertulis berisi nomor perjanjian, bukti lunas, dan permintaan penyerahan dokumen dalam batas waktu tertentu. Bank menjelaskan ada keterlambatan internal dan menyerahkan dokumen setelah surat kedua. Debitur menyimpan seluruh korespondensi.

Bila bank terlambat atau dokumen hilang

Bila bank terlambat, mulailah dari surat tertulis kepada kantor cabang, tembuskan ke kantor pusat, dan sebutkan tanggal pelunasan serta janji waktu. Bila dokumen hilang, bank wajib bertanggung jawab dan membantu proses penerbitan pengganti sesuai prosedur pertanahan, yang biasanya melibatkan laporan kehilangan dan pengumuman. Biaya penggantian dapat dipersoalkan bila kehilangan terjadi di pihak bank. Pengaduan kemudian dapat diteruskan ke OJK, dan sengketa dapat dibawa ke lembaga alternatif penyelesaian sengketa sektor jasa keuangan. Rujuk hak nasabah bank dan pengaduan ke OJK.

Daftar dokumen yang sebaiknya Anda terima

Saat kredit lunas, periksa bahwa dokumen berikut diserahkan atau dijelaskan keberadaannya.

• Sertipikat hak atas tanah dan bangunan yang asli.
• Surat keterangan lunas dari bank.
• Surat pernyataan atau surat roya yang diperlukan untuk pencoretan hak tanggungan.
• Salinan perjanjian kredit dan lampirannya, sebagai arsip.
• Polis asuransi yang terkait kredit, bila masih berlaku, atau penjelasan tentang pengakhirannya.
• Dokumen lain yang pernah Anda serahkan sebagai agunan, misalnya akta jual beli atau bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan yang diminta bank.
• Tanda terima penyerahan yang mencantumkan daftar dokumen dengan jelas.

Cocokkan daftar ini dengan tanda terima yang Anda tandatangani saat akad. Dokumen yang pernah diserahkan seharusnya kembali atau dijelaskan. Jika ada yang tidak dikembalikan, tanyakan alasannya secara tertulis.

Menjual atau mewariskan rumah setelah lunas

Rumah yang sudah lunas tetapi belum diroya kerap menyulitkan transaksi. Calon pembeli, notaris, dan bank pemberi kredit baru akan memeriksa catatan di kantor pertanahan. Bila masih tercatat hak tanggungan, mereka dapat meminta pencoretan lebih dahulu. Jika Anda berencana menjual dalam waktu dekat, selesaikan roya sebelum membuat perjanjian jual beli. Hal serupa berlaku untuk pewarisan: ahli waris yang hendak mengurus balik nama akan terkendala bila catatan hak tanggungan belum bersih. Menyelesaikan roya segera setelah lunas menghemat waktu dan biaya di kemudian hari. Untuk konteks jual beli rumah, perhatikan juga dokumen lain yang relevan pada transaksi properti.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah roya wajib dilakukan setelah KPR lunas? Secara administratif sangat dianjurkan, terutama bila Anda ingin menjual, menjaminkan kembali, atau mewariskan rumah. Tanpa pencoretan, catatan hak tanggungan masih terlihat.

Siapa yang mengurus roya, bank atau debitur? Bergantung kebijakan bank dan perjanjian. Tanyakan dan minta jawaban tertulis.

Apa yang dilakukan bila sertipikat tidak ditemukan bank? Tuntut tanggung jawab tertulis dan ajukan prosedur penggantian sertipikat. Adukan ke OJK bila tidak ada penyelesaian.

Apakah ahli waris dapat mengurus bila debitur meninggal setelah lunas? Bisa, dengan dokumen yang menunjukkan hubungan ahli waris, surat kematian, dan bukti lunas. Siapkan juga dokumen pewarisan.

Ringkasan

• Setelah KPR lunas, minta surat keterangan lunas dan dokumen untuk roya.
• Roya adalah pencoretan catatan hak tanggungan di kantor pertanahan dan penting untuk menjual atau mewariskan rumah.
• Tanyakan siapa yang mengurus roya, biayanya, dan jangka waktu pengembalian sertipikat.
• Periksa sertipikat saat diterima dan simpan salinannya.
• Bila bank lambat, tagih tertulis, lalu adukan ke OJK.

Dasar hukum

• UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah
• UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen

Baca juga

• KPR Macet dan Jaminan Fidusia: Apa Hak Debitur dan Kreditur
• Hak Nasabah Bank dan Cara Mengajukan Pengaduan hingga ke OJK
• Asuransi Jiwa Kredit dan Asuransi Kebakaran dalam KPR: Hak Debitur dan Cara Klaimnya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.