Pelunasan KPR Lebih Awal: Penalti, Surat Lunas, Roya, dan Pengambilan Sertipikat

Apa itu pelunasan dipercepat dan siapa yang terkena

Pelunasan dipercepat berarti nasabah membayar seluruh sisa kredit sebelum tenor berakhir. Ada dua bentuk. Pertama, pelunasan penuh, yaitu seluruh sisa pokok, bunga berjalan, dan biaya dilunasi sekaligus. Kedua, pelunasan sebagian, yaitu nasabah membayar tambahan pokok tanpa menutup kredit, sehingga angsuran atau tenor berkurang.

Orang yang biasanya melakukannya:

• nasabah yang mendapat dana besar, misalnya bonus, warisan, atau hasil penjualan aset;
• nasabah yang menjual rumah dan harus melunasi sebelum balik nama;
• nasabah yang berpindah ke bank lain melalui take over, di mana kredit lama dilunasi dengan kredit baru. Prosedurnya dijelaskan pada take over KPR ke bank lain;
• pasangan yang bercerai dan sepakat salah satu pihak mengambil alih rumah.

Rumah yang menjadi agunan KPR dibebani hak tanggungan. Itu sebabnya setelah lunas, pembebanan itu harus dihapus. Penghapusan dalam bahasa sehari-hari disebut roya.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Tidak ada satu aturan yang menetapkan besarnya penalti untuk semua bank. Besarnya ditentukan perjanjian kredit. Bank dapat mengenakan penalti, tetapi dasarnya harus jelas, tertulis, dan diinformasikan sejak awal. Hal yang berlaku umum:

• Perjanjian kredit mengikat. Klausul penalti pelunasan dipercepat, bila ada, berlaku sesuai isinya. Karena itu baca perjanjian Anda dahulu.
• Pelindungan konsumen sektor jasa keuangan. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 22 Tahun 2023 tentang Pelindungan Konsumen dan Masyarakat di Sektor Jasa Keuangan mengatur penyediaan informasi produk dan penanganan pengaduan. Nasabah berhak mendapat penjelasan yang jelas mengenai biaya, termasuk biaya pelunasan.
• Larangan klausul baku yang merugikan. Undang-Undang Perlindungan Konsumen melarang klausul baku tertentu yang menghilangkan hak konsumen atau memberi pelaku usaha kewenangan sepihak yang merugikan. Penalti yang tidak dijelaskan atau tidak masuk akal dapat dipersoalkan.
• Hak tanggungan hapus karena utang lunas. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menetapkan bahwa hak tanggungan hapus antara lain karena hapusnya utang yang dijamin. Setelah itu kantor pertanahan mencoret catatan hak tanggungan pada buku tanah dan sertipikat.

Dasar-dasar tersebut tidak menetapkan angka penalti. Karena itu angka yang tepat selalu ada pada dokumen Anda sendiri. Bila bank menyebut penalti yang tidak ada di perjanjian, minta dasar tertulisnya.

Penalti: apa saja yang mungkin dikenakan

Penalti pelunasan dipercepat biasanya dihitung sebagai persentase dari sisa pokok atau sebagai jumlah bunga bulan tertentu. Bentuknya beragam, sehingga jangan bandingkan dengan teman yang bank dan produknya berbeda. Hal yang perlu dicek:

Beberapa produk tidak menerapkan penalti setelah jangka waktu tertentu, misalnya setelah beberapa tahun pertama. Periksa apakah perjanjian Anda mengatur hal seperti itu.

Langkah praktis melunasi KPR

1. Baca perjanjian kredit. Cari bab pelunasan, penalti, dan pengembalian dokumen jaminan.
2. Minta surat perhitungan pelunasan. Ajukan permohonan tertulis ke bank, lalu minta rincian pokok, bunga, penalti, dan biaya lain beserta tanggal berlakunya. Perhitungan biasanya hanya berlaku untuk tanggal tertentu.
3. Bandingkan dengan pembukuan sendiri. Cocokkan sisa pokok dengan tabel angsuran Anda. Bila ada selisih, minta penjelasan.
4. Siapkan dana dan bayar sesuai petunjuk. Transfer ke rekening yang ditunjuk bank dengan nominal sesuai surat perhitungan. Simpan bukti.
5. Minta surat keterangan lunas. Dokumen ini menyatakan seluruh kewajiban selesai. Simpan baik-baik.
6. Minta dokumen roya. Bank menyerahkan surat roya atau surat pernyataan pelunasan sebagai dasar penghapusan hak tanggungan, atau bank mengurusnya sendiri sesuai kebijakan.
7. Urus roya di kantor pertanahan. Sertipikat dibawa untuk dicoret catatan hak tanggungan. Banyak kantor pertanahan kini melayani sebagian proses secara elektronik, sehingga tanyakan prosedurnya.
8. Terima kembali sertipikat. Pastikan sertipikat asli kembali dan catatan hak tanggungan sudah dicoret atau diterbitkan sertipikat bersih.
9. Cek ulang dokumen lain. Mintalah pula pengembalian dokumen yang dititipkan, seperti Akta Jual Beli, polis asuransi, dan dokumen lain.
10. Simpan arsip. Simpan bukti pelunasan dan surat lunas selamanya, karena dapat diperlukan saat menjual rumah.

Roya: apa itu dan mengapa penting

Roya adalah penghapusan hak tanggungan dari sertipikat setelah utang lunas. Selama roya belum dilakukan, catatan di kantor pertanahan masih menunjukkan bahwa rumah menjadi jaminan bank. Walaupun kredit sudah lunas, calon pembeli atau bank lain akan melihat catatan itu dan bertanya.

Mengapa roya penting?

• Rumah tidak dapat dijual tanpa kendala bila catatan jaminan masih ada.
• Rumah tidak dapat dijadikan agunan baru dengan mudah.
• Ahli waris akan menghadapi urusan tambahan bila nasabah meninggal sebelum roya selesai.
• Bank dapat tutup atau berganti nama, sehingga mencari pihak penanda tangan roya menjadi lebih sulit.

Karena itu, jangan berhenti pada surat lunas. Pastikan catatan di sertipikat benar-benar dihapus. Pembahasan terkait jaminan ada pada KPR dan jaminan fidusia dan akta pemberian hak tanggungan dan SKMHT.

Pelunasan sebagian: kapan layak dipertimbangkan

Tidak semua nasabah punya dana untuk melunasi seluruhnya. Pelunasan sebagian, sering disebut pembayaran pokok tambahan, dapat menurunkan sisa pokok. Hasilnya bergantung pada kebijakan bank: ada yang memangkas tenor, ada yang menurunkan angsuran, dan ada yang tidak menerima pembayaran tambahan kecuali memenuhi syarat nominal minimal.

Hal yang perlu ditanyakan sebelum melakukannya:

• apakah ada batas minimal nominal pembayaran tambahan;
• apakah ada penalti untuk pelunasan sebagian;
• apakah pembayaran akan mengurangi tenor atau angsuran, dan bagaimana tabel angsuran barunya;
• apakah bunga dihitung ulang sejak tanggal pembayaran;
• bagaimana pembayaran dicatat, sehingga bukti transfer sesuai dengan pembukuan bank.

Mintalah tabel angsuran baru secara tertulis setelah pembayaran. Bila tidak ada, pembukuan bank dan catatan Anda bisa berbeda tanpa disadari. Pada KPR dengan bunga mengambang, pelunasan sebagian lebih menguntungkan bila bunga sedang tinggi. Pembahasan tentang jenis bunga ada pada bunga KPR fixed dan floating.

Menjual rumah yang masih dalam KPR

Banyak orang melunasi KPR karena hendak menjual rumah. Skenario yang lazim ada tiga.

1. Penjual melunasi dahulu, lalu menjual. Paling bersih. Sertipikat kembali, roya selesai, lalu jual beli dilakukan dengan sertipikat bersih.
2. Pembeli membayar, dan sebagian uang dipakai melunasi KPR. Pada hari yang sama, dana pembeli disalurkan ke bank untuk melunasi, lalu sertipikat dikeluarkan dan akta ditandatangani. Biasanya dibantu notaris atau PPAT. Cara pengamanan dana dibahas pada cara kerja escrow dan uang muka jual beli rumah.
3. Pembeli mengambil alih KPR (over kredit). Berisiko bila dilakukan di bawah tangan tanpa persetujuan bank. Risiko dijelaskan pada over kredit KPR di bawah tangan.

Sebelum menjual, hitung dahulu apakah hasil penjualan cukup melunasi sisa kredit beserta penalti dan biaya. Selisih yang kurang harus ditutup penjual. Jangan menerima uang muka dari pembeli lalu menggunakannya untuk keperluan lain sebelum kredit lunas, karena hal itu dapat menggagalkan proses.

Pelunasan oleh ahli waris atau pasangan

Bila nasabah meninggal, kewajiban kredit tidak otomatis hilang. Ada dua kemungkinan. Jika KPR dilindungi asuransi jiwa kredit, klaim asuransi dapat melunasi sisa kredit sesuai polis. Jika tidak ada asuransi atau klaim ditolak, ahli waris perlu melanjutkan angsuran atau melunasi. Ahli waris sebaiknya segera memberi tahu bank, menyerahkan akta kematian, dan meminta penjelasan tertulis tentang sisa kewajiban. Untuk urusan lain terkait peralihan hak, lihat balik nama waris apartemen dan rumah susun.

Dalam perceraian, pelunasan KPR atas rumah bersama kerap menjadi bagian pembagian harta. Pembahasannya ada pada utang KPR atas rumah bersama saat bercerai. Intinya, kesepakatan pasangan perlu dituangkan tertulis dan disampaikan pula ke bank agar tidak menimbulkan sengketa.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Bidang ini mengalami dua perubahan yang dirasakan nasabah. Pertama, pelindungan konsumen sektor jasa keuangan diperbarui melalui POJK 22/2023 yang berlaku sejak 22 Desember 2023, menggantikan POJK 6/POJK.07/2022. Dampaknya, bank terikat aturan terbaru tentang informasi produk dan pengaduan. Kedua, pelayanan pertanahan makin bergeser ke elektronik, termasuk hak tanggungan yang dapat diproses melalui sistem. Dampaknya, waktu dan caranya dapat berbeda antarkantor, sehingga tanyakan ke bank dan kantor pertanahan.

Aturan inti bahwa hak tanggungan hapus karena utang lunas relatif stabil. Perubahan lebih banyak berupa tata cara dan sarana pelaksanaannya. Periksa teks resmi dan prosedur terbaru.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Teguh mendapat dana dari penjualan tanah dan ingin melunasi KPR yang masih tersisa. Ia meminta surat perhitungan pelunasan ke bank, lalu mencocokkan sisa pokok dengan tabel angsuran miliknya. Ia menemukan penalti yang sesuai dengan klausul perjanjian dan membayar pada tanggal yang disebut dalam surat. Seminggu kemudian bank menerbitkan surat keterangan lunas dan menyerahkan dokumen roya. Pak Teguh mengurus roya di kantor pertanahan, lalu menerima sertipikat yang bersih. Karena ia menyimpan seluruh dokumen, ketika rumah dijual bertahun-tahun kemudian tidak ada hambatan.

Bila bank lambat mengembalikan sertipikat

Setelah lunas, bank seharusnya segera menyerahkan sertipikat dan dokumen pendukung. Bila terlambat, tempuh langkah bertahap. Kirim surat permintaan dengan tenggat wajar. Ajukan keberatan melalui layanan pengaduan bank. Jika tidak selesai, ajukan pengaduan ke OJK sebagaimana dibahas pada hak nasabah bank dan pengaduan ke OJK. Bila ada kerugian nyata, gugatan ganti rugi dapat dipertimbangkan, tetapi lebih baik diawali dengan jalur pengaduan.

Untuk nasabah yang meninggal sebelum lunas, kewajiban pelunasan beralih kepada ahli waris, kecuali ada asuransi jiwa yang melunasi sisa kredit. Hal ini dibahas pada asuransi kebakaran dan jiwa pada KPR.

Jejak dokumen setelah pelunasan

Setelah kredit lunas dan roya selesai, simpan dokumen berikut selamanya: surat keterangan lunas, surat roya, sertipikat yang sudah bersih, dan bukti pembayaran terakhir. Dokumen ini penting saat menjual rumah, menjaminkan kembali, atau mewariskan. Kehilangan dokumen dapat dipulihkan, tetapi prosesnya memakan waktu dan biaya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah bank boleh menolak pelunasan lebih awal? Pada umumnya nasabah berhak melunasi, tetapi bank dapat mengenakan penalti sesuai perjanjian. Periksa klausul pelunasan dalam perjanjian kredit Anda.

Apakah penalti pasti ada? Tidak pasti. Ada tidaknya dan besarnya penalti bergantung pada produk dan perjanjian. Karena itu minta rincian tertulis sebelum membayar.

Berapa lama sertipikat kembali setelah lunas? Tidak ada angka tunggal yang bisa dipastikan untuk semua bank. Tanyakan estimasi waktu pada saat meminta surat perhitungan dan catat jawabannya.

Apa risiko tidak mengurus roya? Catatan hak tanggungan tetap ada pada sertipikat, sehingga rumah sulit dijual atau dijaminkan, dan proses akan semakin rumit bila waktu berlalu.

Ringkasan

• Pelunasan dipercepat dapat dikenai penalti sesuai perjanjian, sehingga baca klausulnya dan minta perhitungan tertulis.
• Bayar hanya ke rekening resmi bank dan minta surat keterangan lunas.
• Roya menghapus catatan hak tanggungan; tanpa roya, sertipikat belum benar-benar bersih.
• Pastikan sertipikat asli dan dokumen lain dikembalikan.
• POJK 22/2023 mengatur informasi produk dan pengaduan; ajukan pengaduan bila hak tidak dipenuhi.
• Periksa teks resmi dan prosedur terbaru kantor pertanahan.

Dasar hukum

• UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah
• UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen
• Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 22 Tahun 2023 tentang Pelindungan Konsumen dan Masyarakat di Sektor Jasa Keuangan

Baca juga

• Take Over KPR ke Bank Lain: Prosedur, Dokumen, dan Biaya yang Perlu Diperhatikan
• APHT, SKMHT, dan Roya: Memahami Dokumen Hak Tanggungan Langkah demi Langkah
• KPR Macet dan Jaminan Fidusia: Apa Hak Debitur dan Kreditur
• Hak Nasabah Bank dan Cara Mengajukan Pengaduan hingga ke OJK
• Bunga KPR Fixed dan Floating: Cara Kerja, Risiko, dan Hak Nasabah atas Informasi

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.