Balik Nama Waris Apartemen dan Rumah Susun: Dokumen, Pengelola, dan Pendaftaran

Apa itu SHM sarusun dan siapa yang terkena

Rumah susun adalah bangunan bertingkat yang dibagi menjadi bagian-bagian yang dimiliki terpisah. Bagian yang dimiliki perseorangan disebut satuan rumah susun atau sarusun. Apartemen yang dijual kepada pembeli pada umumnya termasuk jenis ini. Bukti kepemilikannya adalah Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atau SHM sarusun, yang terbit dari kantor pertanahan.

Menurut PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun, hak milik atas sarusun terpisah dari hak bersama atas bagian bersama (misalnya lift, koridor, dan lobi), benda bersama, dan tanah bersama. Satu sertipikat sarusun karena itu memuat dua sisi: unit yang Anda tempati dan bagian tertentu atas tanah dan ruang bersama.

Ketentuan di PP itu juga menyatakan SHM sarusun dapat dialihkan lewat jual beli, pewarisan, atau cara lain. Jadi apartemen jelas dapat diwariskan. Persoalan praktisnya ada pada dokumen, pembagian antar ahli waris, dan hubungan dengan pengelola.

Artikel ini ditujukan bagi:

• ahli waris yang ingin menempati, menyewakan, atau menjual apartemen peninggalan orang tua;
• keluarga yang menemukan bahwa unit masih dalam proses pembelian dari pengembang;
• ahli waris yang menerima tagihan iuran dari pengelola setelah pewaris meninggal.

Bagi pembahasan umum tentang sertipikat sarusun, baca sertipikat satuan rumah susun.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Beberapa pegangan dasarnya:

• Pewarisan membuat hak atas apartemen beralih kepada ahli waris sejak pewaris wafat menurut hukum waris, tetapi di mata kantor pertanahan peralihan itu baru tercatat setelah didaftarkan.
• Pencatatan peralihan hak dilakukan pada buku sertipikat di kantor pertanahan. Sertipikat lama diganti atau dicatat ulang atas nama ahli waris.
• Siapa ahli waris ditentukan menurut hukum waris yang berlaku bagi pewaris, yaitu hukum Islam, KUH Perdata, atau hukum adat, tergantung kasus. Untuk pembuktiannya, dipakai surat keterangan waris atau penetapan pengadilan.
• Bila ahli waris lebih dari satu, sertipikat dapat dicatat atas nama bersama lebih dulu, lalu dibagi atau dijual kemudian. Sarusun tidak bisa dibelah fisiknya, sehingga pembagian biasanya berupa pembayaran antar ahli waris atau penjualan unit.
• Untuk sarusun tertentu yang mendapat kemudahan pemerintah, misalnya rusun umum untuk masyarakat berpenghasilan rendah, ada pembatasan pengalihan yang lebih ketat. Pewarisan tetap dimungkinkan, tetapi dokumennya dapat lebih banyak. Tanyakan ke pengelola dan kantor pertanahan bila unit Anda termasuk jenis ini.

Yang kerap terlupa: hak atas tanah di bawah apartemen sering berupa Hak Guna Bangunan (HGB) di atas tanah negara atau hak pengelolaan, dengan jangka waktu tertentu. Periksa masa berlakunya pada sertipikat. Perpanjangan dan pembaruan hak diurus kepada kantor pertanahan sesuai ketentuan yang berlaku.

Mengapa pengelola dan perhimpunan penghuni ikut berperan

Setiap rumah susun diurus oleh pengelola, yaitu badan hukum yang menjalankan operasional, pemeliharaan, dan perawatan. Para pemilik sarusun wajib membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) yang mengurus kepentingan mereka bersama. Kewajiban pemilik terhadap iuran pengelolaan bersumber dari aturan perhimpunan, anggaran dasar, dan keputusan rapat anggota.

Bagi ahli waris, artinya:

• Tagihan iuran pengelolaan tetap berjalan meski pemilik wafat. Bila menunggak, bunyi aturan internal biasanya mengatur denda dan pembatasan layanan.
• Sebelum ahli waris menjual unit, pembeli biasanya meminta surat bebas tunggakan dari pengelola.
• Hak suara dalam rapat perhimpunan biasanya melekat pada pemilik unit. Selama balik nama belum selesai, ahli waris dapat menghadapi hambatan administratif.

Baca penjelasan lebih lanjut pada apartemen, pengelola, iuran, dan PPPSRS. Perlu diingat, besaran iuran dan sanksi adalah urusan aturan internal masing-masing rumah susun, sehingga pembaca perlu memeriksa dokumen resmi tempat tinggalnya.

Langkah praktis bernomor

1. Amankan dokumen asli. Temukan SHM sarusun asli, perjanjian jual beli dari pengembang, dan tanda lunas. Bila sertipikat masih dalam proses pemecahan oleh pengembang, minta surat keterangan dari pengembang.
2. Siapkan bukti kematian dan bukti ahli waris. Akta kematian, kartu keluarga, KTP, dan surat keterangan waris. Rujukan: surat keterangan waris.
3. Cek status sertipikat. Periksa apakah unit sedang dibebani hak tanggungan karena kredit pemilikan apartemen (KPA). Bila ada, ahli waris perlu berbicara dengan bank. Baca hak tanggungan dan hipotek tanah.
4. Minta surat keterangan dari pengelola. Minta rincian iuran dan tagihan, serta syarat pergantian data penghuni.
5. Tentukan siapa yang memperoleh unit. Bila ada satu ahli waris yang ingin menempati, ahli waris lain bisa melepaskan hak dengan imbalan atau kesepakatan tertulis. Bila unit dijual, tentukan siapa yang mewakili dan bagaimana hasil dibagi.
6. Datang ke Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT membuat akta yang sesuai, misalnya akta pembagian hak bersama atau akta jual beli bila langsung dijual. Baca peran PPAT.
7. Daftarkan di Kantor Pertanahan. PPAT atau ahli waris mengajukan permohonan pencatatan peralihan hak. Sertipikat dicatat atas nama ahli waris.
8. Perbarui data di pengelola dan PPPSRS. Serahkan salinan sertipikat baru, identitas, dan data penghuni.

Biaya resmi mengikuti ketentuan pemerintah dan PPAT. Mintalah rincian tertulis dan kuitansi. Baca biaya pendaftaran tanah dan PNBP.

Dokumen yang umumnya diminta

Dokumen tambahan dapat diminta oleh PPAT atau Kantor Pertanahan, bergantung jenis sarusun dan kelengkapan berkas.

Tiga pilihan bila ahli waris lebih dari satu

Apartemen tidak bisa dipotong menjadi dua. Karena itu keluarga biasanya memilih satu dari tiga jalan.

1. Satu ahli waris mengambil unit, yang lain menerima imbalan. Nilai unit ditaksir bersama, misalnya dengan pembanding harga di gedung yang sama. Kesepakatan ditulis dan dituangkan dalam akta di hadapan PPAT atau notaris. Ahli waris yang melepas hak sebaiknya menandatangani pernyataan bahwa imbalan sudah diterima.
2. Unit dijual, hasilnya dibagi. Semua ahli waris menandatangani atau memberi kuasa. Hasil penjualan dibagi menurut bagian masing-masing. Selama proses, catat siapa yang menanggung iuran dan biaya perawatan agar bisa diperhitungkan.
3. Unit dimiliki bersama. Sertipikat dicatat atas nama semua ahli waris. Pilihan ini sederhana di awal, tetapi menimbulkan masalah di kemudian hari, sebab setiap keputusan seperti menjual, menyewakan, atau menjaminkan memerlukan persetujuan semua pemilik. Bila ada yang meninggal lagi, jumlah pihak bertambah. Lihat waris berlapis.

Dalam hukum waris Islam, bagian setiap ahli waris mengikuti ketentuan faraid. Dalam hukum waris perdata, bagian mengikuti golongan ahli waris. Apa pun hukumnya, keluarga boleh bersepakat membagi secara lain asalkan semua ahli waris cakap dan setuju. Kesepakatan seperti itu tetap perlu ditulis. Rujukan: faraid bukan angka jadi.

Menyewakan atau menghuni unit sebelum balik nama

Sering unit kosong berbulan-bulan sementara keluarga berunding. Menyewakannya sementara dapat menutup biaya iuran, tetapi ada risiko.

• Pastikan semua ahli waris setuju atas penyewaan dan penerima uang sewa. Uang sewa yang diterima satu orang saja kerap memicu perselisihan.
• Buat perjanjian sewa tertulis yang menyebut bahwa pemberi sewa adalah para ahli waris.
• Beri tahu pengelola siapa penghuninya. Banyak rumah susun mewajibkan pendaftaran penghuni dan membatasi sewa jangka pendek.
• Hindari menyewakan untuk jangka panjang sebelum sertipikat dicatat atas nama ahli waris, supaya tidak menyulitkan penjualan nantinya.

Pembahasan perjanjian sewa ada pada sewa menyewa.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Penyelenggaraan rumah susun kini bertumpu pada PP No. 13 Tahun 2021, yang melaksanakan UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. PP 13/2021 menyusun ulang ketentuan sertipikat sarusun, pengelolaan, dan perhimpunan penghuni. Pengaruhnya bagi ahli waris terutama dua hal: pemilik wajib menjadi bagian dari tata kelola rumah susun lewat PPPSRS, dan pengelola wajib berbadan hukum serta memiliki perizinan berusaha.

Selain itu, kewajiban pendaftaran peralihan tetap dilakukan di kantor pertanahan menurut PP 24/1997 sebagaimana diubah PP 18/2021. Periksa teks resmi terbaru sebelum mengajukan permohonan, sebab kebijakan pelayanan, termasuk layanan elektronik, dapat berubah.

Pada intinya, hak waris atas apartemen tidak berubah. Yang berubah adalah kejelasan tata kelola dan dokumen.

Kesalahan umum

Contoh: Ibu Ratna meninggal dan meninggalkan satu unit apartemen serta dua anak. Salah satu anak ingin menempati unit, yang lain memilih menerima uang. Mereka mengumpulkan akta kematian dan surat keterangan waris, meminta rincian iuran ke pengelola, lalu menghadap PPAT untuk membuat akta pembagian hak bersama. Setelah itu sertipikat dicatat atas nama anak yang menempati, dan adiknya menerima pembayaran sesuai kesepakatan tertulis. Kisah ini fiktif dan hanya ilustrasi.

Apartemen yang belum bersertipikat atau masih dicicil

Tidak semua apartemen sudah punya SHM sarusun. Pada unit yang dibeli saat pembangunan, pembeli biasanya baru memegang perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) dan kuitansi cicilan. Ahli waris dalam keadaan ini mewarisi hak dan kewajiban pembeli, yaitu hak menerima unit dan kewajiban melunasi cicilan.

Langkah yang disarankan:

• Beri tahu pengembang tentang kematian pembeli dan minta pencatatan ahli waris dalam berkas.
• Tanyakan sisa kewajiban dan jadwal serah terima.
• Minta pengembang mencatat sertipikat nantinya atas nama ahli waris atau atas nama yang disepakati.
• Simpan semua bukti pembayaran, termasuk yang dibayar oleh pewaris dan oleh ahli waris sesudahnya.

Pembahasan perbedaan PPJB dan AJB ada pada PPJB dan AJB.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah apartemen warisan harus dibalik nama sebelum dijual? Pada praktiknya ya. Pembeli dan PPAT meminta bukti bahwa penjual adalah pemegang hak yang sah. Peralihan dari pewaris ke ahli waris dicatat dulu, atau digabung dengan akta jual beli bila PPAT dan kantor pertanahan menerimanya.

Apakah ahli waris wajib membayar iuran pengelola? Iuran melekat pada unit dan diatur dalam aturan perhimpunan dan pengelola. Tunggakan dapat menghambat penjualan. Bicarakan dengan pengelola mengenai tunggakan yang timbul sebelum dan sesudah pewaris wafat.

Bagaimana bila ahli waris tinggal di luar negeri? Bisa memberi kuasa kepada ahli waris lain atau orang tepercaya lewat surat kuasa yang sesuai ketentuan. Bila ahli waris berkewarganegaraan asing, ada pembatasan hak atas tanah dan sarusun, sehingga perlu tanya langsung ke PPAT.

Bagaimana jika ada ahli waris yang menolak menandatangani? Coba mediasi. Bila gagal, penetapan atau putusan pengadilan dapat menjadi dasar. Lihat pembagian waris di pengadilan agama atau pengadilan negeri.

Ringkasan

• SHM sarusun dapat dialihkan karena pewarisan. Peralihannya dicatat di kantor pertanahan.
• Siapkan akta kematian, surat keterangan waris, KTP dan kartu keluarga ahli waris, serta sertipikat asli.
• Pengelola dan PPPSRS punya aturan internal, termasuk iuran. Minta rincian dan surat bebas tunggakan.
• Bila ahli waris banyak, buat akta pembagian atau jual unit dan bagi hasilnya secara tertulis.
• Cek hak tanggungan, masa berlaku HGB, dan apakah unit termasuk rusun dengan pembatasan.
• Apartemen yang masih dicicil membuat ahli waris mewarisi hak sekaligus kewajiban pembeli.

Dasar hukum

• UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
• PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Baca juga

• Sertipikat Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun): Yang Dibeli, Hak Bersama, dan PPPSRS
• Apartemen: Pengelola, Iuran, dan PPPSRS bagi Pemilik dan Penghuni
• Balik Nama Tanah Warisan di Kantor Pertanahan: Dokumen, Langkah, dan Biaya Umum
• Surat keterangan waris: fungsi administratif, bukan putusan sengketa
• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.