Take Over KPR ke Bank Lain: Prosedur, Dokumen, dan Biaya yang Perlu Diperhatikan

Apa itu take over KPR dan siapa yang terkena

Take over KPR berarti memindahkan kredit rumah dari bank lama ke bank baru. Bank baru memberikan kredit baru kepada Anda. Dana kredit itu dipakai untuk melunasi sisa utang di bank lama. Setelah itu, jaminan berupa rumah berpindah ke bank baru. Dari sisi nasabah, utang tetap ada, tetapi kreditornya berganti.

Perlu dibedakan dari "over kredit". Over kredit adalah pengalihan kredit dari satu orang kepada orang lain, misalnya pembeli rumah mengambil alih angsuran penjual. Take over adalah perpindahan bank dengan debitur yang sama. Over kredit dibahas pada over kredit KPR di bawah tangan.

Nasabah biasanya mempertimbangkan take over karena:

• masa bunga tetap hampir berakhir dan bunga mengambang diperkirakan lebih tinggi;
• ada penawaran bunga lebih rendah atau tenor lebih fleksibel dari bank lain;
• ingin menambah plafon, misalnya untuk renovasi, dengan agunan yang sama;
• tidak puas dengan layanan bank lama;
• beralih dari kredit konvensional ke pembiayaan syariah atau sebaliknya.

Yang terkena adalah debitur KPR, bank lama, bank baru, notaris atau PPAT yang mengurus hak tanggungan, serta kantor pertanahan.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Tidak ada satu pasal tunggal yang khusus berjudul "take over KPR". Prosesnya merupakan gabungan beberapa ketentuan.

• Perjanjian kredit lama. Klausul pelunasan dipercepat dan penalti pada perjanjian bank lama berlaku. Itulah biaya keluar Anda.
• Perjanjian kredit baru. Bank baru membuat perjanjian kredit sendiri dengan syarat dan biaya sendiri.
• Hak tanggungan. Menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, hak tanggungan hapus karena utang yang dijamin hapus. Setelah utang lama lunas, hak tanggungan bank lama dihapus (roya), dan bank baru memasang hak tanggungan baru melalui akta di hadapan PPAT. Karena itu take over memerlukan dokumen jaminan dan biaya pembebanan baru.
• Pelindungan konsumen sektor keuangan. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 22 Tahun 2023 tentang Pelindungan Konsumen dan Masyarakat di Sektor Jasa Keuangan mengatur penyampaian informasi produk dan penanganan pengaduan. Bank baru wajib menjelaskan produk, bunga, dan biaya secara jelas.

Cara mengurus roya dan pemasangan hak tanggungan baru dibahas lebih rinci pada pelunasan KPR dipercepat, penalti, dan roya dan akta pemberian hak tanggungan (APHT) dan SKMHT.

Biaya take over: komponen yang perlu dihitung

Banyak orang hanya melihat selisih bunga, padahal biaya perpindahan bisa menggerus penghematan. Komponen yang umumnya ada:

Besarnya berbeda antarbank dan antardaerah, sehingga minta rincian tertulis dari kedua bank. Jangan membandingkan hanya bunga. Hitung total biaya perpindahan, lalu bandingkan dengan perkiraan penghematan bunga selama sisa tenor. Bila pengembalian modal biaya terlalu lama, take over mungkin tidak layak.

Langkah praktis take over

1. Evaluasi alasan. Tulis tujuan Anda: menekan bunga, memperpanjang tenor, atau menambah plafon.
2. Minta rincian pelunasan di bank lama. Ajukan permohonan tertulis untuk surat perhitungan pelunasan, termasuk penalti dan tanggal berlaku.
3. Kumpulkan penawaran. Minta simulasi dari satu atau dua bank lain, lengkap dengan biaya dan syarat. Bandingkan menurut panduan pada bunga KPR fixed dan floating.
4. Siapkan dokumen pengajuan. Biasanya identitas, kartu keluarga, bukti penghasilan, rekening koran, sertipikat, bukti angsuran, dan surat perhitungan pelunasan.
5. Ajukan permohonan dan tunggu analisis. Bank baru menilai penghasilan, riwayat kredit, dan agunan. Hasil dapat berupa persetujuan atau penolakan.
6. Tinjau perjanjian kredit baru. Baca bunga, tenor, biaya, penalti, dan klausul perubahan bunga sebelum menandatangani.
7. Pelunasan di bank lama oleh bank baru. Bank baru biasanya mentransfer langsung ke bank lama. Pastikan Anda memperoleh surat keterangan lunas.
8. Roya dan pemasangan hak tanggungan baru. Notaris atau PPAT yang ditunjuk bank baru mengurusnya. Pantau agar sertipikat tidak berpindah ke pihak yang tidak jelas.
9. Mulai angsuran di bank baru. Pastikan tanggal jatuh tempo dan mekanisme pembayaran jelas. Jangan memutus autodebet di bank lama sebelum kredit lama benar-benar lunas.
10. Simpan arsip. Simpan surat lunas bank lama, perjanjian bank baru, dan tanda terima sertipikat.

Risiko dan jebakan yang perlu diwaspadai

• Masa transisi. Selama pelunasan di bank lama belum selesai, jangan menghentikan angsuran. Jika angsuran terlewat saat transisi, tercatat tunggakan dan dapat memengaruhi riwayat kredit.
• Penolakan di tengah jalan. Jika bank baru menolak setelah Anda memberitahu bank lama, Anda tetap menjadi debitur bank lama. Jangan melakukan langkah yang tidak dapat dibatalkan sebelum persetujuan tertulis keluar.
• Perantara tidak resmi. Ada pihak yang menawarkan jasa take over dengan biaya jasa tidak jelas. Urus langsung melalui bank resmi, dan jangan menyerahkan sertipikat asli kepada orang yang tidak dikenal.
• Biaya tersembunyi. Minta rincian tertulis. Biaya yang baru muncul di akhir adalah tanda bahaya.
• Perubahan bunga setelah masa promosi. Bunga rendah yang hanya berlaku sebentar tidak selalu menghemat. Tanyakan bunga sesudah masa promosi.
• Asuransi ganda. Pastikan asuransi lama dibatalkan atau dialihkan dengan jelas dan sisa premi diperhitungkan. Pembahasan asuransi KPR ada pada asuransi kebakaran dan jiwa pada KPR.

Syarat yang umumnya diminta bank baru

Setiap bank menetapkan syarat sendiri, tetapi pola umumnya serupa. Memahaminya membantu Anda menilai peluang sebelum mengajukan.

• Riwayat angsuran lancar. Bank baru menelusuri catatan kredit Anda. Tunggakan berulang pada kredit lama mempersulit persetujuan.
• Masa kredit berjalan. Beberapa bank hanya menerima take over bila kredit lama sudah berjalan minimal beberapa waktu.
• Agunan layak. Rumah dinilai ulang. Bila nilai taksiran rendah, plafon yang disetujui bisa tidak cukup melunasi sisa utang.
• Sertipikat sah dan bersih. Nama pada sertipikat harus sama dengan debitur, tanpa sengketa. Bila ada ketidaksesuaian nama dengan KTP, perbaiki lebih dulu, sebagaimana dibahas pada nama di sertipikat dan KTP.
• Penghasilan memadai. Bank menghitung rasio angsuran terhadap penghasilan. Penghasilan yang menurun membuat pengajuan sulit.
• Rumah masih ditempati atau disewakan sesuai ketentuan. Penggunaan rumah dapat memengaruhi jenis kredit yang cocok.

Jika bank baru meminta Anda membayar sesuatu sebelum persetujuan keluar, kecuali biaya penilaian yang jelas dan tertulis, berhati-hatilah. Persetujuan harus mendahului pembayaran biaya pengurusan yang besar.

Take over pada KPR bersubsidi atau KPR dengan syarat khusus

KPR bersubsidi memiliki ketentuan khusus, misalnya rumah wajib dihuni oleh penerima dan tidak boleh dialihkan dalam jangka waktu tertentu. Memindahkan KPR bersubsidi ke bank lain tidak selalu bisa dilakukan dan dapat menghilangkan fasilitas subsidi. Sebelum bertindak, tanyakan kepada bank pelaksana apakah perpindahan diperbolehkan dan apa dampaknya pada fasilitas bunga. Pembahasan KPR subsidi ada pada surat keterangan belum memiliki rumah untuk KPR subsidi.

Hal serupa berlaku bila KPR terkait program lain, seperti pembiayaan tabungan perumahan atau fasilitas pegawai. Fasilitas tersebut mungkin hilang bila kredit dipindahkan.

Dokumen yang harus kembali kepada Anda

Setelah take over selesai, pastikan dokumen berikut berada di tangan yang benar.

Lakukan pengecekan akhir dengan meminta notaris atau PPAT menunjukkan catatan pada sertipikat bahwa hak tanggungan baru telah terdaftar. Tanpa pendaftaran, bank baru belum memperoleh jaminan yang sah, sehingga tidak ada alasan bagi Anda menanggung ketidakpastian itu.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Tidak ada perubahan khusus yang mengubah konsep take over. Perubahan relevan ada pada pelindungan konsumen sektor jasa keuangan, yaitu POJK 22/2023 yang berlaku sejak 22 Desember 2023 dan menggantikan POJK 6/POJK.07/2022. Dampaknya bagi nasabah adalah aturan yang lebih terpadu tentang informasi produk dan pengaduan.

Di bidang pertanahan, pelayanan hak tanggungan makin banyak dilakukan secara elektronik, sehingga alur pemasangan dan penghapusan dapat berbeda dari praktik beberapa tahun lalu. Aturan inti bahwa hak tanggungan lama dihapus karena utang lunas dan hak tanggungan baru dipasang untuk kreditur baru relatif stabil. Periksa teks resmi dan prosedur kantor pertanahan setempat.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Hasan memiliki KPR dengan bunga tetap yang akan berakhir dalam beberapa bulan. Ia menerima penawaran dari bank lain dengan bunga lebih rendah. Sebelum memutuskan, ia meminta rincian pelunasan di bank lama dan rincian biaya di bank baru. Setelah dijumlahkan, biaya perpindahan setara dengan penghematan bunga selama waktu yang cukup lama. Ia lalu menawar: bank lama menawarkan perpanjangan masa bunga tetap dengan bunga yang lebih bersaing. Pak Hasan memilih bertahan karena total biayanya lebih ringan. Hitungan sederhana itu menyelamatkan dirinya dari biaya perpindahan yang tidak perlu.

Bila take over gagal atau terjadi sengketa

Jika bank baru menolak pengajuan, Anda tetap terikat perjanjian lama. Pelajari alasan penolakan, perbaiki hal yang bisa diperbaiki, lalu ajukan ke bank lain. Alasan penolakan kredit dibahas pada KPR ditolak bank. Jika terjadi sengketa tentang biaya atau keterlambatan pengembalian sertipikat, ajukan keberatan tertulis ke bank, lalu ke layanan pengaduan OJK. Rujukan jalur pengaduan ada pada hak nasabah bank dan pengaduan ke OJK.

Hak nasabah selama proses

Selama proses take over, nasabah berhak memperoleh informasi yang jelas tentang status pengajuan, alasan jika ditolak, dan rincian biaya. Nasabah juga berhak mendapat salinan dokumen yang ditandatangani. Bila petugas bank meminta tanda tangan pada dokumen kosong atau meminta uang di luar rekening resmi, tolak dan laporkan kepada atasan atau layanan pengaduan bank.

Rencana cadangan bila persetujuan terlambat

Jika masa bunga tetap hampir berakhir, ajukan take over beberapa bulan sebelumnya. Proses penilaian agunan, persetujuan, dan pengurusan hak tanggungan dapat memakan waktu. Pengajuan yang terlalu dekat batas membuat Anda terpaksa menerima bunga mengambang selama beberapa bulan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah take over bisa dilakukan kapan saja? Secara praktik, bank menetapkan syarat minimal, misalnya riwayat pembayaran yang baik dan agunan memenuhi syarat. Aturan waktu minimal dan penalti ada pada perjanjian lama, jadi periksa dokumen Anda.

Apakah take over sama dengan refinancing? Dalam bahasa sehari-hari, keduanya mirip. Keduanya mengganti kredit lama dengan kredit baru. Take over lazimnya menunjuk perpindahan antarbank.

Apakah sertipikat harus dipindahkan? Ya, sertipikat akan berpindah ke bank baru sebagai pemegang agunan setelah hak tanggungan baru dipasang. Karena itu perhatikan alur penyerahan dan minta tanda terima.

Apakah take over ke bank syariah mungkin? Mungkin, tetapi akadnya berbeda. Lihat KPR syariah dan konvensional.

Ringkasan

• Take over memindahkan KPR ke bank lain; kredit lama dilunasi dan jaminan dipasang ulang.
• Hitung total biaya: penalti, provisi, penilaian, notaris, hak tanggungan, roya, dan asuransi.
• Teruskan angsuran sampai ada surat lunas dari bank lama.
• Urus langsung lewat bank; jangan serahkan sertipikat kepada perantara.
• Pertimbangkan negosiasi dengan bank lama sebelum pindah.
• Periksa teks resmi dan prosedur terbaru.

Dasar hukum

• UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah
• UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen
• Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 22 Tahun 2023 tentang Pelindungan Konsumen dan Masyarakat di Sektor Jasa Keuangan

Baca juga

• Pelunasan KPR Lebih Awal: Penalti, Surat Lunas, Roya, dan Pengambilan Sertipikat
• APHT, SKMHT, dan Roya: Memahami Dokumen Hak Tanggungan Langkah demi Langkah
• Bunga KPR Fixed dan Floating: Cara Kerja, Risiko, dan Hak Nasabah atas Informasi

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.