Panduan Membuat Akta Jual Beli Tanah di PPAT: Syarat dan Dokumen

Apa itu akta jual beli tanah

Akta jual beli atau AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun telah dialihkan dari penjual kepada pembeli. PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) adalah pejabat umum yang diberi wewenang membuat akta tertentu tentang tanah. Aturan pendaftaran tanah, yaitu PP No. 24 Tahun 1997, menyatakan bahwa peralihan hak karena jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT. Peran dan kewenangan PPAT dibahas di peran PPAT dan akta jual beli dan jenis akta PPAT dan batas kewenangannya.

Siapa yang terkena? Siapa saja yang membeli atau menjual tanah, rumah, atau tanah dengan bangunan, termasuk jual beli yang dibayar bertahap setelah memenuhi syarat tertentu.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Jual beli tanah menurut hukum tanah nasional bersifat tunai, terang, dan riil. Artinya, pembayaran harga dianggap lunas saat akta dibuat, dilakukan di hadapan pejabat umum (terang), dan benar-benar terjadi (riil). Beberapa kaidah praktis:

• AJB ditandatangani para pihak atau kuasanya di hadapan PPAT, disaksikan paling sedikit dua saksi.
• PPAT wajib memastikan identitas para pihak dan kewenangan menjual. Penjual harus pemilik yang berhak atau kuasa yang sah.
• Sebelum akta dibuat, PPAT memeriksa kesesuaian sertifikat dengan data di kantor pertanahan. Pemeriksaan ini disebut pengecekan sertifikat.
• PPAT wajib menolak membuat akta dalam keadaan tertentu, misalnya sertifikat tidak sesuai dengan buku tanah, tanah sedang sengketa menurut keterangan yang diterima, atau salah satu pihak bertindak berdasarkan kuasa mutlak yang pada hakikatnya pemindahan hak.
• Setelah akta ditandatangani, PPAT menyampaikan akta dan dokumen pendukung kepada kantor pertanahan dalam jangka waktu yang ditetapkan peraturan, yaitu tujuh hari kerja menurut PP 24/1997. Periksa teks resmi bila ketentuan terbaru berbeda.
• Pembeli baru tercatat sebagai pemilik setelah balik nama di kantor pertanahan. Tahap ini dibahas di panduan balik nama sertifikat tanah.

Dokumen yang perlu disiapkan

Dari penjual:

1. Sertifikat tanah asli.
2. Kartu tanda penduduk dan kartu keluarga.
3. Akta nikah, atau keterangan status bila belum atau tidak lagi menikah, serta persetujuan pasangan bila tanah merupakan harta bersama.
4. Surat tanda terima setoran atau bukti pembayaran pajak yang terkait dengan penjualan.
5. Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan tahun berjalan.
6. Bila penjual badan usaha: akta pendirian, pengesahan, dan keputusan yang menyetujui penjualan.
7. Bila diwakili: surat kuasa menjual yang sah (bukan kuasa mutlak).
8. Bila tanah berasal dari waris atau hibah: dokumen peralihan sebelumnya.

Dari pembeli:

1. Kartu tanda penduduk dan kartu keluarga.
2. Nomor pokok wajib pajak bila diminta.
3. Bukti pembayaran pajak yang menjadi kewajiban pembeli. Jenis dan besarnya periksa teks resmi dan ketentuan daerah setempat.
4. Bila pembeli badan usaha: dokumen legalitas.
5. Akta nikah bila diminta untuk menentukan status harta.

Untuk pembeli asing, ada pembatasan jenis hak yang dapat dimiliki. Periksa teks resmi dan konsultasikan ke PPAT.

Langkah membuat AJB di PPAT

1. Cek sertifikat dan status tanah. Mintalah PPAT atau lakukan sendiri pengecekan ke kantor pertanahan untuk memastikan tidak ada blokir, sita, atau hak tanggungan. Lihat pemblokiran sertifikat dan sita tanah.
2. Cek kondisi fisik. Kunjungi lokasi, cocokkan batas, dan tanyakan kepada tetangga atau pengurus lingkungan. Bacaan relevan: cek zonasi tanah sebelum beli.
3. Sepakati harga dan syarat. Tulis tanggal pembayaran, siapa menanggung biaya akta dan pajak, serta kapan tanah diserahkan.
4. Tentukan PPAT. Pilih PPAT yang wilayah kerjanya sesuai letak tanah. PPAT memiliki wilayah kerja tertentu, sehingga tanya terlebih dahulu.
5. Kumpulkan dan serahkan dokumen. PPAT memeriksa kelengkapan.
6. Bayar pajak dan kewajiban terkait. Penjual dan pembeli masing-masing memenuhi kewajiban sesuai ketentuan. Rincian pajak tidak dibahas dalam panduan ini. Lihat BPHTB saat jual beli tanah untuk pengantar.
7. Baca draf akta. Pastikan identitas, nomor sertifikat, luas, harga, dan syarat sudah benar.
8. Tandatangani AJB di hadapan PPAT dan dua saksi. Penjual menerima pembayaran sesuai kesepakatan, sebaiknya melalui transfer bank yang tercatat.
9. PPAT mendaftarkan akta ke kantor pertanahan untuk balik nama.
10. Terima sertifikat atas nama pembeli setelah proses selesai, dan cek kebenaran data.
11. Serahkan fisik tanah serta dokumen pendukung lain, seperti IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) bila ada bangunan.

Jual beli dengan pembayaran bertahap dan PPJB (perjanjian pengikatan jual beli)

Bila harga belum dibayar penuh, praktik umum menggunakan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB). PPJB bukan akta peralihan hak, melainkan perjanjian awal yang menyatakan para pihak akan melakukan jual beli ketika syarat terpenuhi, misalnya pelunasan. AJB ditandatangani ketika pembayaran selesai dan syarat lain, seperti sertifikat, terpenuhi. Pembahasan ada di PPJB jual beli rumah belum lunas dan studi kasus beli rumah dicicil ke pemilik belum lunas. Untuk keadaan di mana pembeli sudah membayar tetapi tanah tidak dibalik nama, pelajari jual beli tanah akta di bawah tangan.

Cara membayar yang aman

Pembayaran adalah titik paling rawan. Beberapa kebiasaan yang mengurangi risiko:

• Lakukan pembayaran lewat transfer bank dengan keterangan yang jelas, misalnya "pembayaran jual beli tanah sertifikat nomor sekian". Hindari membawa uang tunai dalam jumlah besar.
• Bayar kepada pemilik yang tercantum di sertifikat, bukan kepada perantara, kecuali ada kuasa yang sah dan dicantumkan dalam akta.
• Bila pembayaran dibagi dua, misalnya uang muka dan pelunasan, buat perjanjian tertulis dan jangan membayar pelunasan sebelum sertifikat diperiksa.
• Minta kuitansi bermeterai dari penjual untuk setiap pembayaran, lengkap dengan tanggal dan tanda tangan.
• Jika ada pinjaman bank untuk pembelian, ikuti prosedur bank. Bank biasanya menyaratkan pengikatan jaminan atas tanah yang dibeli, sehingga urutan akta dan pembayaran diatur bank. Lihat panduan APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) dan SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan).

Kondisi khusus yang perlu pemeriksaan tambahan

Tanah warisan. Pastikan seluruh ahli waris menyetujui dan nama pewaris sudah dibalik ke nama ahli waris atau dibuat akta pembagian hak bersama lebih dulu. Satu ahli waris tidak berhak menjual seluruh tanah sendirian.

Tanah yang dijaminkan. Jika sertifikat masih dibebani hak tanggungan, jual beli memerlukan persetujuan atau pelunasan terlebih dahulu dan penghapusan (roya). Lihat panduan roya hak tanggungan.

Tanah belum bersertifikat. Tanah dengan girik atau surat adat memerlukan langkah pendaftaran lebih dulu atau prosedur lain. Bacaan: pendaftaran tanah pertama kali dari girik.

Tanah dengan bangunan. Periksa persetujuan bangunan gedung dan, bila diperlukan, sertifikat laik fungsi. Lihat izin PBG, SLF, dan membangun rumah.

Tanah yang sedang dikuasai orang lain. Pastikan penghuni bersedia mengosongkan atau punya hak sewa yang jelas. Dalam beberapa kasus, penjual harus menyelesaikan penguasaan lebih dulu.

Tanah untuk pembeli asing atau badan usaha. Jenis hak yang boleh dimiliki dibatasi. Tanyakan kepada PPAT sebelum membayar uang muka.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan tentang peralihan hak lewat akta PPAT relatif stabil. Perubahan yang terasa ada pada layanan: pendaftaran tanah dan pengecekan sertifikat makin banyak melalui sistem elektronik Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, dan sertipikat elektronik diterapkan bertahap. PP No. 18 Tahun 2021 menggantikan PP 40/1996 dan mengatur hak atas tanah, termasuk beberapa ketentuan tentang jangka waktu hak. Karena detailnya dapat berubah, periksa teks resmi dan layanan kantor pertanahan sebelum bertindak. Pajak jual beli diatur terpisah dan tidak dibahas di sini.

Kesalahan umum

Contoh: Seorang pembeli menemukan rumah dengan sertifikat atas nama pasangan suami istri. PPAT meminta kedua nama hadir atau memberi persetujuan tertulis. Sertifikat dicek ke kantor pertanahan dan tidak ada blokir. Pembeli membayar melalui transfer saat akta ditandatangani. PPAT mengajukan balik nama, dan dalam jangka waktu layanan, sertifikat atas nama pembeli diterima. Sebelumnya mereka juga sepakat bahwa biaya akta dan pajak ditanggung sesuai pembagian yang tertulis dalam akta.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah notaris bisa membuat AJB? Notaris hanya dapat membuat AJB bila juga diangkat sebagai PPAT. Banyak notaris merangkap PPAT, tetapi kedudukannya berbeda. Tanyakan keduanya.

Bagaimana kalau penjual sudah meninggal? Peralihan harus melalui ahli waris dan prosedur waris lebih dulu. Lihat jual tanah warisan.

Berapa lama proses AJB? AJB dapat selesai dalam satu pertemuan bila dokumen lengkap. Balik nama memakan waktu lebih lama, tergantung layanan kantor pertanahan.

Apakah sertifikat elektronik mengubah proses? Prosesnya tetap melalui PPAT, tetapi bentuk dan sistem pencatatan dapat berubah. Tanyakan ke PPAT dan kantor pertanahan setempat.

Ringkasan

• AJB dibuat PPAT sebagai bukti peralihan hak atas tanah karena jual beli.
• Siapkan sertifikat, identitas, status pernikahan, bukti pajak, dan kuasa bila diwakilkan.
• Cek sertifikat dan lokasi sebelum membayar lunas.
• Tanda tangan AJB di depan PPAT dan dua saksi; PPAT mendaftarkan balik nama.
• Hindari kuitansi tanpa akta dan kuasa mutlak.

Dasar hukum

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

Baca juga

• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab
• Jual Beli Tanah: Peran AJB dan Pentingnya Balik Nama
• Panduan Balik Nama Sertifikat Tanah Setelah Jual Beli
• PPJB Jual Beli Rumah yang Belum Lunas: Isi, Risiko, dan Jalan ke AJB
• Mafia Tanah: Modus Umum dan Cara Pemilik Mencegahnya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.