Jenis Akta PPAT dan Batas Kewenangan PPAT dalam Urusan Tanah

Apa itu PPAT dan siapa yang terkena

PPAT adalah pejabat umum yang diberi wewenang membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu yang berkenaan dengan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun. Peraturan pokoknya ialah PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT, yang kemudian diubah dengan PP No. 24 Tahun 2016. Keduanya diterbitkan sebagai peraturan pemerintah, dan peraturan menteri agraria dan tata ruang/BPN menjadi pelaksananya.

Artikel ini berguna bagi:

• pembeli dan penjual tanah dan rumah,
• keluarga yang akan menghibahkan atau membagi tanah,
• pelaku usaha yang memasukkan tanah sebagai setoran modal,
• bank atau pemberi pinjaman yang meminta jaminan hak tanggungan.

Peran PPAT dalam jual beli dijelaskan di peran PPAT dan akta jual beli. Artikel ini memberi gambaran jenis akta lain dan batas kewenangan.

Jenis akta yang dibuat PPAT

Menurut PP 37/1998, perbuatan hukum yang aktanya dibuat PPAT mencakup:

Daftar ini bersumber dari Pasal 2 ayat (2) PP 37/1998; tata istilah dan perubahan peraturan turunannya sebaiknya dicek dalam teks resmi terbaru.

Beberapa akta ini punya artikel khusus: akta hak tanggungan APHT dan SKMHT, hibah tanah dengan akta PPAT, dan akta pembagian hak bersama untuk tanah waris.

Jenis-jenis PPAT dan wilayah kerja

Tidak semua PPAT sama.

• PPAT adalah pejabat yang diangkat untuk satu daerah kerja tertentu. Di luar daerah kerja, akta yang dibuatnya dapat dipersoalkan.
• PPAT sementara adalah pejabat pemerintah, yaitu camat atau kepala desa, yang ditunjuk melaksanakan tugas PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.
• PPAT khusus adalah pejabat badan pertanahan nasional yang ditunjuk untuk melaksanakan tugas PPAT dalam keadaan tertentu, misalnya program pelayanan masyarakat atau akta yang dibutuhkan negara sahabat berdasarkan asas timbal balik.

Sejak PP 24/2016, daerah kerja PPAT adalah satu wilayah provinsi (Pasal 12 PP 37/1998 sebagaimana diubah), dengan kantor di salah satu kabupaten atau kota dalam provinsi itu. Karena itu tanyakan apakah PPAT berwenang untuk letak tanah Anda. Tanah yang berada di luar daerah kerja PPAT sebaiknya diurus melalui PPAT yang berwenang di wilayah itu.

Batas kewenangan PPAT

PPAT berwenang membuat akta untuk perbuatan hukum yang tercantum dalam peraturan jabatan dan di daerah kerjanya. Di luar itu, ia tidak berwenang. Contoh batas yang perlu diketahui:

• Tidak membuat akta di luar daerah kerja untuk tanah di wilayah lain.
• Tidak membuat akta untuk dirinya sendiri atau keluarga tertentu. Peraturan jabatan melarang PPAT membuat akta bila ia atau pihak yang berhubungan dekat menjadi pihak, atau bila ada benturan kepentingan.
• Tidak mewajibkan pihak memakai jasanya untuk hal-hal di luar kewenangan, seperti membuat sertifikat. Penerbitan dan pendaftaran hak adalah wewenang kantor pertanahan.
• Tidak boleh membuat akta tanpa dokumen yang disyaratkan, misalnya sertifikat asli dan bukti identitas.
• Tidak mengesahkan perbuatan yang bertentangan dengan hukum atau yang dilakukan oleh pihak tidak berwenang.

Penyimpangan oleh PPAT dapat dikenai sanksi administratif, dan bila merugikan, dapat berujung gugatan. Prosedur pengaduan dibahas di pengaduan terhadap notaris dan PPAT.

Langkah praktis menggunakan jasa PPAT

1. Pastikan PPAT berwenang. Tanyakan nomor SK pengangkatan dan wilayah kerja. Banyak kantor pertanahan menyediakan daftar PPAT.
2. Tentukan jenis akta sesuai tujuan: jual beli, hibah, tukar menukar, pemberian hak tanggungan, atau lainnya.
3. Siapkan dokumen. Biasanya sertifikat tanah asli, KTP dan kartu keluarga para pihak, bukti pelunasan pajak bumi dan bangunan, serta bukti identitas lain. Daftar lengkap bergantung pada jenis transaksi dan dapat berubah.
4. Cek sertifikat. Minta PPAT melakukan pengecekan sertifikat di kantor pertanahan untuk memastikan tidak ada sengketa atau pembebanan.
5. Selesaikan kewajiban pajak dan biaya terkait. Perhitungan pajak tidak dibahas di sini; tanyakan kepada PPAT atau instansi pajak.
6. Tandatangani akta di hadapan PPAT dan dua saksi. Pastikan semua pihak hadir sendiri atau diwakili kuasa sah.
7. Daftarkan peralihan hak ke kantor pertanahan; PPAT biasanya menyerahkan berkas dalam jangka waktu yang ditentukan peraturan.
8. Simpan salinan akta dan tanda terima pendaftaran.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

PP 24/2016 mengubah PP 37/1998 dan memuat penyesuaian aturan jabatan PPAT, termasuk ketentuan tentang pengangkatan dan pembinaan. Sesudahnya, pengelolaan layanan pertanahan makin bergerak ke sistem elektronik: layanan daring, pengecekan sertifikat, dan sertipikat elektronik. Gambaran perkembangannya ada di sertipikat tanah elektronik dan alih media. Syarat teknis dapat berubah cepat, sehingga bertanya pada kantor pertanahan setempat sebelum transaksi sangat dianjurkan.

Peraturan agraria juga beberapa kali berubah, misalnya PP 18/2021 yang mengatur hak pengelolaan, hak atas tanah, satuan rumah susun, dan pendaftaran tanah. Konsekuensinya, jangka waktu dan perpanjangan hak tertentu mengikuti aturan baru. Periksa teks resmi bila akta Anda menyangkut hak guna bangunan, hak pakai, atau hak pengelolaan.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Herman dan saudaranya mewarisi sebidang tanah. Mereka hendak membagi tanah itu menjadi dua bagian sehingga tiap orang memegang sertifikat sendiri. Mereka menemui PPAT di wilayah letak tanah. PPAT menjelaskan bahwa tanah dibagi lebih dulu menjadi dua bidang, lalu dibuat akta pembagian hak bersama. Setelah itu diajukan balik nama ke kantor pertanahan. Mereka memperoleh sertifikat masing-masing setelah proses selesai. Kisah ini fiktif dan hanya ilustrasi.

PPAT dan notaris: perbedaan yang sering membingungkan

Banyak orang merangkap notaris dan PPAT sehingga aktanya sulit dibedakan. Perbedaannya terletak pada dasar wewenang. Akta PPAT dibuat berdasarkan peraturan pertanahan dan hanya untuk perbuatan hukum tertentu mengenai tanah dan rumah susun. Akta notaris dibuat berdasarkan UU Jabatan Notaris untuk berbagai perbuatan hukum. Seorang yang merangkap dua jabatan harus menyebutkan jabatan yang dipakai pada akta. Misalnya perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang dibuat notaris bukan akta jual beli PPAT, dan belum cukup untuk balik nama. Gambaran proses lengkap ada di jual beli rumah lewat notaris, tahapan lengkap.

Perbedaan lain: PPAT mengikuti aturan administrasi pertanahan dan pengawasan oleh kementerian pertanahan, sedangkan notaris diawasi Majelis Pengawas Notaris. Bila mengadu, pastikan Anda mengadu ke lembaga yang tepat.

Cara memeriksa kewenangan PPAT secara praktis

Beberapa langkah sederhana dapat menghindarkan Anda dari PPAT yang tidak berwenang. Pertama, tanyakan nomor surat keputusan pengangkatan dan wilayah kerja, lalu mintalah salinannya. Kedua, bandingkan dengan letak tanah Anda; bila tanah berada di provinsi lain, tanyakan apakah PPAT tersebut memang berwenang atau perlu PPAT di wilayah itu. Ketiga, lihat plang kantor yang menyebut nama, nomor, dan alamat PPAT. Keempat, tanyakan juga siapa yang akan mengurus pendaftaran di kantor pertanahan dan berapa lama. Kelima, simpan bukti pembayaran dan tanda terima dokumen. Bila ada keraguan, kantor pertanahan setempat dapat memberi informasi tentang PPAT yang terdaftar di wilayahnya.

Perhatikan pula tanda-tanda peringatan: PPAT yang menjanjikan proses sangat cepat tanpa pengecekan sertifikat, yang meminta pembayaran ke rekening pribadi tanpa kuitansi, atau yang menyuruh Anda menandatangani akta kosong. Ketiganya layak dihindari.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah akta jual beli di notaris sah untuk balik nama? Pendaftaran peralihan hak jual beli memerlukan akta PPAT. Notaris yang juga PPAT dapat membuatnya, tetapi akta harus berbentuk akta PPAT.

Apa itu PPAT sementara? Pejabat pemerintah yang ditunjuk, seperti camat atau kepala desa, untuk menjalankan tugas PPAT di daerah yang belum cukup memiliki PPAT. Tanyakan apakah daerah Anda masih memakai skema ini.

Bisakah hibah tanah dilakukan tanpa PPAT? Hibah tanah yang akan didaftarkan memerlukan akta PPAT. Hibah di bawah tangan sulit didaftarkan dan rawan sengketa.

Siapa yang menanggung biaya PPAT? Peraturan menetapkan batas honorarium PPAT, yaitu paling besar 1% dari nilai transaksi dalam akta (Pasal 32 PP 37/1998 sebagaimana diubah PP 24/2016). Minta rincian biaya secara tertulis dan tanyakan komponen di luar honorarium.

Ringkasan

• PPAT membuat akta otentik untuk perbuatan hukum tertentu atas tanah dan rumah susun.
• Jenis akta: jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan ke perusahaan, pembagian hak bersama, pemberian hak atas tanah hak milik, hak tanggungan, dan kuasa membebankan hak tanggungan.
• PPAT, PPAT sementara, dan PPAT khusus memiliki wilayah dan tugas berbeda.
• PPAT tidak berwenang di luar daerah kerja, tidak membuat akta bagi diri sendiri, dan tidak menerbitkan sertifikat.
• Periksa sertifikat dan dokumen sebelum membayar.
• Cek peraturan terbaru karena layanan pertanahan terus bergeser ke sistem elektronik.

Dasar hukum

• PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
• PP No. 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

Baca juga

• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab
• Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) dari PPAT untuk Tanah Warisan
• APHT, SKMHT, dan Roya: Memahami Dokumen Hak Tanggungan Langkah demi Langkah
• Hibah Tanah di PPAT: Akta Hibah, Dokumen, Langkah, dan Persetujuan Pasangan
• Pengaduan terhadap Notaris dan PPAT: Jalur, Bukti, dan Sanksi

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.