Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) dari PPAT untuk Tanah Warisan

Apa itu akta pembagian hak bersama dan siapa yang terkena

Hak bersama muncul ketika beberapa orang menjadi pemilik satu bidang tanah, misalnya beberapa ahli waris yang menerima tanah peninggalan orang tua. Selama belum dibagi, tanah itu dimiliki bersama dan keputusan penting biasanya perlu persetujuan semua pemilik. Pembagian hak bersama adalah perbuatan hukum mengakhiri kepemilikan bersama dengan membagi tanah menjadi bagian-bagian untuk masing-masing pemilik.

Akta pembagian hak bersama (APHB) adalah akta PPAT untuk perbuatan itu. Menurut PP 37/1998, pembagian hak bersama termasuk perbuatan hukum yang aktanya dibuat PPAT. Daftar akta PPAT lain ada di jenis akta PPAT dan batas kewenangannya.

Artikel ini berguna bagi:

• ahli waris yang ingin masing-masing memegang sertifikat sendiri,
• pemilik bersama non-waris, misalnya beberapa orang yang membeli tanah patungan,
• keluarga yang hendak menjual sebagian bidang tanah warisan tanpa menunggu semua pihak.

Bedanya dengan akta pembagian waris

Dua istilah ini sering tertukar.

Akta pembagian waris menjadi bahan kesepakatan antar-ahli waris dan, bila ada bidang tanah, dilanjutkan dengan APHB agar dapat didaftar. Bahasan akta waris ada di akta pembagian waris, notaris atau di bawah tangan. Pemecahan sertifikat dibahas di pemecahan sertifikat tanah waris untuk banyak ahli waris.

Bila ahli waris sepakat sebelum tanah dibalik nama, banyak praktik memakai akta pembagian waris sebagai bukti kesepakatan, lalu tanah dibalik nama ke ahli waris yang berhak. Alur pasti dapat berbeda antar-kantor pertanahan, sehingga tanyakan petunjuk setempat.

Aturan dasar dalam bahasa sehari-hari

Beberapa prinsip yang membantu memahami APHB:

• Pembagian hanya sah bila semua pemilik bersama sepakat. Tidak boleh satu ahli waris memutuskan sendiri. Bila ada yang menolak atau tidak ditemukan, pembagian harus melalui pengadilan.
• Hak yang dibagi harus jelas. Sertifikat atau bukti hak harus ada, dan nama pemilik bersama harus sesuai dengan dokumen.
• Ahli waris harus jelas. Sebelum tanah warisan dibagi, siapa saja ahli waris dan bagiannya perlu dipastikan. Rujuk siapa ahli waris harus dicatat dulu dan surat keterangan waris, siapa berwenang.
• Besar bagian mengikuti hukum waris yang berlaku bagi pewaris atau kesepakatan ahli waris. Hukum waris Islam, KUH Perdata, dan adat bisa berbeda; lihat waris adat dan pilihan hukum.
• Pajak dan biaya terkait peralihan karena waris dan pembagian mengikuti aturan tersendiri; tanyakan ke instansi atau PPAT.

Langkah praktis

1. Pastikan ahli waris dan bagiannya. Siapkan surat keterangan waris, akta kematian, kartu keluarga, dan KTP seluruh ahli waris.
2. Capai kesepakatan pembagian. Tuangkan dalam notulen atau akta pembagian waris. Sertakan peta atau sketsa letak tiap bagian.
3. Cek sertifikat. Pastikan sertifikat atas nama pewaris, tidak sedang dibebani hak tanggungan, dan tidak dalam sengketa.
4. Balik nama waris bila perlu. Kantor pertanahan umumnya meminta tanah atas nama pewaris lebih dulu dibalik nama kepada para ahli waris, lalu dibagi. Jalurnya dijelaskan di balik nama tanah warisan dan balik nama sertipikat karena waris di BPN.
5. Ukur dan pecah bidang. Kantor pertanahan atau juru ukur melakukan pengukuran. Hasil pengukuran memuat luas dan batas tiap bidang.
6. Buat APHB di PPAT. Para ahli waris menghadap PPAT dengan dokumen lengkap. PPAT membuat akta yang menyebut tiap bagian dan pemegang barunya.
7. Daftarkan APHB ke kantor pertanahan untuk diterbitkan sertifikat per bidang atas nama masing-masing.
8. Terima sertifikat dan simpan. Periksa luas, nama, dan batas pada sertifikat baru.

Waktu dan biaya bervariasi antar-wilayah. Tanyakan rincian di kantor pertanahan dan kepada PPAT. Tanah warisan yang belum bersertipikat memerlukan langkah tambahan; lihat balik nama waris tanah belum bersertipikat.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Aturan pokok pembagian hak bersama dan peran PPAT relatif stabil sejak PP 37/1998. Perubahan yang berdampak ada pada layanan pertanahan: pendaftaran tanah makin banyak memakai sistem elektronik, dan peraturan agraria diperbarui lewat PP 18/2021 serta peraturan menteri terkait. Dalam praktik, sebagian kantor pertanahan menerima berkas dan melayani pengecekan secara daring, sehingga cara mengurus berbeda dengan beberapa tahun lalu. Baca sertipikat tanah elektronik dan alih media.

Hal lain yang bisa berbeda adalah dokumen penetapan waris bagi golongan tertentu penduduk dan kebijakan pajak atas peralihan. Pajak tidak dibahas di sini. Pastikan memeriksa ketentuan terbaru sebelum mengurus.

Kesalahan umum

Contoh: Tiga bersaudara menerima sebidang tanah yang masih bersertifikat atas nama almarhum ayah. Mereka sepakat membagi tanah menjadi tiga bagian sama. Mereka mengurus surat keterangan waris, membalik nama sertifikat atas nama ketiganya, lalu meminta pengukuran. Setelah pengukuran selesai, mereka menghadap PPAT yang membuat APHB. Dengan akta itu, kantor pertanahan menerbitkan tiga sertifikat atas nama masing-masing. Kisah ini fiktif dan hanya ilustrasi.

Bila ada ahli waris yang tidak setuju atau tidak diketahui

Pembagian oleh PPAT memerlukan persetujuan seluruh pemilik bersama. Bila salah satu ahli waris menolak, tidak ditemukan, atau meninggal dan ahli warisnya belum jelas, PPAT tidak dapat membuat APHB yang sah untuk semua pihak. Jalannya: musyawarah dan mediasi, atau gugatan pembagian waris ke pengadilan yang berwenang. Pilihan pengadilan agama atau pengadilan negeri bergantung pada hukum waris yang dipakai; lihat pembagian waris di pengadilan agama vs pengadilan negeri dan sengketa waris, gugatan ke pengadilan. Putusan pengadilan dapat menjadi dasar pendaftaran bidang-bidang tanah tanpa tanda tangan ahli waris yang menolak.

Bagi ahli waris yang belum cakap, seperti anak di bawah umur, wakilnya perlu ditetapkan, dan penjualan atau pembagian yang merugikan memerlukan izin pengadilan. Pelajari perwalian anak dan penetapan wali.

Pembagian dengan pertukaran bagian dan penyesuaian nilai

Dalam keluarga, bagian tanah warisan tidak selalu sama nilainya. Ada bidang yang dekat jalan dan ada yang di belakang. Kesepakatan dapat memasukkan penyesuaian, misalnya ahli waris yang menerima bidang lebih bernilai memberi kompensasi uang kepada yang lain. Penyesuaian ini sebaiknya dituangkan secara tertulis dalam akta pembagian waris sebelum APHB, supaya alasan perbedaan luas atau letak tercatat. Bila ada pembayaran uang antar-ahli waris, simpan bukti transfer. Beberapa ahli waris juga sepakat bahwa satu orang menerima seluruh tanah dan membayar bagian lainnya. Dalam hal itu, bentuk akta dan pajak yang berlaku dapat berbeda dari pembagian biasa, sehingga tanyakan kepada PPAT dan instansi terkait.

Ingatlah bahwa semua kesepakatan harus sukarela. Tekanan dalam keluarga, misalnya terhadap ahli waris lansia atau anak muda yang belum paham, dapat menjadi dasar gugatan pembatalan di kemudian hari.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah APHB bisa dibuat sebelum sertifikat dibalik nama ke ahli waris? Praktik berbeda di tiap kantor pertanahan. Banyak yang meminta balik nama waris dahulu. Tanyakan langsung sebelum memulai agar tidak mengulang proses.

Apakah ahli waris perempuan dan laki-laki bagiannya sama? Besar bagian mengikuti hukum waris yang dipakai atau kesepakatan seluruh ahli waris. Tidak ada aturan tunggal untuk semua. Baca pembagian waris Islam anak laki-laki dan perempuan.

Apakah pembagian harus sama luas? Tidak harus. Ahli waris boleh sepakat bagian berbeda luas atau menerima kompensasi lain, selama kesepakatan itu sukarela dan tertulis.

Berapa lama sampai sertifikat terbit? Lama proses bergantung antrean, hasil pengukuran, dan kelengkapan berkas. Tanyakan perkiraan ke kantor pertanahan.

Ringkasan

• APHB adalah akta PPAT untuk mengakhiri kepemilikan bersama dengan membagi tanah menjadi bagian masing-masing.
• Akta pembagian waris adalah kesepakatan umum; APHB adalah dasar pendaftaran tanahnya.
• Pembagian memerlukan persetujuan semua ahli waris; bila ada yang menolak, tempuh pengadilan.
• Urutan lazim: penetapan ahli waris, balik nama, pengukuran, APHB, pendaftaran.
• Periksa sertifikat dan hak tanggungan sebelum membagi.
• Syarat teknis dan layanan pertanahan terus berubah menuju sistem elektronik; cek ketentuan terbaru.

Dasar hukum

• PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
• PP No. 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek)

Baca juga

• Jenis Akta PPAT dan Batas Kewenangan PPAT dalam Urusan Tanah
• Pemecahan dan Pembagian Sertifikat Tanah Waris bagi Banyak Ahli Waris
• Balik Nama Tanah Warisan di Kantor Pertanahan: Dokumen, Langkah, dan Biaya Umum
• Surat Keterangan Waris: Siapa yang Berwenang Membuatnya dan Kapan Dibutuhkan

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.