Hibah Tanah di PPAT: Akta Hibah, Dokumen, Langkah, dan Persetujuan Pasangan

Apa itu hibah tanah dan siapa yang terkena

Hibah tanah adalah pemberian hak atas tanah, misalnya Hak Milik, dari pemilik kepada orang lain tanpa imbalan, yang berlaku sejak pemberi masih hidup. Wujudnya bisa tanah kosong, rumah beserta tanah, atau kebun. Hibah dapat diberikan kepada anak, cucu, saudara, atau lembaga.

Orang yang berkepentingan:

• Orang tua atau pemilik tanah yang ingin mengalihkan tanah semasa hidup.
• Penerima hibah yang ingin namanya tercantum di sertipikat.
• Pasangan pemberi hibah yang berhak atas bagian harta bersama.
• Ahli waris lain yang mungkin keberatan.

Hibah tanah berbeda dari jual beli (ada harga) dan dari waris (terjadi setelah wafat). Penjelasan umum ada pada hibah tanah dari orang tua: akta, pengalihan, dan balik nama. Artikel ini menekankan langkah di PPAT dan kewajiban terkait pasangan.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

Aturan pendaftaran tanah menyatakan bahwa peralihan hak atas tanah karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya hanya dapat didaftarkan bila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Hal ini bersumber pada Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sebagaimana dirujuk ulasan Hukumonline mengenai balik nama tanah. Dengan kata lain, tanpa akta PPAT, hibah tanah tidak dapat dibalik nama.

Beberapa prinsip lain:

• Pemberi hibah harus pemilik yang berhak. Tanah yang masih dalam sengketa atau diblokir tidak dapat dihibahkan begitu saja.
• Pemberi harus cakap, dewasa, sehat akal, dan bertindak bebas.
• Harta bersama. Tanah yang diperoleh selama perkawinan umumnya harta bersama. Pasal 36 UU Perkawinan menyatakan bahwa mengenai harta bersama, suami atau istri dapat bertindak atas persetujuan kedua belah pihak. Karena itu, hibah tanah harta bersama memerlukan persetujuan pasangan. Ulasan Hukumonline tentang harta bersama merujuk Pasal 35 sampai 37 UU Perkawinan.
• Batas hibah. Bagi pemberi Muslim, batas sepertiga dan ketentuan KHI berlaku. Lihat hibah dalam hukum Islam dan perdata: perbedaan syarat.
• Pendaftaran. Setelah akta, peralihan harus didaftarkan di kantor pertanahan agar sertipikat dicatat atas nama penerima.

Penjelasan peran PPAT ada pada peran PPAT dan akta jual beli.

Dokumen yang umumnya disiapkan

Daftar dapat berubah menurut kebijakan kantor pertanahan dan PPAT. Tanyakan sejak awal.

Langkah praktis bernomor

1. Periksa tanah. Pastikan sertipikat asli ada, atas nama pemberi, dan tidak sedang dijaminkan atau diblokir. Bila dijaminkan bank, perlu persetujuan bank. Baca pemblokiran sertifikat dan sita tanah dan hak tanggungan dan hipotek tanah.
2. Putuskan siapa penerima dan berapa bagian. Jika tanah dihibahkan kepada beberapa anak, tentukan bagian masing-masing. Bila perlu, pemecahan sertipikat dilakukan lebih dulu atau sesudahnya. Lihat pemecahan sertifikat tanah waris banyak ahli waris.
3. Minta persetujuan pasangan. Bila tanah harta bersama, suami atau istri turut menandatangani. Jika pasangan sudah wafat, siapkan akta kematian dan bukti pembagian harta bersama.
4. Bicarakan dengan keluarga. Terutama anak-anak yang tidak menerima hibah. Catat persetujuan.
5. Pilih PPAT. Pilih PPAT yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah. Tanyakan persyaratan dan perkiraan biaya tertulis.
6. Siapkan dokumen dan serahkan. Berikan salinan dan asli sesuai permintaan. PPAT melakukan pengecekan sertipikat di kantor pertanahan.
7. Tandatangani akta hibah. Akta dibacakan, dijelaskan, dan ditandatangani pemberi, penerima, saksi, dan PPAT. Pastikan nama, luas, dan nomor sertipikat benar.
8. PPAT mendaftarkan peralihan. PPAT atau penerima mengajukan pencatatan ke kantor pertanahan dengan dokumen lengkap.
9. Ambil sertipikat baru atau yang dicatat. Periksa nama dan data sebelum meninggalkan kantor.
10. Simpan arsip. Salinan akta, tanda terima, dan sertipikat disimpan terpisah.

Gambaran biaya

Besaran biaya tidak dicantumkan di sini karena ditetapkan berbeda-beda dan dapat berubah. Yang perlu ditanyakan kepada PPAT dan kantor pertanahan:

• Honorarium PPAT atas pembuatan akta, yang diatur dan dibatasi oleh peraturan jabatan PPAT.
• Biaya pendaftaran peralihan sebagai penerimaan negara bukan pajak di kantor pertanahan. Lihat biaya pendaftaran tanah dan PNBP.
• Biaya pengecekan sertipikat dan biaya lain seperti pengukuran bila luas berubah.
• Kewajiban pembayaran lain kepada negara yang melekat pada peralihan hak. PPAT dapat menjelaskan jenis dan cara perhitungannya. Hibah kepada keluarga tertentu dapat diperlakukan berbeda dari hibah kepada pihak luar, jadi tanyakan secara rinci.

Mintalah rincian tertulis dan kuitansi untuk setiap pembayaran. Pembayaran hanya kepada pihak resmi. Hindari biaya tanpa kuitansi.

Hibah kepada beberapa penerima atau sebagian tanah

Orang tua sering ingin membagi satu bidang tanah kepada beberapa anak. Ada dua jalan.

Pertama, hibah atas nama bersama. Sertipikat dicatat atas nama beberapa penerima sekaligus, dengan bagian masing-masing. Cara ini cepat dan murah, tetapi menimbulkan kepemilikan bersama yang kelak membutuhkan kesepakatan untuk menjual atau menjaminkan.

Kedua, pemecahan lalu hibah. Tanah dipecah menjadi beberapa bidang melalui pengukuran, kemudian masing-masing dihibahkan atas nama tiap penerima. Cara ini memerlukan waktu dan biaya tambahan, tetapi hasilnya jelas: setiap anak memiliki sertipikat sendiri. Tidak semua bidang dapat dipecah; ukuran minimal dan akses jalan menjadi pertimbangan. Lihat tanah tanpa akses jalan dan hak lintas.

Hal yang perlu dicatat:

• Hibah sebagian tanah memerlukan pengukuran ulang sehingga batas dan luas tertulis tepat.
• Pastikan setiap bidang memiliki akses ke jalan umum sebelum dibagi.
• Jelaskan di akta bila ada bagian yang tetap menjadi milik pemberi, misalnya rumah yang masih ditempati.
• Hindari menyebut bagian secara samar seperti "sebagian belakang". Sertakan gambar atau koordinat dari pengukuran.

Hak tinggal pemberi dan syarat dalam hibah

Pemberi hibah yang masih tinggal di rumah itu sering ingin memastikan haknya tetap terjaga. KUH Perdata mengenal larangan hibah yang menyisakan hak pakai bagi pemberi sambil menguasai penuh, sebagaimana disebut dalam ulasan Hukumonline mengenai syarat hibah. Karena itu rumusan "tetap boleh tinggal" perlu dirancang hati-hati, dengan bantuan notaris atau PPAT, agar tidak mengganggu keabsahan hibah.

Alternatif yang lazim: perjanjian terpisah yang mengatur hak tinggal seumur hidup atau selama jangka waktu tertentu, dengan kewajiban pemeliharaan yang jelas. Isi perjanjian harus dipahami kedua pihak dan sebaiknya ditandatangani di hadapan notaris.

Setelah hibah: kewajiban penerima

Selesainya akta bukan akhir cerita. Penerima hibah sebaiknya:

1. Memastikan pendaftaran selesai dan sertipikat memuat nama serta data yang benar.
2. Memperbarui data pada layanan yang berkaitan dengan tanah, seperti tagihan tahunan atas tanah dan bangunan.
3. Menyimpan bukti akta, tanda terima, dan sertipikat di tempat aman.
4. Menjaga hubungan dengan saudara dan keluarga. Pemberitahuan dan kejelasan mengurangi potensi gugatan.
5. Memperhatikan aturan penggunaan tanah, termasuk izin mendirikan bangunan bila hendak membangun.

Bagi pembaca yang menghadapi sertipikat dengan masalah lain, baca sertipikat hilang atau rusak.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Peraturan pendaftaran tanah mengalami pembaruan melalui PP No. 18 Tahun 2021. Pada saat yang sama, pelayanan pertanahan makin berbasis elektronik, sehingga sebagian pengecekan sertipikat, permohonan, dan pencatatan dapat dilakukan daring. Dampaknya bagi pembaca: PPAT mungkin meminta data diserahkan dalam bentuk elektronik, dan ada layanan yang melalui sistem daring. Namun kewajiban akta PPAT untuk hibah tanah tetap berlaku.

Peraturan jabatan PPAT juga pernah diperbarui. Cek teks resmi terbaru yang berlaku saat Anda mengurus, karena tarif, wilayah kerja, dan persyaratan dapat berbeda.

Selain itu, bagi pembaca di kawasan yang tanahnya belum bersertipikat, ketentuan girik berubah. Baca balik nama waris tanah belum bersertipikat. Tanah belum bersertipikat perlu didaftarkan lebih dulu sebelum dihibahkan.

Kesalahan umum

Contoh: Pak Basuki dan istrinya memiliki sebidang tanah yang diperoleh selama pernikahan. Mereka ingin menghibahkan separuh tanah itu kepada anak sulung. Mereka berdua datang ke PPAT membawa sertipikat, KTP, kartu keluarga, dan akta nikah. Anak-anak mereka yang lain diundang dan menyatakan tidak keberatan. PPAT mengecek sertipikat, membacakan akta, dan mengajukan pencatatan. Setelah selesai, sertipikat tercatat atas nama anak sulung untuk bagian yang disepakati. Kisah ini fiktif dan hanya ilustrasi.

Hibah tanah harta bersama setelah pasangan wafat atau bercerai

Dua keadaan sering membingungkan.

Pasangan sudah wafat. Separuh harta bersama adalah milik pasangan yang masih hidup, sedangkan separuh lainnya menjadi harta warisan. Menghibahkan seluruh tanah oleh pasangan yang masih hidup tidak boleh mengabaikan bagian ahli waris pasangan yang wafat. Solusinya mengurus pembagian harta bersama dan waris lebih dahulu, atau menghadirkan semua ahli waris sebagai penghibah atas bagiannya masing-masing. Lihat akta pembagian hak bersama PPAT untuk tanah waris.

Pasangan sudah bercerai. Harta bersama harus dibagi lebih dulu. Menurut ulasan Hukumonline, putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap dapat menjadi dasar balik nama tanah harta bersama setelah perceraian, tanpa perlu akta jual beli lebih dulu. Setelah pembagian selesai, pemilik masing-masing dapat menghibahkan bagiannya sendiri.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah hibah tanah bisa dibuat tanpa PPAT? Untuk tanah bersertipikat, tidak bila ingin didaftarkan. Peralihan hak melalui hibah harus dibuktikan dengan akta PPAT.

Apakah penerima harus hadir? Umumnya penerima hadir dan menandatangani akta. Jika diwakilkan, diperlukan surat kuasa yang sah. Tanyakan ketentuannya kepada PPAT.

Apakah istri harus menandatangani bila tanah atas nama suami? Bila tanah harta bersama, persetujuan istri diperlukan. Sertipikat atas nama suami tidak otomatis berarti milik suami sendiri.

Apakah hibah tanah dapat dibatalkan? Bisa digugat bila melanggar syarat atau merugikan ahli waris. Lihat gugatan pembatalan akta hibah atau akta jual beli oleh ahli waris.

Ringkasan

• Hibah tanah bersertipikat harus dibuktikan dengan akta PPAT dan didaftarkan di kantor pertanahan.
• Tanah yang diperoleh selama perkawinan umumnya harta bersama, sehingga perlu persetujuan pasangan.
• Siapkan sertipikat asli, KTP, kartu keluarga, bukti hubungan, persetujuan pasangan, dan saksi.
• Tanyakan rincian biaya secara tertulis dan minta kuitansi.
• Bicarakan dengan ahli waris dan hormati batas hibah menurut hukum yang berlaku.
• Tanah belum bersertipikat perlu didaftarkan dahulu.

Dasar hukum

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
• UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan
• Kompilasi Hukum Islam (Inpres No. 1 Tahun 1991)

Baca juga

• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab
• Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) dari PPAT untuk Tanah Warisan
• PNBP Pertanahan: Biaya Resmi Pendaftaran dan Pelayanan Tanah
• Harta bersama dan harta bawaan tidak dicampur dalam satu daftar

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.