Beranda · Direktori · Waris dan Hibah
Waris dan Hibah
Menjual tanah warisan: persetujuan yang ditanyakan dulu
✏️ Diperbarui 10 Oktober 2026 · Tim Redaksi InfoHukum
Pembeli dan notaris akan menanya siapa yang berhak menjual. Satu ahli waris yang memegang sertifikat belum tentu cukup.
Semua ahli waris harus sepakat
Tanah warisan yang belum dibagi pada dasarnya menjadi milik bersama para ahli waris. Karena itu, satu orang tidak bisa menjual seluruh tanah atas kemauannya sendiri. Pasal 1066 KUH Perdata mengatur bahwa tidak seorang pun yang bersama-sama memiliki sesuatu dapat dipaksa untuk tetap dalam keadaan tidak terbagi, dan pemisahannya dapat dituntut. Artinya, jalur pembagian tetap harus ditempuh dengan benar.
Urutan yang lebih aman
- Tanyakan kepada semua ahli waris, termasuk yang tinggal jauh atau masih di bawah umur melalui walinya.
- Pastikan status hukum tanah: sertifikat, nama pemilik, dan apakah tanah sedang dijaminkan.
- Urus surat keterangan waris dan balik nama agar nama di sertifikat sesuai dengan ahli waris.
- Lakukan jual beli melalui akta yang dibuat PPAT, karena peralihan hak atas tanah dengan jual beli wajib dibuat dengan akta PPAT.
Uang muka dan titipan
Uang muka yang diterima satu orang sebelum semua ahli waris setuju mudah menjadi sengketa baru, baik dengan pembeli maupun dengan saudara sendiri. Simpan bukti siapa yang menerima uang, untuk apa, dan dengan persetujuan siapa. Lebih baik semua ahli waris ikut menandatangani kesepakatan awal.
Contoh
Contoh: Tiga bersaudara mewarisi sebidang tanah. Kakak tertua ingin menjual, sedangkan adik bungsu menolak. Tanpa persetujuan adik bungsu, penjualan tidak bisa berjalan dengan tenang, dan calon pembeli pun akan ragu. Solusinya biasanya dibicarakan dulu, lalu dicatat dalam kesepakatan tertulis.
Pajak yang perlu disiapkan
Penjualan tanah biasanya menimbulkan kewajiban pajak, misalnya Pajak Penghasilan atas pengalihan tanah dan bangunan, serta biaya lain yang ditentukan. Tanyakan jumlah dan kewajiban pajaknya kepada PPAT sebelum akta ditandatangani, agar tidak ada kejutan di akhir.
Mengapa pembeli selalu bertanya tentang ahli waris
Pembeli yang berhati-hati biasanya meminta bukti bahwa penjual benar-benar berhak menjual. Untuk tanah warisan, itu berarti dokumen yang menunjukkan siapa ahli waris dan persetujuan mereka. Jika dokumen belum lengkap, transaksi bisa tertunda, bahkan batal, meskipun sebagian uang sudah diterima.
Kuasa menjual perlu dicermati
Dalam praktik, ada ahli waris yang berhalangan hadir lalu memberikan kuasa kepada saudaranya. Kuasa seperti ini harus jelas, mencantumkan objek tanah dengan rinci, dan secara tegas memberi wewenang untuk menjual. Surat kuasa umum untuk mengurus dokumen belum tentu mencakup kewenangan untuk menjual tanah.
Hal yang bisa dicek sebelum tanda tangan
- Sertifikat asli dan kesesuaian nama pemilik dengan daftar ahli waris.
- Catatan di Kantor Pertanahan, termasuk apakah tanah sedang dijaminkan atau bersengketa.
- Kesepakatan harga yang tertulis dan bukti setiap pembayaran.
- Kesepakatan pembagian hasil penjualan di antara ahli waris.
Contoh: Keluarga Pak Hendro hampir menandatangani akta jual beli, tetapi PPAT meminta surat keterangan waris dan persetujuan tertulis dari dua saudara yang belum hadir. Penundaan itu terasa merepotkan, tetapi justru melindungi semua pihak dari sengketa di kemudian hari.
Harga yang wajar dan tercatat
Harga jual sebaiknya ditentukan bersama dan dicatat dengan jelas, termasuk bagaimana uang diterima dan dibagi. Hal ini penting agar tidak ada ahli waris yang merasa tidak mendapat bagian yang seharusnya. Simpan semua kwitansi dan bukti transfer, serta catatan siapa yang menerima masing-masing pembayaran.
Jika ada kerabat yang hendak membeli, buat kesepakatan yang adil bagi semua pihak, dan jangan membiarkan tekanan waktu mengambil alih keputusan.
Dasar hukum
- KUH Perdata, Pasal 833 (hak ahli waris atas harta peninggalan) dan Pasal 1066 (pemisahan harta yang dimiliki bersama)
- PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 37 (peralihan hak atas tanah melalui akta PPAT)
- PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
- UU No. 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan
- Peraturan dapat berubah. Cek teks resmi di peraturan.go.id atau situs instansi terkait sebelum mengambil keputusan.
Dalam kategori yang sama
- Surat keterangan waris: fungsi administratif, bukan putusan sengketa
- Faraid: bagian dihitung setelah harta dan ahli warisnya jelas
- Siapa ahli waris dicatat dulu, baru harta dibagi
Yang sudah tayang lebih lengkap
Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau email [email protected].