Panduan Roya Hak Tanggungan Setelah Kredit Lunas

Apa itu roya

Roya adalah penghapusan atau pencoretan hak tanggungan dari buku tanah dan sertifikat setelah utang yang dijamin lunas atau sebab lain yang diatur undang-undang. Istilah roya sering dipakai untuk pencoretan jaminan atas tanah. Hak tanggungan hapus karena beberapa hal, di antaranya utang yang dijamin hapus, kreditur melepaskan hak tanggungan, pembersihan oleh penetapan pengadilan, atau hak atas tanah yang dibebani hapus. Dasar hukumnya UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.

Siapa yang terkena? Debitur yang telah melunasi kredit dengan jaminan sertifikat, penjual yang tanahnya dijual setelah kredit lunas, pembeli yang menerima tanah dengan catatan hak tanggungan, ahli waris debitur, serta bank sebagai pemegang hak tanggungan.

Aturan yang berlaku dalam bahasa sehari-hari

• Hapusnya utang yang dijamin menyebabkan hak tanggungan hapus demi hukum, karena jaminan bersifat tambahan terhadap utang pokok.
• Meski hapus demi hukum, pencatatannya di buku tanah harus dilakukan agar data pertanahan menunjukkan bahwa tanah bebas jaminan.
• Kreditur wajib memberikan pernyataan tertulis bahwa hak tanggungan hapus, biasanya berupa surat roya atau surat keterangan lunas, serta mengembalikan sertifikat hak tanggungan dan sertifikat tanah.
• Kantor pertanahan mencoret catatan hak tanggungan dalam jangka waktu yang ditetapkan undang-undang setelah permohonan lengkap diterima. Menurut undang-undang hak tanggungan jangka itu tujuh hari kerja; periksa teks resmi dan standar layanan terbaru.
• Sertifikat hak tanggungan ditahan atau dimusnahkan sebagai tanda hapusnya, dan sertifikat tanah dicatat bersih.
• Dalam praktik, pelaksanaan roya kini banyak melalui layanan hak tanggungan elektronik dengan bank mengajukan pencoretan. Teknisnya berbeda menurut kebijakan bank dan kantor pertanahan.

Bagaimana bila bank menolak atau menunda menyerahkan dokumen? Debitur dapat menyampaikan permintaan tertulis, mengadukan lewat kanal bank, kemudian ke otoritas atau lembaga penyelesaian sengketa di sektor keuangan, serta menempuh jalur hukum bila perlu. Jangan membiarkannya berlarut-larut.

Dokumen yang perlu disiapkan

Dalam banyak kasus, bank yang memegang hak tanggungan mengurus roya atau menyerahkan semua dokumen kepada debitur untuk diajukan. Tanyakan kebijakan bank saat pelunasan.

Langkah mengurus roya

1. Pastikan pelunasan penuh. Minta rincian saldo nol, termasuk bunga dan denda terakhir. Simpan bukti.
2. Ajukan permintaan tertulis ke bank agar menerbitkan surat keterangan lunas dan surat roya, serta mengembalikan sertifikat. Catat tanggal permintaan.
3. Terima dokumen dan periksa. Pastikan nama debitur, nomor sertifikat, nomor hak tanggungan, dan nilai tertera benar.
4. Ajukan permohonan roya ke kantor pertanahan tempat tanah terdaftar. Bawa semua dokumen asli dan salinan. Pengajuan dapat dilakukan sendiri, lewat PPAT, atau diajukan bank.
5. Bayar biaya resmi jika ada. Tanyakan komponen biaya dan minta bukti pembayaran. Pastikan hanya biaya resmi yang dibayar.
6. Tunggu pencoretan. Kantor pertanahan mencoret catatan hak tanggungan di buku tanah dan sertifikat. Minta tanda terima berkas.
7. Terima sertifikat bersih. Periksa halaman catatan pembebanan: harus ada catatan roya atau keterangan hak tanggungan hapus.
8. Simpan bukti roya bersama sertifikat. Bukti ini diperlukan saat menjual atau menjaminkan kembali.
9. Perbarui rencana. Jika akan menjual, bersambung ke panduan akta jual beli di PPAT.

Situasi khusus

Debitur meninggal. Ahli waris yang melunasi dapat mengajukan roya dengan dokumen kematian dan bukti ahli waris. Bila tanah belum dibalik nama, pertimbangkan roya dan balik nama waris secara berurutan. Lihat balik nama tanah warisan.

Bank bergabung atau berubah nama. Surat roya diterbitkan oleh penerus hukum bank. Minta bukti peralihan hak, misalnya akta atau surat penegasan.

Sertifikat hak tanggungan hilang. Siapkan surat pernyataan kehilangan dan laporan polisi bila diminta. Prosedur penggantian atau pencatatan berbeda; tanyakan ke kantor pertanahan.

Bank bubar atau tidak dapat dihubungi. Mungkin diperlukan penetapan pengadilan. Prosesnya lebih panjang; konsultasikan kepada advokat.

Roya sebagian. Bila debitur melunasi sebagian dan hak tanggungan membebani beberapa bidang, roya parsial dapat dilakukan untuk bidang tertentu sesuai perjanjian. Periksa perjanjian kredit dan teks resmi.

Penjualan sebelum roya. Dalam praktik, penjualan dan roya dapat dikoordinasikan, tetapi biasanya roya didahulukan. Tanyakan PPAT.

Cara memeriksa bahwa roya sudah tercatat

Setelah menerima sertifikat, jangan langsung menyimpannya. Periksa tiga hal.

1. Halaman catatan pembebanan. Pada sertifikat cetak, catatan hak tanggungan dan roya tertera di halaman tertentu. Pastikan ada keterangan bahwa hak tanggungan telah dihapus dengan tanggal dan tanda tangan pejabat.
2. Sertifikat elektronik atau data digital. Bila Anda memiliki akses, lihat apakah status pembebanan sudah kosong.
3. Bukti pencoretan. Simpan tanda terima, surat roya, dan salinan catatan. Dokumen ini diminta notaris, PPAT, atau bank lain di kemudian hari.

Jika masih ada catatan hak tanggungan setelah jangka layanan lewat, datangi loket dengan tanda terima dan tanyakan alasannya. Minta penjelasan tertulis bila berkas ditolak atau ditunda. Dalam sebagian kasus penyebabnya sederhana, misalnya nomor hak tanggungan pada surat roya salah ketik atau tanda tangan pejabat bank tidak sesuai daftar yang dimiliki kantor pertanahan. Perbaikan administratif biasanya cukup dengan surat koreksi dari bank.

Linimasa praktis setelah pelunasan

Berikut gambaran urutan waktu yang masuk akal. Waktu sebenarnya berbeda antarbank dan antarkantor, sehingga gunakan sebagai pegangan, bukan janji.

Jika Anda berencana menjual atau menjaminkan ulang tanah, mulailah roya jauh sebelumnya. Calon pembeli atau bank berikutnya akan menunda proses sampai catatan lama bersih.

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Prinsip roya di undang-undang hak tanggungan tahun 1996 relatif stabil. Perubahan terjadi pada tata cara: pelayanan hak tanggungan terintegrasi secara elektronik sehingga pencoretan dapat diajukan melalui sistem oleh bank atau PPAT, dan sertipikat elektronik mulai dikenal. Perbedaan praktik antarkantor pertanahan masih ada. Bank juga makin sering menerbitkan surat roya elektronik atau mengajukan roya langsung. Periksa teks resmi dan pengumuman kantor pertanahan setempat.

Roya bagi pembeli tanah yang membeli dari pemilik lama

Kadang pembeli menemukan bahwa sertifikat yang hendak dibeli masih tercatat hak tanggungan, padahal penjual mengaku kreditnya lunas. Jangan menganggap enteng. Minta penjual menunjukkan surat lunas dan surat roya, atau minta kesepakatan bahwa sebagian harga dibayarkan langsung kepada bank untuk pelunasan dan roya. PPAT biasanya menolak membuat akta jual beli sebelum catatan itu jelas atau menyusun skema pembayaran yang aman. Dengan begitu, pembeli tidak mewarisi beban hak tanggungan atas tanah yang dibelinya.

Catatan bagi debitur yang banyak menerima fasilitas

Debitur dengan beberapa fasilitas kredit pada bank yang sama perlu memperhatikan bahwa satu hak tanggungan kadang menjamin lebih dari satu utang. Dalam keadaan itu, roya baru dapat dilakukan setelah seluruh utang yang dijamin lunas, kecuali ada pengaturan roya sebagian. Periksa isi APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) untuk melihat utang apa saja yang dijamin dan mintalah penjelasan bank. Jangan terkejut jika bank menolak menerbitkan roya karena masih ada fasilitas lain yang aktif.

Kesalahan umum

Contoh: Seorang debitur melunasi kredit rumah. Ia meminta bank menerbitkan surat keterangan lunas dan surat roya. Bank menyerahkannya bersama sertifikat. Debitur membawa dokumen ke kantor pertanahan, menerima tanda terima, dan beberapa hari kemudian sertifikatnya dicatat bersih dengan keterangan hak tanggungan hapus. Ketika kemudian ia menjual rumah, pembeli dan PPAT memeriksa sertifikat dan tidak menemukan hambatan, sehingga AJB dapat langsung dibuat.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah roya perlu dilakukan jika sudah lunas bertahun-tahun? Ya, bila catatan masih ada. Semakin lama semakin sulit mencari dokumen, jadi lakukan sesegera mungkin.

Siapa yang mengurus roya, bank atau saya? Itu tergantung kebijakan bank dan perjanjian. Tanyakan saat pelunasan dan minta jawaban tertulis.

Berapa biaya roya? Besarnya mengikuti ketentuan biaya pendaftaran tanah dan kebijakan bank. Artikel ini tidak menyebut angka; periksa teks resmi.

Bagaimana kalau bank menolak menerbitkan surat roya? Sampaikan keberatan tertulis, adukan melalui kanal pengaduan bank, lalu ke lembaga pengawas sektor keuangan, dan konsultasikan opsi hukum dengan advokat.

Ringkasan

• Roya adalah penghapusan catatan hak tanggungan setelah utang lunas.
• Minta surat keterangan lunas, surat roya, dan sertifikat dari bank.
• Ajukan roya ke kantor pertanahan atau lewat bank atau PPAT; minta tanda terima.
• Periksa sertifikat bersih dan simpan bukti.
• Jangan menunda roya.

Dasar hukum

• UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

Baca juga

• Hak Tanggungan: Jaminan Utang dengan Tanah dan Bangunan
• APHT, SKMHT, dan Roya: Memahami Dokumen Hak Tanggungan Langkah demi Langkah
• Panduan Pemasangan Hak Tanggungan: SKMHT, APHT, dan Pendaftarannya
• Balik Nama Tanah Warisan di Kantor Pertanahan: Dokumen, Langkah, dan Biaya Umum
• Pemblokiran Sertipikat dan Sita Tanah: Cara Mengajukan, Akibatnya, dan Cara Mencabutnya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.