Sengketa Tanah Warisan yang Dikuasai Satu Saudara

Gambaran masalah

Contoh yang sering terjadi: orang tua meninggal dan meninggalkan sebidang tanah dan rumah. Anak sulung yang tinggal di sana terus menempati dan menikmati hasilnya. Saudara lain tinggal di kota lain dan lama tidak menuntut. Beberapa tahun kemudian, saudara yang menempati mengaku tanah itu miliknya, atau mengurus sertipikat atas namanya sendiri.

Pertanyaannya: apakah penguasaan lama membuat tanah menjadi milik satu orang? Umumnya tidak, kecuali ada dasar hukum yang sah, seperti hibah, jual beli, atau pembagian waris yang disepakati.

Warisan: milik bersama sebelum dibagi

Tanah warisan yang belum dibagi adalah milik bersama seluruh ahli waris. Masing-masing memiliki bagian yang belum terpisah secara fisik. Karena milik bersama, satu ahli waris tidak berhak sendirian menjual, menjaminkan, atau mengalihkan seluruh tanah tanpa persetujuan ahli waris lain.

Siapa ahli waris dan berapa bagiannya bergantung pada hukum yang berlaku bagi pewaris: hukum waris Islam, KUHPerdata, atau hukum adat. Lihat pembagian waris Islam, anak laki-laki dan perempuan dan ahli waris golongan menurut KUHPerdata.

KUHPerdata, yaitu Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, mengenal prinsip bahwa tidak seorang pun wajib tetap berada dalam keadaan harta yang tidak terbagi. Artinya, setiap ahli waris dapat menuntut pembagian. Teks resminya perlu diperiksa untuk rumusan dan batasannya.

Apakah menempati tanah bertahun-tahun membuat jadi pemilik

Banyak orang mengira menguasai tanah puluhan tahun otomatis menjadi pemilik. Sebenarnya hukum mengenal beberapa konsep terkait: daluwarsa (lewat waktu) dan pendaftaran tanah dengan penguasaan nyata. Penerapannya tidak sederhana, terutama untuk sesama ahli waris yang menguasai harta bersama.

Saudara yang menempati tanah warisan pada umumnya menguasai atas nama bersama atau dengan izin ahli waris lain, bukan sebagai pemilik tunggal. Karena itu, lama menempati belum tentu mengubah status kepemilikan. Namun semakin lama didiamkan, semakin banyak yang harus dibuktikan. Baca hak waris daluwarsa, harta belum dibagi dan penguasaan tanah puluhan tahun.

Ketentuan pendaftaran tanah (PP 24 Tahun 1997) juga memuat konsekuensi bagi sertipikat yang sudah lama terbit dan dikuasai nyata dengan itikad baik. Pihak yang merasa berhak sebaiknya tidak menunggu terlalu lama untuk menyatakan keberatan. Periksa teks resmi dan konsultasikan dengan advokat.

Bukti yang perlu disiapkan

1. Akta kematian pewaris. Lihat akta kematian, cara mengurus.
2. Dokumen yang membuktikan hubungan keluarga: akta kelahiran dan kartu keluarga.
3. Surat keterangan waris. Lihat surat keterangan waris, siapa berwenang.
4. Bukti kepemilikan tanah: sertipikat, girik, akta jual beli, atau surat lain.
5. Pajak bumi dan bangunan (PBB) dan siapa yang membayarnya.
6. Foto atau saksi yang menunjukkan siapa yang menempati dan memanfaatkan tanah.
7. Percakapan atau surat yang menunjukkan pengakuan bahwa tanah belum dibagi.
8. Bukti peralihan, bila saudara yang menguasai mengaku telah ada hibah atau jual beli.

Cek status tanah di kantor pertanahan. Lihat cek keaslian sertifikat tanah di BPN. BPN adalah Badan Pertanahan Nasional, kini dikenal sebagai Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN. Lakukan pengecekan sebelum konfrontasi agar Anda tahu apakah sudah ada perubahan nama.

Langkah 1: musyawarah

Mulailah dari dialog. Banyak sengketa selesai ketika semua ahli waris duduk bersama dengan data lengkap.

• Undang semua ahli waris, bukan hanya saudara yang berseteru.
• Bawa dokumen dan daftar harta.
• Bicarakan cara pembagian: dijual lalu hasilnya dibagi, dibagi secara fisik, atau satu pihak membeli bagian lainnya.
• Catat hasil pertemuan dan tanda tangani bersama.

Hasil pembagian dapat dituangkan dalam akta pembagian waris. Pelajari akta pembagian waris, notaris atau di bawah tangan.

Contoh: tiga bersaudara fiktif mewarisi tanah dan rumah dari orang tua mereka. Anak bungsu menempati rumah itu sejak orang tua sakit. Setelah dua tahun, kedua saudaranya menanyakan pembagian. Mereka bermusyawarah dan sepakat bahwa si bungsu membeli bagian kedua saudaranya secara dicicil. Kesepakatan itu dituangkan dalam akta di hadapan notaris sehingga tidak ada sengketa di kemudian hari.

Langkah 2: somasi

Bila musyawarah buntu atau diabaikan, kirim somasi, yaitu surat peringatan resmi. Isi somasi:

• identitas para ahli waris,
• uraian tanah dan hubungan waris,
• permintaan pembagian atau penghentian tindakan tertentu, misalnya penjualan,
• batas waktu menanggapi, misalnya tujuh sampai empat belas hari,
• konsekuensi bila tidak ditanggapi.

Kirim melalui cara yang dapat dibuktikan: pos tercatat, kurir dengan tanda terima, atau diserahkan langsung dengan saksi. Somasi dibahas lebih jauh di somasi dan wanprestasi.

Langkah 3: mencegah peralihan sepihak

Jika ada kekhawatiran tanah dijual atau dialihkan, ada beberapa cara untuk berjaga-jaga.

• Mengajukan permohonan pemblokiran sertipikat ke kantor pertanahan. Pemblokiran bersifat sementara dan mensyaratkan alasan yang jelas, biasanya karena sengketa.
• Menyampaikan keberatan secara tertulis kepada notaris atau pejabat pembuat akta tanah (PPAT) yang mungkin dihubungi.
• Meminta sita jaminan dalam gugatan, yaitu penyitaan tanah oleh pengadilan selama perkara berjalan agar tidak dialihkan.

Penjelasan lebih lanjut ada di pemblokiran sertifikat dan sita tanah. Bila sertipikat sudah dibalik nama oleh satu ahli waris tanpa persetujuan lain, periksa dasar perubahan itu, misalnya akta hibah atau surat pernyataan. Lihat balik nama tanah warisan.

Langkah 4: mediasi

Pengadilan mewajibkan mediasi pada perkara perdata sebelum pemeriksaan pokok. Mediator membantu para pihak mencari kesepakatan. Mediasi juga dapat dilakukan di luar pengadilan melalui tokoh masyarakat atau lembaga mediasi. Lihat mediasi wajib di pengadilan dan mediator dan penyelesaian sengketa di luar pengadilan.

Bila tercapai kesepakatan, tuangkan dalam akta perdamaian. Kesepakatan itu kekuatannya seperti putusan. Baca akta perdamaian dan kekuatannya.

Langkah 5: gugatan ke pengadilan

Bila semua langkah gagal, ahli waris yang dirugikan dapat menggugat. Dua jenis gugatan yang sering dipakai:

• Gugatan pembagian harta waris, meminta pengadilan menetapkan ahli waris dan bagian masing-masing.
• Gugatan terhadap ahli waris yang menguasai harta, meminta tanah dikembalikan atau dibagi, dan bila perlu ganti rugi atas hasil yang dinikmati.

Pengadilan agama menangani waris orang Islam, sedangkan pengadilan negeri menangani waris non-Muslim. Bila sengketa melibatkan keabsahan sertipikat atau kepemilikan yang diperebutkan pihak lain, pengadilan negeri dapat terlibat. Karena itu, pilihan pengadilan perlu dikaji dengan advokat. Pembahasannya ada di sengketa waris, gugatan ke pengadilan dan menggugat ahli waris yang menguasai harta.

Dalam gugatan, semua ahli waris perlu dilibatkan sebagai pihak. Gugatan yang tidak lengkap pihaknya dapat dinyatakan tidak dapat diterima. Lihat gugatan kabur dan tidak dapat diterima.

Hasil gugatan

Hakim dapat menetapkan siapa ahli waris, bagian masing-masing, dan cara pembagian. Bila tanah tidak dapat dibagi secara fisik, hakim dapat memerintahkan penjualan lelang dan hasilnya dibagi. Hakim juga dapat menilai apakah penguasa tanah memiliki dasar sah, misalnya hibah, dan apakah hibah itu melanggar hak ahli waris lain. Penjelasan ada di hibah sebelum meninggal dan perhitungan warisan.

Putusan yang berkekuatan hukum tetap dapat dijalankan dengan eksekusi. Lihat putusan berkekuatan hukum tetap.

Hasil tanah dan biaya selama dikuasai

Saudara yang menguasai tanah mungkin menanam, menyewakan, atau membuka usaha di atasnya. Pertanyaan yang muncul: apakah ahli waris lain berhak atas bagian hasil itu? Pada prinsipnya, hasil dari harta bersama dapat menjadi bagian dari perhitungan. Sebaliknya, ahli waris yang membayar pajak bumi dan bangunan (PBB), memperbaiki rumah, atau merawat tanah dapat meminta biaya itu diperhitungkan. Karena itu, kedua pihak sebaiknya menyimpan kuitansi dan catatan. Hakim dapat mempertimbangkan perhitungan seperti ini ketika memutus pembagian. Pembahasan pelengkap ada di imbalan bagi anak yang merawat pewaris dan sengketa warisan tanah pertanian dan pembagian lahan.

Bila ada ahli waris yang sudah meninggal

Sengketa makin rumit ketika salah satu saudara sudah meninggal sebelum tanah dibagi. Bagiannya berpindah kepada ahli warisnya, misalnya anak-anaknya. Akibatnya, jumlah pihak bertambah dan dokumen yang diperlukan juga bertambah: akta kematian dan surat keterangan waris untuk setiap lapis. Hal ini disebut waris berlapis. Anak dari saudara yang meninggal lebih dulu dapat berhak sebagai ahli waris pengganti dalam keadaan tertentu. Baca ahli waris pengganti, cucu dan keponakan.

Contoh: pewaris fiktif memiliki tiga anak. Anak kedua meninggal lebih dulu dan meninggalkan dua anak. Saat tanah akan dibagi, kedua cucu itu perlu dilibatkan, sehingga musyawarah melibatkan lima orang, bukan tiga. Banyak sengketa muncul karena cucu tidak diundang.

Menghadapi ancaman atau intimidasi

Dalam sengketa keluarga kadang muncul ancaman, pengusiran, atau pemasangan pagar untuk menutup akses. Tindakan seperti itu dapat menimbulkan masalah hukum bagi pelakunya. Jangan membalas dengan kekerasan. Dokumentasikan kejadian, laporkan ke ketua RT atau RW dan, bila perlu, ke kepolisian. Pilih langkah hukum yang proporsional. Bila akses ke tanah ditutup, lihat juga tanah tanpa akses jalan dan hak lintas.

Menyiapkan biaya dan waktu

Sengketa waris ke pengadilan memerlukan biaya perkara, biaya advokat, dan waktu yang tidak singkat. Karena itu, pertimbangkan apakah penyelesaian damai lebih menguntungkan. Hitung nilai tanah, bagian Anda, dan perkiraan biaya. Hal ini bukan untuk menyurutkan hak, tetapi agar Anda mengambil keputusan dengan hitungan yang jernih. Banyak keluarga akhirnya sepakat menjual tanah dan membagi hasilnya karena hubungan keluarga lebih berharga daripada selisih angka.

Kesalahan umum

• Menunggu terlalu lama sampai bukti menghilang.
• Mengira yang menempati otomatis pemilik.
• Mengira yang tinggal jauh kehilangan hak.
• Tidak melibatkan semua ahli waris dalam musyawarah atau gugatan.
• Menerima uang atau janji lisan tanpa dokumen tertulis.
• Menjual atau menyewakan tanah warisan tanpa persetujuan ahli waris lain.
• Mengajukan gugatan ke pengadilan yang tidak berwenang.
• Menghalangi saudara masuk atau memakai tanah secara kasar.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah saudara yang menempati tanah boleh menolak pembagian? Ia tidak berhak menolak pembagian hanya karena menempati. Setiap ahli waris dapat menuntut pembagian. Ia dapat meminta bagian lebih besar bila ada alasan sah, seperti perawatan dan biaya, tetapi hal itu dibuktikan.

Bagaimana bila sertipikat sudah atas nama satu saudara? Periksa dasar perubahan nama. Bila ia memperolehnya tanpa persetujuan ahli waris lain atau dengan dokumen yang tidak benar, pembatalan atau perbaikan dapat dituntut melalui jalur hukum. Bertindaklah cepat.

Apakah ahli waris yang tinggal di luar kota tetap berhak? Ya. Hak waris tidak hilang karena tinggal jauh atau lama tidak menuntut, meskipun penundaan tuntutan bisa menyulitkan pembuktian.

Ringkasan

Tanah warisan yang belum dibagi adalah milik bersama seluruh ahli waris. Penguasaan oleh satu saudara tidak otomatis membuatnya pemilik. Mulailah dengan musyawarah, lanjutkan dengan somasi, upayakan mediasi, lindungi tanah dari peralihan sepihak, dan ajukan gugatan bila perlu. Kumpulkan bukti hubungan waris dan status tanah, libatkan semua ahli waris, dan jangan menunggu terlalu lama.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).
• Instruksi Presiden No. 1 Tahun 1991 tentang Penyebarluasan Kompilasi Hukum Islam.
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• UU No. 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama.

Baca juga

• Sengketa Waris: Cara Menggugat ke Pengadilan Agama atau Pengadilan Negeri
• Balik Nama Tanah Warisan di Kantor Pertanahan: Dokumen, Langkah, dan Biaya Umum

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.