Sengketa Warisan Tanah Pertanian: Cara Membagi Lahan Tanpa Memecah Keluarga

Mengapa tanah pertanian berbeda

Tanah pertanian bukan sekadar aset. Ia sumber penghidupan, dan nilainya bergantung pada luas yang utuh dan layak digarap. Sawah seluas satu hektare bernilai berbeda bila dipecah menjadi sepuluh petak yang tidak punya akses air atau jalan.

Dalam hukum Indonesia, tanah pertanian diatur oleh beberapa lapis aturan: UU Pokok Agraria (UU No. 5 Tahun 1960), aturan tentang batas minimum pemilikan lahan pertanian, aturan perlindungan lahan pertanian pangan berkelanjutan, aturan pendaftaran tanah, serta hukum waris yang berlaku bagi keluarga (hukum Islam, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata atau KUHPerdata, atau hukum adat). Karena aturan teknis sering berubah, bagian ini hanya menyampaikan prinsip dan menyarankan pemeriksaan teks resmi serta konfirmasi ke Kantor Pertanahan.

Batas minimum dua hektare: apa artinya bagi waris

Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang No. 56 Tahun 1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian (dikenal sebagai UU Landreform) memuat tujuan agar setiap keluarga tani memiliki tanah pertanian minimum dua hektare. Pasal 9 ayat (1) melarang pemindahan hak atas tanah pertanian jika mengakibatkan pemilikan kurang dari dua hektare, dan larangan itu dikecualikan untuk pembagian warisan. Bagaimana bagian warisan yang luasnya kurang dari dua hektare diperlakukan lebih lanjut ada dalam peraturan pelaksana, jadi periksa teks resmi dan tanyakan ke Kantor Pertanahan.

Dua kesimpulan praktis:

1. Pembagian warisan tidak dilarang oleh aturan minimum dua hektare. Ahli waris tetap berhak atas bagiannya walau hasilnya kurang dari dua hektare.
2. Namun, setelah pembagian, pemindahan hak lanjutan (jual beli, hibah) atas bagian yang kurang dari dua hektare dapat terkena larangan, kecuali ada pengecualian. Pengaturan lebih rinci perlu diperiksa pada peraturan pelaksana dan praktik Kantor Pertanahan setempat.

Aturan ini berasal dari tahun 1960 dan penerapannya dalam praktik bervariasi. Jangan mengandalkan angka lama tanpa konfirmasi, terutama untuk penerbitan sertifikat pecahan.

Tiga cara membagi lahan

Keluarga biasanya memilih salah satu atau gabungan dari tiga cara:

Pilihan terbaik bergantung pada kebutuhan keluarga. Bila sebagian ahli waris sudah tidak bertani, kompensasi atau pengelolaan bersama sering paling masuk akal. Bacalah pemecahan sertifikat tanah waris banyak ahli waris untuk prosedur memecah.

Hukum waris yang dipakai

Pembagian bagian tiap ahli waris mengikuti hukum waris yang berlaku bagi keluarga:

• Hukum waris Islam (KHI): bagian laki-laki dan perempuan dapat berbeda. Penjelasan ada di pembagian waris Islam anak laki-laki dan perempuan.
• KUHPerdata: pembagian lebih sama di antara ahli waris dalam golongan yang sama. Lihat ahli waris golongan menurut KUHPerdata.
• Hukum adat: di sebagian daerah, tanah pertanian diwariskan menurut pola adat, misalnya kepada anak tertentu atau dikelola bersama sebagai harta pusaka. Lihat waris adat dan pilihan hukum dan tanah ulayat dan hak masyarakat adat.

Keluarga boleh menyimpang dari pembagian baku jika semua ahli waris sepakat secara bebas. Misalnya, ahli waris yang merantau merelakan bagiannya kepada saudara yang menggarap, dengan kompensasi. Kesepakatan seperti ini sah bila tertulis dan dilakukan dengan sadar.

Status tanah: bukti kepemilikan

Sebelum membagi, pastikan status tanah. Banyak tanah pertanian belum bersertifikat. Bukti yang mungkin ada:

• Sertifikat hak milik (paling kuat).
• Girik, petok D, atau letter C, yaitu catatan desa yang menunjukkan penguasaan dan pembayaran pajak. Ini bukan sertifikat, tetapi menjadi petunjuk hak. Lihat sertipikat dan tanah girik.
• Akta jual beli lama atau surat penguasaan.
• Bukti pajak bumi dan bangunan.

Bagi tanah yang belum bersertifikat, pendaftaran dapat ditempuh melalui program pendaftaran tanah, termasuk yang sistematis. Baca pendaftaran tanah sistematis lengkap. Sebelum didaftarkan, selesaikan dulu kesepakatan waris agar yang tercatat sesuai kesepakatan.

Pengukuran dan batas

Sengketa pertanian sering berkisar pada batas: pematang bergeser, sungai berubah, atau patok hilang. Sebelum membagi:

1. Minta pengukuran ulang dari petugas ukur resmi atau juru ukur yang berwenang.
2. Tandai batas dengan patok dan buat berita acara yang ditandatangani tetangga berbatasan.
3. Catat akses jalan dan saluran air untuk setiap petak.
4. Pastikan setiap petak memiliki akses jalan. Lihat tanah tanpa akses jalan dan hak lintas.

Penjelasan lebih lanjut tentang sengketa batas ada di sengketa batas tanah dan pengukuran.

Penggarap, penyewa, dan bagi hasil

Tanah pertanian sering digarap pihak lain berdasarkan sewa atau bagi hasil. Hubungan ini tidak otomatis berakhir ketika pemilik meninggal. Ahli waris menggantikan posisi pemilik dalam perjanjian itu, sehingga harus menghormati hak penggarap sesuai perjanjian atau kebiasaan setempat, sambil tetap berhak mengatur ulang bila perjanjian berakhir. Praktik yang baik:

• Catat siapa menggarap, luas, dan syaratnya.
• Buat perjanjian tertulis baru yang ditandatangani semua ahli waris.
• Tentukan siapa menerima hasil dan bagaimana dibagi.
• Jangan mengusir penggarap secara sepihak; tempuh musyawarah dan hukum.

Perlindungan lahan pertanian pangan

Lahan sawah tertentu ditetapkan sebagai lahan pertanian pangan berkelanjutan yang dilindungi dari alih fungsi. Bila lahan warisan Anda termasuk kawasan itu, menjualnya untuk perumahan atau industri dapat dibatasi. Periksa tata ruang dan status lahan di dinas terkait atau Kantor Pertanahan sebelum merencanakan penjualan atau perubahan penggunaan. Aturan ini berbeda antardaerah dan dapat berubah.

Langkah praktis

1. Inventarisasi ahli waris dan dokumen hubungan waris. Mintalah surat keterangan waris. Lihat surat keterangan waris.
2. Kumpulkan bukti tanah: sertifikat, girik, pajak, atau akta lama.
3. Ukur dan tandai batas lahan.
4. Rundingkan cara membagi dengan pertimbangan kemampuan menggarap.
5. Tuangkan kesepakatan dalam akta pembagian. Lihat akta pembagian waris.
6. Urus balik nama dan pemecahan di Kantor Pertanahan. Baca balik nama tanah warisan.
7. Atur pengelolaan dan penggarap secara tertulis.
8. Bila sengketa, tempuh mediasi lalu gugatan. Lihat sengketa waris gugatan ke pengadilan.

Contoh: Keluarga A mewarisi sawah seluas sekitar satu hektare dari orang tuanya dan memiliki lima ahli waris. Dua anak merantau dan tidak berencana bertani, sedangkan tiga lainnya menggarap. Setelah berunding, mereka sepakat: lahan tetap utuh atas nama bersama dengan kesepakatan tertulis, tiga anak penggarap membagi hasil panen dan mengelola lahan, sementara dua anak perantau menerima bagian hasil tahunan sesuai bagian waris. Bila kelak dijual, hasil penjualan dibagi sesuai bagian. Kesepakatan dicatat di hadapan notaris. Pola ini menghindari petak yang terlalu kecil dan mengurangi konflik.

Bila ada ahli waris yang menguasai dan tidak mau membagi

Bila satu ahli waris menggarap seluruh lahan dan menolak membagi hasil atau lahan, langkahnya seperti sengketa waris lainnya: somasi, mediasi, lalu gugatan. Pelajari menggugat ahli waris yang menguasai harta dan hak waris daluwarsa harta belum dibagi. Penggugat perlu membuktikan lahan itu peninggalan pewaris dan menunjukkan siapa menikmati hasilnya. Pengamanan melalui blokir atau sita dapat dipertimbangkan, sebagaimana dalam pemblokiran sertifikat dan sita tanah.

Pajak dan biaya

Pembagian warisan dan pemecahan sertifikat melibatkan biaya pengukuran, pendaftaran, dan pajak. Besar dan ketentuannya berubah, sehingga tanyakan rincian tertulis ke Kantor Pertanahan dan kantor pajak. Informasi umum ada di biaya pendaftaran tanah dan pajak atas warisan dan hibah. Siapkan dana bersama untuk biaya ini agar proses tidak macet.

Sertifikat bersama dan hak atas bagian yang belum dipecah

Sambil menunggu pemecahan, sertifikat dapat dibalik nama atas nama seluruh ahli waris secara bersama. Dalam bentuk ini, tiap ahli waris memiliki bagian yang belum terpisah secara fisik. Tindakan atas seluruh lahan, seperti menjual atau menjaminkan, memerlukan persetujuan semua pemilik bersama. Ahli waris dapat mengalihkan haknya atas bagian yang belum terpisah kepada ahli waris lain dengan akta. Bentuk ini praktis bila keluarga belum sepakat tentang pembagian fisik, tetapi perlu disertai perjanjian pengelolaan agar tidak muncul konflik tentang siapa yang menggarap dan memanen. Perjanjian itu sebaiknya mengatur giliran menggarap, pembagian biaya pupuk dan benih, serta pembagian hasil.

Kesalahan yang sering terjadi

• Membagi lahan secara lisan tanpa akta dan tanpa balik nama.
• Tidak mengukur sehingga batas bergeser dan bagian tidak sesuai.
• Memecah lahan hingga petak tidak punya akses jalan atau air.
• Mengabaikan penggarap yang sudah lama menggarap.
• Menjual bagian tanpa persetujuan ahli waris lain.
• Menganggap girik sama kuatnya dengan sertifikat.
• Mengabaikan aturan tata ruang dan perlindungan lahan pertanian.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah warisan sawah boleh dibagi walau hasilnya kurang dari dua hektare? Aturan batas minimum dua hektare pada UU 56 Prp 1960 melarang pemindahan hak yang menyebabkan pemilikan kurang dari batas itu, tetapi larangan tersebut tidak berlaku untuk pembagian warisan. Untuk pemindahan hak lanjutan atas bagian kecil, periksa aturan pelaksana dan praktik Kantor Pertanahan.

Bagaimana jika tanah baru berupa girik? Girik adalah petunjuk penguasaan dan pajak, bukan sertifikat. Keluarga sebaiknya menyepakati pembagian dulu, lalu mendaftarkan tanah melalui prosedur pendaftaran tanah dengan dokumen yang lengkap.

Apakah penggarap berhak tetap menggarap setelah pemilik wafat? Perjanjian garapan atau sewa umumnya berlanjut kepada ahli waris sampai berakhir menurut perjanjian atau kebiasaan. Tentukan kesepakatan tertulis baru dan hindari pengusiran sepihak.

Ringkasan

Membagi warisan tanah pertanian memerlukan keseimbangan antara hak ahli waris dan kelayakan lahan. Larangan pemindahan hak yang menyebabkan pemilikan di bawah dua hektare tidak berlaku untuk pembagian warisan, tetapi bagian kecil dapat terkena pembatasan pada pemindahan hak berikutnya. Pilih cara membagi yang sesuai: fisik, kompensasi, pengelolaan bersama, atau penjualan. Ukur dan tandai batas, tuangkan kesepakatan dalam akta, urus balik nama dan pemecahan, serta atur penggarap. Periksa aturan terbaru ke Kantor Pertanahan dan konsultasikan dengan notaris atau advokat.

Dasar hukum

• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
• Perpu No. 56 Tahun 1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian (menjadi UU): Pasal 9 ayat (1); periksa peraturan pelaksananya.
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• UU No. 41 Tahun 2009 tentang Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan.

Baca juga

• Pemecahan dan Pembagian Sertifikat Tanah Waris bagi Banyak Ahli Waris
• Balik Nama Tanah Warisan di Kantor Pertanahan: Dokumen, Langkah, dan Biaya Umum
• Sengketa Batas Tanah: Pengukuran Ulang, Mediasi BPN, dan Gugatan ke Pengadilan
• PTSL: Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, Syarat, Biaya Resmi, dan Hak Warga
• Waris Adat dan Pilihan Hukum: Cara Menentukan Hukum Waris yang Dipakai

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.