Pemecahan dan Pembagian Sertifikat Tanah Waris bagi Banyak Ahli Waris

Istilah yang perlu dipahami

Beberapa istilah penting sebelum masuk ke langkah-langkah.

• Balik nama waris. Pendaftaran peralihan hak atas tanah karena pewarisan, dari nama almarhum ke nama para ahli waris.
• Hak bersama. Keadaan ketika beberapa orang sama-sama memiliki satu bidang tanah, dengan bagian yang belum dipisahkan.
• Akta pembagian hak bersama (APHB). Akta yang dibuat pejabat pembuat akta tanah (PPAT) untuk membagi tanah bersama kepada masing-masing ahli waris.
• Pemecahan sertifikat. Pemecahan satu bidang tanah menjadi beberapa bidang baru yang masing-masing mendapat sertifikat sendiri.
• Pemisahan. Pemisahan sebagian bidang dari bidang induk.

Peraturan pokok pendaftaran tanah adalah PP 24 Tahun 1997. Pasal 42 mengatur pendaftaran peralihan hak karena pewarisan. Pasal 48 mengatur pemecahan bidang tanah, dan Pasal 51 mengatur pembagian hak bersama. Prosedur teknis dan layanan elektronik terus diperbarui oleh kementerian yang menangani agraria dan tata ruang, jadi periksa ketentuan dan syarat terbaru di kantor pertanahan setempat.

Dua langkah besar

Pada umumnya urusan tanah waris berjalan dalam dua tahap besar.

Kadang tahap 2 dapat dipersingkat, misalnya bila semua ahli waris sepakat menyerahkan tanah kepada satu orang. Namun semua perubahan tetap perlu dibuktikan dengan dokumen yang sah.

Menentukan siapa ahli waris

Sebelum urusan tanah, tentukan siapa ahli waris. Dasar penentuannya bergantung pada hukum waris yang berlaku bagi pewaris. Buktinya biasanya berupa surat keterangan waris atau akta keterangan hak mewaris sesuai praktik yang berlaku. Baca surat keterangan waris, siapa yang berwenang dan daftar ahli waris dicatat dahulu.

Hal yang sering terlewat: ahli waris yang sudah meninggal. Bila salah satu ahli waris wafat sebelum pembagian, bagiannya berpindah kepada ahli warisnya. Karena itu, data keluarga harus lengkap, termasuk akta kematian setiap orang yang meninggal. Baca akta kematian dan dokumen hilang.

Kesepakatan pembagian

Pembagian dapat dilakukan lewat tiga cara.

1. Pembagian rata atau menurut hukum waris. Bagian setiap ahli waris dihitung sesuai hukum yang berlaku (misalnya hukum waris Islam atau KUH Perdata).
2. Pembagian berdasarkan kesepakatan. Ahli waris sepakat membagi secara berbeda dari ketentuan, misalnya satu orang mengambil rumah dan yang lain mengambil harta lain.
3. Pembagian oleh pengadilan. Bila tidak sepakat, pengadilan memutus pembagian.

Kesepakatan harus datang dari seluruh ahli waris, termasuk yang tinggal di luar kota. Ahli waris yang tidak dapat hadir dapat memberi kuasa tertulis, yang sebaiknya dibuat oleh atau dilegalisasi notaris. Ahli waris yang belum dewasa diwakili walinya, dan tindakan tertentu atas tanahnya mungkin memerlukan izin pengadilan. Bacalah perwalian anak dan penetapan wali.

Dokumen yang umumnya diperlukan

Setiap kantor pertanahan dapat memiliki daftar yang sedikit berbeda, tetapi pada umumnya mencakup:

• sertifikat tanah asli atas nama almarhum;
• surat kematian (akta kematian) pewaris;
• surat keterangan waris atau bukti sebagai ahli waris;
• KTP dan kartu keluarga seluruh ahli waris;
• surat kuasa bagi yang diwakilkan;
• bukti pelunasan kewajiban lain yang disyaratkan kantor pertanahan, sesuai ketentuan setempat;
• akta pembagian hak bersama (untuk tahap pembagian);
• formulir permohonan dari kantor pertanahan;
• hasil pengukuran bila diperlukan untuk pemecahan.

Jika sertifikat hilang atau rusak, urus penggantian terlebih dahulu. Baca sertipikat hilang atau rusak. Bila tanah belum bersertifikat, tahapnya berbeda dan lebih panjang. Baca sertipikat dan tanah girik.

Langkah mengurus balik nama waris

1. Siapkan dokumen pewaris dan ahli waris.
2. Datangi kantor pertanahan atau gunakan layanan daring bila tersedia, dan ajukan permohonan pendaftaran peralihan hak karena pewarisan.
3. Lunasi kewajiban yang disyaratkan oleh kantor pertanahan.
4. Tunggu proses. Kantor pertanahan memeriksa berkas dan mencatat peralihan.
5. Terima sertifikat atas nama para ahli waris sebagai pemegang hak bersama.

Jika ahli waris banyak dan sulit dikumpulkan, kantor pertanahan dapat mensyaratkan seluruh ahli waris hadir atau memberi kuasa. Jangan menandatangani apa pun yang tidak Anda pahami.

Langkah pembagian dan pemecahan

1. Sepakati pembagian dan bentuk fisik tanah: batas, luas, dan akses jalan.
2. Pastikan pembagian layak secara tata ruang. Peraturan daerah dapat menentukan luas kavling minimal dan akses jalan. Tanyakan kepada dinas tata ruang atau kantor pertanahan.
3. Ukur ulang. Kantor pertanahan atau surveyor berlisensi mengukur dan membuat peta bidang.
4. Buat APHB di hadapan PPAT, ditandatangani para ahli waris atau kuasanya.
5. Ajukan pemecahan dan pendaftaran ke kantor pertanahan dengan APHB dan dokumen lain.
6. Terima sertifikat baru untuk tiap bidang atas nama masing-masing.

Baca peran PPAT dan akta jual beli.

Bila ada masalah

Beberapa hambatan yang sering muncul:

• Salah satu ahli waris menolak sepakat. Mediasi keluarga dapat membantu. Bila gagal, ajukan gugatan pembagian ke pengadilan. Baca sengketa waris: gugatan ke pengadilan.
• Ahli waris tidak diketahui keberadaannya. Cari melalui keluarga dan lakukan pengumuman yang patut; pengadilan dapat memberi arahan.
• Tanah dibebani utang atau diblokir. Penyelesaian dibutuhkan sebelum pemecahan. Baca pemblokiran sertifikat dan sita tanah.
• Ada tanah yang ternyata milik pihak lain atau bermasalah batas. Baca sengketa batas tanah dan pengukuran.
• Satu ahli waris menjual bagiannya. Dalam hak bersama, penjualan seluruh tanah memerlukan persetujuan semua. Baca jual tanah warisan.

Contoh: Almarhum Pak S meninggalkan sebidang tanah bersertifikat dan empat ahli waris. Mereka berunding di rumah keluarga dan sepakat membagi tanah menjadi empat bidang sama luas, dengan lorong jalan bersama. Mereka meminta surat keterangan waris, menyiapkan akta kematian dan KTP, lalu mengurus balik nama waris. Setelah sertifikat atas nama bersama terbit, mereka mengukur ulang tanahnya, membuat APHB di hadapan PPAT, dan mengajukan pemecahan. Salah satu ahli waris di luar kota memberi kuasa tertulis melalui notaris. Proses dan waktunya berbeda-beda di tiap kantor pertanahan, tetapi kesepakatan tertulis sejak awal menjaga kelancarannya.

Contoh dokumen yang biasanya diminta kantor pertanahan

Setiap permohonan diperiksa oleh petugas, dan kekurangan dokumen sering membuat berkas dikembalikan. Susun map berurutan agar tidak bolak-balik: fotokopi sertifikat, akta kematian, surat keterangan waris, kartu keluarga dan KTP seluruh ahli waris, bukti pelunasan kewajiban yang disyaratkan, surat kuasa dan persetujuan, serta akta pembagian bila sudah ada. Bawa asli untuk dicocokkan. Bila ada ahli waris di luar negeri, tanyakan kepada notaris tentang legalisasi dokumen. Baca legalisasi dokumen dan apostille.

Biaya, waktu, dan layanan elektronik

Biaya mencakup pendaftaran, pengukuran, jasa PPAT, dan kewajiban lain yang ditetapkan peraturan. Besarnya berbeda menurut luas, nilai, dan lokasi. Tanyakan rincian tertulis sebelum menyetujui apa pun. Bacalah biaya pendaftaran tanah dan PNBP (penerimaan negara bukan pajak).

Kantor pertanahan semakin banyak menyediakan layanan elektronik, termasuk sertipikat elektronik. Tanyakan apakah sertifikat Anda masih dalam bentuk analog atau sudah elektronik, karena langkah administrasinya dapat berbeda. Waktu penyelesaian bervariasi, jadi minta perkiraan tertulis dan simpan tanda terima.

Pembagian yang adil dan layak

Pembagian tanah yang adil tidak selalu berarti luas sama persis. Tanah di depan jalan bernilai berbeda dengan tanah di belakang. Beberapa keluarga memakai penilai independen atau kesepakatan kompensasi uang. Cara lain adalah menjual tanah, lalu membagi hasilnya, terutama bila bidang terlalu kecil untuk dipecah. Pilihan ini dapat menghindari sengketa jangka panjang.

Periksa pula bahwa pembagian menjamin akses jalan bagi semua bidang. Bidang tanpa akses dapat sulit dijual atau dibangun. Baca tanah tanpa akses jalan dan hak lintas.

Surat kuasa dan cara membuatnya dengan aman

Bila Anda tidak dapat hadir, kuasa menjadi dokumen penting. Pilih orang yang sangat Anda percayai, tuliskan batas kewenangannya (misalnya hanya mengajukan permohonan, bukan menjual), dan batasi jangka waktunya. Minta notaris membuat atau melegalisasi kuasa. Kuasa umum yang memberi wewenang tanpa batas berisiko disalahgunakan. Tanyakan ke kantor pertanahan apakah mereka menerima format kuasa tertentu. Baca surat kuasa khusus dan kuasa insidentil.

Menjaga hubungan keluarga selama proses

Urusan tanah sering menyentuh perasaan, karena tanah warisan biasanya terkait kenangan orang tua. Adakan pertemuan keluarga yang tenang, tulis hasil pertemuan, dan beri semua ahli waris kesempatan berbicara. Hindari keputusan mendadak saat suasana emosi. Pembagian yang dirasakan adil oleh semua pihak jauh lebih tahan lama daripada pembagian yang dipaksakan.

Kesalahan yang sering terjadi

• Membagi tanah secara lisan tanpa akta.
• Membiarkan sertifikat atas nama almarhum selama bertahun-tahun.
• Menandatangani kuasa tanpa membaca isinya.
• Tidak memeriksa tata ruang sebelum memecah tanah.
• Menjual bagian tanah tanpa balik nama waris.
• Melewatkan ahli waris yang tinggal jauh atau dari pernikahan lain.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah harus balik nama waris dulu sebelum dibagi? Pada umumnya ya. Peralihan karena pewarisan didaftarkan terlebih dahulu, baru dilakukan pembagian hak bersama. Praktik tertentu dapat berbeda, jadi tanyakan kepada kantor pertanahan.

Bagaimana jika ada ahli waris yang tidak mau menandatangani? Upayakan mediasi. Bila tidak berhasil, pembagian dapat dimintakan ke pengadilan.

Apakah semua tanah dapat dipecah? Tidak. Ada ketentuan tata ruang dan luas minimal. Tanyakan sebelum menjanjikan bidang tertentu kepada ahli waris.

Ringkasan

Tanah warisan diurus dalam dua tahap: balik nama waris menjadi atas nama para ahli waris, lalu pembagian dan pemecahan menjadi sertifikat masing-masing. Pastikan seluruh ahli waris teridentifikasi, sepakati pembagian secara tertulis, buat akta pembagian hak bersama di hadapan PPAT, dan periksa ketentuan tata ruang. Jangan menjual atau menjaminkan tanah tanpa persetujuan semua ahli waris. Bila sepakat tidak tercapai, jalur mediasi dan pengadilan tersedia.

Dasar hukum

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 42, 48, dan 51 (sebagaimana diubah dengan peraturan berikutnya).
• Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN tentang ketentuan pelaksanaan PP 24/1997 dan perubahannya; periksa versi terbaru.
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan Kompilasi Hukum Islam sebagai dasar pembagian waris.

Baca juga

• Balik Nama Tanah Warisan di Kantor Pertanahan: Dokumen, Langkah, dan Biaya Umum
• Surat Keterangan Waris: Siapa yang Berwenang Membuatnya dan Kapan Dibutuhkan
• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab
• Menjual tanah warisan: persetujuan yang ditanyakan dulu
• Sengketa Waris: Cara Menggugat ke Pengadilan Agama atau Pengadilan Negeri

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.