Tukar Menukar Tanah Antar Pemilik: Akta dan Syarat Pengalihan

Apa itu tukar menukar

Tukar menukar adalah perjanjian ketika dua pihak saling mengikatkan diri untuk memberikan satu barang secara timbal balik sebagai ganti barang lain. Aturan umumnya terdapat dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Dalam urusan tanah, masing-masing pihak menyerahkan sebidang tanah dan menerima tanah pihak lain.

Beberapa catatan dasar:

• Tidak harus ada uang. Jika nilai kedua tanah berbeda, para pihak dapat menambah uang pelunas selisih.
• Masing-masing pihak berstatus penjual sekaligus pembeli.
• Pihak yang menerima barang yang ternyata bukan milik penukar dapat menuntut sesuai ketentuan hukum, sehingga pemeriksaan hak itu sangat penting.

Tukar menukar berbeda dengan jual beli, hibah, atau sewa. Dalam hibah, tidak ada imbalan. Dalam jual beli, imbalannya uang. Karena itu, pembahasannya sering mengikuti pola jual beli, tetapi dokumennya harus menyebut tukar menukar.

Mengapa harus dengan akta PPAT

Peralihan hak atas tanah, termasuk karena tukar menukar, pada dasarnya dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta peralihan hak atas tanah. Aturan pendaftaran tanah mengatur bahwa peralihan hak karena tukar menukar hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT.

Artinya:

• Surat tukar menukar di bawah tangan, yang hanya ditandatangani para pihak, kuat sebagai bukti kesepakatan tetapi belum cukup untuk balik nama di kantor pertanahan.
• Tanpa akta PPAT, nama di sertipikat tetap nama pemilik lama. Risiko timbul bila pemilik lama meninggal, menjual ulang, atau menjaminkannya kepada pihak lain.
• Akta PPAT memberi kepastian siapa pemilik, apa objeknya, dan bahwa para pihak hadir serta paham isinya.

Risiko jual beli tanpa PPAT dibahas di Jual beli tanah tanpa PPAT: risiko dan cara memperbaiki. Logikanya sama untuk tukar menukar.

Hal yang diperiksa sebelum sepakat

Pemeriksaan awal mencegah sebagian besar sengketa. Periksa untuk kedua bidang tanah:

Jika tanah merupakan harta bersama suami istri, tanda tangan salah satu pihak saja berisiko. Jika tanah warisan belum dibagi, seluruh ahli waris perlu ikut. Bacaan terkait: Cek sertifikat tanah sebelum membeli dan Sertipikat ganda dan tumpang tindih.

Nilai tanah yang tidak sama

Dua bidang tanah jarang sama nilainya. Beberapa cara menyikapi:

• Gunakan penilai atau bandingkan harga tanah di sekitar lokasi untuk memperkirakan nilai wajar.
• Tulis dalam akta nilai masing-masing bidang, dan selisihnya bila ada uang pelunas.
• Jangan menuliskan nilai yang jauh berbeda dari kenyataan hanya untuk menekan biaya. Hal ini berisiko menimbulkan masalah pajak dan sengketa.
• Pertimbangkan akses jalan, bentuk tanah, kemungkinan banjir, dan peruntukan, bukan hanya luas.

Jika salah satu pihak merasa dirugikan dalam hal nilai, akta tidak bisa dengan mudah dibatalkan, sebab para pihak sudah setuju. Karena itu, pertimbangan nilai harus dilakukan sebelum menandatangani.

Langkah-langkah tukar menukar

1. Rundingkan dan catat kesepakatan awal. Tulis siapa menukar apa, luas, letak, dan ada tidaknya uang pelunas.
2. Periksa semua dokumen. Siapkan sertipikat asli, identitas, kartu keluarga, bukti PBB, dan surat nikah bila relevan.
3. Cek sertipikat di kantor pertanahan. Pastikan tidak ada blokir, sita, atau hak tanggungan. Bila ada hak tanggungan, perlu pelunasan dan penghapusan terlebih dahulu.
4. Lakukan pengukuran bila perlu. Terutama bila batas tidak jelas atau ada selisih dengan sertipikat.
5. Bayar kewajiban pajak. Periksa kewajiban pajak yang timbul atas pengalihan. Nama dan besaran pajak mengikuti ketentuan terbaru, jadi tanyakan kepada PPAT dan kantor pajak.
6. Tandatangani akta di depan PPAT. Para pihak hadir sendiri atau dengan kuasa yang sah. PPAT membacakan isi akta, lalu para pihak dan saksi menandatanganinya.
7. Daftarkan balik nama. PPAT atau para pihak menyerahkan berkas ke kantor pertanahan untuk mencatat peralihan pada kedua sertipikat.
8. Terima sertipikat baru dan lakukan serah terima fisik. Cek hasilnya, termasuk nama dan luas.

Pembahasan alur balik nama dalam jual beli dapat dibaca di Jual beli tanah, AJB, dan balik nama. Prosesnya serupa untuk tukar menukar, tetapi jenis aktanya berbeda.

Contoh: Dua tetangga desa masing-masing memiliki sebidang kebun. Kebun A dekat rumah B, dan kebun B dekat rumah A. Keduanya sepakat saling menukar. Sebelum membuat akta, mereka mencocokkan sertipikat dengan kondisi di lapangan dan menemukan bahwa kebun A lebih luas. Mereka sepakat B menambahkan sejumlah uang pelunas yang ditulis dalam akta. Keduanya mendatangi PPAT, menandatangani akta tukar menukar, lalu PPAT mendaftarkan balik nama kedua sertipikat. Beberapa minggu kemudian mereka memegang sertipikat atas nama masing-masing yang baru.

Biaya dan pajak

Tukar menukar menimbulkan sejumlah kewajiban, antara lain:

• biaya pembuatan akta PPAT;
• biaya pendaftaran dan pengecekan di kantor pertanahan;
• pajak atas pengalihan hak, yang ditanggung penjual, serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang ditanggung penerima hak.

Besaran dan cara hitungnya mengikuti peraturan yang berlaku, termasuk peraturan daerah untuk BPHTB. Pembahasan umum ada di BPHTB saat jual beli tanah. Siapa menanggung apa dapat diatur dalam akta atau kesepakatan, tetapi kewajiban terhadap negara tetap harus dipenuhi.

Tanyakan kepada PPAT perincian biaya sebelum menandatangani agar tidak ada kejutan.

Bila tanah masih menjadi jaminan atau sedang bermasalah

Tanah yang sedang dibebani hak tanggungan tidak dapat dipindahtangankan begitu saja tanpa persetujuan pemegang hak, yaitu bank. Bila salah satu tanah ternyata menjadi jaminan, pilihannya:

• melunasi utang dan menghapus hak tanggungan sebelum tukar menukar;
• meminta persetujuan tertulis bank dan mengikuti prosedurnya.

Jika ada sengketa, blokir, atau sita, sebaiknya tunda sampai terselesaikan. Menukar tanah yang bermasalah berarti menerima masalah itu. Bacaan terkait ada di Hak tanggungan dan hipotek tanah.

Perbedaan jenis hak dan penyesuaiannya

Tidak semua tanah dapat dipertukarkan dengan mudah.

• Tanah hak milik dapat ditukar dengan tanah hak milik dengan cara yang paling lancar.
• Tanah dengan hak guna bangunan atau hak pakai memiliki jangka waktu. Pertimbangkan sisa masa berlakunya.
• Tanah yang belum bersertifikat sebaiknya didaftarkan lebih dahulu. Lihat Tanah belum bersertifikat: cara mendaftarkan pertama kali dengan bukti penguasaan.
• Tanah pertanian dapat dikenai pembatasan peralihan, termasuk soal siapa yang boleh memiliki. Periksa ketentuan setempat.
• Tanah milik badan hukum atau yayasan memerlukan keputusan pengurus yang sah.

Warga negara asing tidak dapat memiliki tanah hak milik. Bila salah satu pihak adalah warga negara asing, hak yang dapat dimiliki terbatas dan perlu pemeriksaan khusus.

Bila terjadi sengketa sesudahnya

Sengketa yang sering muncul: luas tidak sesuai, pihak ketiga mengaku berhak, atau salah satu pihak menyesal. Langkah praktis:

1. Kumpulkan akta, sertipikat, dan bukti pengukuran.
2. Bicarakan secara kekeluargaan dan catat hasilnya.
3. Minta mediasi melalui kepala desa, kelurahan, atau tokoh setempat.
4. Kirim somasi tertulis bila ada pihak yang tidak memenuhi kewajiban. Lihat Somasi dan wanprestasi.
5. Ajukan gugatan ke pengadilan bila perlu. Pembatalan akta hanya mungkin atas alasan hukum yang kuat, bukan sekadar menyesal.

Bentuk akta dan isi yang perlu ada

Akta tukar menukar yang baik memuat identitas lengkap para pihak, uraian kedua bidang tanah (nomor hak, luas, letak, batas), pernyataan bahwa para pihak berhak atas tanah masing-masing, nilai atau uang pelunas, siapa yang menanggung biaya, serta pernyataan bahwa tanah bebas dari sengketa dan beban kecuali yang disebut. Ada pula klausul penyerahan, yaitu kapan tanah dikuasai pihak yang baru.

Minta PPAT menjelaskan setiap bagian dengan bahasa sederhana. Jika ada kata yang tidak dipahami, tanyakan sebelum menandatangani. Akta yang sudah ditandatangani mengikat para pihak.

Pengalihan oleh orang yang diwakili

Kadang salah satu pemilik tidak dapat hadir, misalnya karena tinggal di luar kota. Ia dapat memberi kuasa, tetapi kuasa untuk peralihan tanah harus jelas dan sebaiknya dibuat dalam bentuk yang diterima PPAT. Waspadai kuasa yang terlalu umum atau yang diberikan tanpa batas waktu. Periksa keabsahan kuasa dan identitas penerima kuasa. Jika pemilik sudah meninggal, yang berhak adalah ahli waris dengan bukti hak waris yang sah, bukan sekadar pihak yang memegang sertipikat.

Hubungan dengan pasangan dan ahli waris

Tukar menukar yang dilakukan tanpa sepengetahuan pasangan dapat dipersoalkan di kemudian hari bila tanah tersebut harta bersama. Persetujuan pasangan lazim dituangkan dalam akta atau surat persetujuan tersendiri. Demikian pula, jika orang tua menukar tanah yang kelak menjadi bagian warisan anak-anak, anak-anak mungkin keberatan. Sebaiknya komunikasikan sejak awal agar tidak muncul gugatan. Bacaan tentang akibat peralihan terhadap warisan ada di Hibah orang tua kepada anak: dapat dibatalkan atau diperhitungkan.

Daftar periksa singkat sebelum tanda tangan

• Sertipikat kedua bidang sudah dicek di kantor pertanahan.
• Tidak ada hak tanggungan, blokir, atau sita.
• Luas dan batas sesuai kondisi di lapangan.
• Pasangan atau ahli waris telah menyetujui.
• Nilai dan uang pelunas tertulis jelas.
• Pembagian biaya dan pajak sudah disepakati.
• Draf akta sudah dibaca dan dipahami.

• Menukar tanah hanya dengan surat di bawah tangan.
• Tidak mengecek sertipikat dan status beban sebelum sepakat.
• Mengabaikan persetujuan pasangan atau ahli waris.
• Menuliskan nilai yang tidak sebenarnya dalam akta.
• Tidak mengukur ulang sehingga luas tidak sama dengan sertipikat.
• Menyerahkan sertipikat asli sebelum akta dibuat.
• Menunda balik nama sampai pemilik lama meninggal.
• Tidak memperhitungkan pajak dan biaya.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah tukar menukar tanah boleh tanpa uang sama sekali? Boleh, bila kedua pihak setuju bahwa nilainya setara. Tetap perlu akta PPAT dan balik nama agar sah di pendaftaran tanah.

Apakah surat tukar menukar yang ditandatangani di atas meterai cukup? Surat itu bisa menjadi bukti kesepakatan, tetapi belum cukup untuk balik nama. Untuk peralihan hak atas tanah diperlukan akta PPAT.

Bagaimana kalau luas tanah ternyata tidak sama dengan sertipikat? Lakukan pengukuran ulang sebelum tanda tangan. Jika sudah terlanjur, bicarakan penyesuaian, mungkin dengan uang pelunas, dan konsultasikan dengan PPAT atau advokat.

Ringkasan

Tukar menukar tanah adalah peralihan hak yang memerlukan akta PPAT dan balik nama agar sah dan aman. Periksa sertipikat, status beban, sengketa, batas, dan persetujuan pihak berhak. Nilai yang berbeda dapat diimbangi dengan uang pelunas yang ditulis jelas. Perhitungkan biaya dan pajak, jangan menyerahkan sertipikat sebelum akta, dan daftarkan balik nama segera. Periksa teks resmi terbaru dan tanyakan kepada PPAT sebelum bertindak.

Dasar hukum

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (ketentuan tentang tukar menukar).
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
• PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Baca juga

• Jual Beli Tanah: Peran AJB dan Pentingnya Balik Nama
• BPHTB Saat Jual Beli Tanah: Siapa Membayar dan Berapa Besarnya
• Sertipikat Ganda dan Tumpang Tindih: Cara Menyelesaikannya

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.