Tanah Belum Bersertifikat: Cara Mendaftarkan Pertama Kali dengan Bukti Penguasaan

Apa artinya pendaftaran tanah pertama kali

Pendaftaran tanah adalah kegiatan pemerintah mencatat data tanah, yaitu data fisik berupa letak, batas, dan luas, serta data yuridis berupa siapa pemegang haknya dan dasar haknya. Hasil akhirnya adalah buku tanah dan sertipikat sebagai alat bukti yang kuat.

Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilakukan pada bidang tanah yang belum pernah didaftarkan. Pendaftaran ini dapat dilakukan secara sistematik, yaitu serentak oleh pemerintah di satu wilayah, atau secara sporadik, yaitu atas permohonan pemilik sendiri. Program pendaftaran tanah sistematis lengkap (PTSL) dibahas di PTSL: pendaftaran tanah sistematis. Artikel ini lebih banyak menyoroti jalur permohonan sendiri.

Dasar hukum bukti penguasaan

Peraturan pendaftaran tanah mengatur bagaimana hak lama dibuktikan. Prinsipnya:

• Hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama dibuktikan dengan alat bukti tertulis atau keterangan yang kebenarannya dinilai cukup oleh panitia ajudikasi atau kepala kantor pertanahan.
• Bila alat bukti tertulis tidak lagi lengkap atau tidak ada, hak dapat dibuktikan dengan kenyataan penguasaan fisik atas bidang tanah itu selama dua puluh tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon dan pendahulunya.
• Penguasaan itu harus dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya.
• Penguasaan itu tidak dipersoalkan oleh masyarakat hukum adat, desa atau kelurahan, ataupun pihak lain, baik sebelum maupun selama masa pengumuman.

Rumusan ini terdapat dalam PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang kemudian diubah sebagian oleh PP No. 18 Tahun 2021. Periksa teks resmi terbaru karena persyaratan teknis dapat disesuaikan melalui peraturan menteri.

Jenis bukti yang biasanya dikumpulkan

Tidak ada satu dokumen sakti. Yang dinilai adalah rangkaian bukti yang saling menguatkan.

Perlu diingat bahwa bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan hanyalah petunjuk, bukan bukti pemilikan. Penjelasannya ada di Pajak bumi dan bangunan: tunggakan bukan bukti kepemilikan tanah. Demikian pula girik bukan sertipikat, seperti dibahas di Sertipikat dan tanah girik.

Surat keterangan dari kelurahan atau desa

Kelurahan atau desa memegang peran penting dalam proses ini. Pemohon biasanya meminta surat yang memuat antara lain:

• identitas pemohon dan letak tanah;
• riwayat perolehan dan penguasaan tanah;
• pernyataan bahwa tanah tidak dalam sengketa;
• batas-batas tanah dan nama pemilik tanah yang berbatasan.

Surat desa atau kelurahan bukan bukti kepemilikan, tetapi menjadi bagian dari berkas. Pejabat yang menerbitkannya bertanggung jawab atas kebenaran isinya. Karena itu, jangan memalsukan keterangan atau meminta pejabat menulis hal yang tidak benar. Pemalsuan dokumen dapat berujung pada pidana dan membatalkan hak yang terbit.

Langkah mendaftarkan tanah pertama kali

1. Kumpulkan bukti. Susun semua dokumen lama, kuitansi, dan foto kondisi tanah.
2. Tanyakan persyaratan terbaru. Datangi kantor pertanahan setempat atau hubungi kanal resmi untuk daftar persyaratan yang berlaku.
3. Minta surat dari kelurahan atau desa. Termasuk keterangan riwayat tanah dan tidak sengketa.
4. Siapkan saksi. Dua orang yang mengetahui riwayat tanah dan bersedia memberi keterangan.
5. Ajukan permohonan. Isi formulir dan lampirkan identitas, bukti, serta surat pernyataan.
6. Pengukuran. Petugas mengukur bidang tanah. Pemohon dan pemilik tanah yang berbatasan perlu hadir atau menyetujui batas.
7. Pemeriksaan dan pengumuman. Data fisik dan data yuridis diumumkan dalam jangka waktu tertentu agar pihak lain yang berkeberatan dapat menyampaikan keberatan.
8. Penetapan hak. Bila tidak ada keberatan dan syarat terpenuhi, kantor pertanahan menetapkan hak dan mencatatnya.
9. Penerbitan sertipikat. Sertipikat diterbitkan atas nama pemohon.

Biaya dan jangka waktu mengikuti ketentuan layanan pertanahan. Pembahasan biaya resmi dapat dilihat di Biaya pendaftaran tanah dan PNBP. Hindari calo yang menjanjikan sertipikat cepat tanpa proses.

Contoh: Seorang petani mewarisi sebidang kebun dari orang tuanya yang hanya meninggalkan girik lama dan kuitansi jual beli yang mulai pudar. Kebun itu ia kelola sejak puluhan tahun. Ia meminta surat riwayat tanah dari kelurahan, mengumpulkan dua tetangga sebagai saksi, dan menyiapkan foto tanaman serta pagar. Setelah mengajukan permohonan, petugas mengukur tanah bersama tetangga yang berbatasan. Data diumumkan, tidak ada keberatan, dan tanah itu akhirnya tercatat atas namanya.

Bila tanah berasal dari warisan atau jual beli lama

Banyak tanah belum bersertifikat berasal dari warisan atau jual beli yang hanya dibuat secara lisan atau tulisan sederhana. Penyelesaiannya bergantung pada riwayatnya.

Tanah warisan. Ahli waris perlu membuktikan hubungan dengan pewaris dan kesepakatan antar ahli waris. Surat keterangan waris, akta pembagian waris, dan persetujuan semua ahli waris biasanya diperlukan. Pembahasan terkait ada di Akta pembagian waris: notaris atau di bawah tangan.

Tanah dari jual beli lama. Bukti seperti kuitansi dan akta camat era lalu dapat menjadi bukti peralihan. Lihat Jual beli tanah girik dan akta camat. Penjual lama atau ahli warisnya kadang diminta memberi keterangan.

Tanah yang dikuasai puluhan tahun. Penguasaan yang lama dan terbuka dapat menjadi dasar pembuktian, tetapi tidak otomatis menjadikan penguasa sebagai pemilik tanpa proses. Pembahasan ada di Penguasaan tanah puluhan tahun.

Manfaat memiliki sertipikat

Sertipikat memberi kepastian hak dan memudahkan banyak urusan:

• menjadi bukti kuat kepemilikan dalam sengketa;
• dapat dijadikan jaminan kredit;
• memudahkan jual beli dan balik nama;
• memudahkan pembagian warisan;
• mengurangi risiko diserobot atau diklaim pihak lain;
• membantu pemerintah memberikan kepastian penggunaan tanah.

Tanah tanpa sertifikat tetap dapat dimiliki secara faktual, tetapi pembuktiannya jauh lebih sulit. Sengketa batas sering lebih mudah muncul pada tanah yang belum terukur secara resmi.

Bila ada keberatan saat pengumuman

Pengumuman data fisik dan data yuridis adalah tahap penting. Dalam masa itu, pihak yang merasa berhak atas tanah dapat mengajukan keberatan kepada kantor pertanahan. Beberapa kemungkinan penyelesaiannya:

• Musyawarah. Pemohon dan pihak yang berkeberatan bertemu, ditengahi aparat desa atau kelurahan. Hasilnya dicatat tertulis.
• Mediasi di kantor pertanahan. Petugas dapat memfasilitasi penyelesaian untuk sengketa tertentu.
• Perubahan data. Bila keberatan hanya menyangkut batas kecil, ukuran dapat disesuaikan.
• Pengadilan. Untuk sengketa kepemilikan yang tidak dapat disepakati, para pihak menempuh gugatan perdata. Proses pendaftaran biasanya menunggu putusan.

Pemohon sebaiknya tidak menekan pihak yang berkeberatan atau memaksakan pengukuran. Cara-cara itu justru memperpanjang sengketa. Untuk persoalan batas, baca Sengketa batas tanah dan pengukuran.

Tanah yang tidak dapat langsung didaftarkan

Tidak semua tanah yang dikuasai dapat didaftarkan menjadi hak milik. Beberapa contoh yang perlu pemeriksaan tambahan:

• tanah yang berada di kawasan hutan atau kawasan lindung;
• tanah di sempadan sungai, pantai, atau jalur rel, seperti dibahas di Rumah di sempadan sungai atau jalur rel;
• tanah aset pemerintah, desa, atau badan usaha milik negara;
• tanah wakaf atau tanah adat dengan pengaturan khusus;
• tanah yang sudah bersertipikat atas nama orang lain, sehingga terjadi tumpang tindih. Lihat Sertipikat ganda dan tumpang tindih.

Sebelum mengeluarkan biaya, tanyakan kepada kantor pertanahan melalui layanan informasi apakah bidang tanah Anda berada di lokasi yang dapat didaftarkan. Informasi tata ruang dan status kawasan menentukan jenis hak yang mungkin diberikan.

Kelengkapan identitas dan data pemohon

Selain bukti tanah, berkas pemohon juga diperiksa. Pastikan nama di kartu tanda penduduk (KTP), kartu keluarga (KK), dan dokumen tanah konsisten. Perbedaan ejaan nama atau tanggal lahir sering memperlambat proses. Bila ada perbedaan, urus perbaikan data kependudukan lebih dulu. Panduan perbaikan data ada di Perbaikan data NIK dan KK yang salah. Konsistensi nama juga dibahas di Nama di sertifikat dan KTP.

Kesalahan umum

• Menganggap pajak bumi dan bangunan yang rajin dibayar sudah menjadi bukti milik.
• Mengurus lewat calo tanpa mengetahui prosesnya.
• Tidak melibatkan tetangga berbatasan saat pengukuran.
• Memalsukan atau menambah tanggal pada dokumen lama.
• Mengabaikan keberatan pihak lain dalam masa pengumuman.
• Menjual tanah tanpa mendaftarkan terlebih dahulu.
• Menunda hingga pemilik awal atau saksi meninggal.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah penguasaan dua puluh tahun otomatis membuat saya pemilik? Tidak otomatis. Penguasaan fisik dua puluh tahun atau lebih dapat menjadi dasar pembuktian dalam pendaftaran bila syarat itikad baik, terbuka, kesaksian, dan tidak dipersoalkan pihak lain terpenuhi. Hak tetap ditetapkan melalui proses pendaftaran.

Apakah girik cukup untuk membuat sertipikat? Girik adalah petunjuk riwayat tanah, bukan bukti hak yang final. Biasanya dibutuhkan bukti lain dan proses pengukuran serta pengumuman.

Apa yang terjadi bila ada yang berkeberatan? Proses dapat tertunda sampai keberatan diselesaikan, misalnya lewat musyawarah, mediasi, atau pengadilan. Petugas tidak akan menerbitkan sertipikat di atas bidang yang sedang dipersengketakan tanpa penyelesaian.

Ringkasan

Tanah yang belum bersertifikat dapat didaftarkan untuk pertama kali dengan bukti hak lama dan bukti penguasaan fisik. Bila bukti tertulis tidak lengkap, penguasaan dua puluh tahun atau lebih secara terbuka, beritikad baik, diperkuat saksi, dan tidak dipersoalkan dapat dipakai. Prosesnya meliputi surat kelurahan, permohonan, pengukuran, pengumuman, penetapan, dan penerbitan sertipikat. Jujur dalam keterangan, libatkan tetangga berbatasan, dan jangan memakai calo.

Dasar hukum

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Baca juga

• PTSL: Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, Syarat, Biaya Resmi, dan Hak Warga
• Tanah Bergirik vs Sertipikat: Mana Bukti Kepemilikan yang Kuat?
• Jual Beli Tanah Girik dan Akta Camat: Risiko dan Langkah Aman
• PNBP Pertanahan: Biaya Resmi Pendaftaran dan Pelayanan Tanah

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.