Jual Beli Tanah Tanpa PPAT: Risiko dan Cara Memperbaikinya

Apa peran PPAT dan akta jual beli

PPAT adalah pejabat pembuat akta tanah, pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu atas hak atas tanah, termasuk jual beli, tukar-menukar, hibah, dan pemasukan ke dalam perusahaan. Akta otentik adalah akta yang dibuat oleh pejabat berwenang menurut bentuk yang ditentukan undang-undang dan memiliki kekuatan pembuktian yang kuat.

Dalam jual beli tanah, PPAT membuat akta jual beli (AJB) yang ditandatangani penjual, pembeli, dan saksi di hadapan PPAT. AJB kemudian menjadi dasar balik nama, yaitu pencatatan perubahan pemegang hak dari penjual kepada pembeli pada sertipikat dan buku tanah di kantor pertanahan.

Menurut Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, pendaftaran peralihan hak karena jual beli pada dasarnya hanya dapat dilakukan bila dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT. Peraturan itu juga menyebut keadaan tertentu yang memberi kewenangan kepada kepala kantor pertanahan untuk mendaftar peralihan hak tanpa akta PPAT, sepanjang kadar kebenaran data dinilai cukup. Karena peraturan ini telah diubah, antara lain oleh Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021, bacalah teks resmi terbaru.

Penjelasan peran PPAT ada di peran PPAT dan akta jual beli dan tahapan lengkapnya di jual beli tanah, AJB, dan balik nama.

Apakah jual beli di bawah tangan sah

Pertanyaan ini sering salah dipahami. Ada dua lapisan jawaban.

Sebagai perjanjian. Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), perjanjian sah bila memenuhi empat syarat: kesepakatan, kecakapan, hal tertentu, dan sebab yang halal. Jual beli yang disepakati dan dibayar dapat mengikat penjual dan pembeli sebagai perjanjian, walau hanya dibuat tertulis di bawah tangan. Dalam hukum adat, jual beli tanah juga dikenal dengan ciri tunai (dibayar lunas), terang (disaksikan pihak berwenang atau masyarakat), dan riil (tanah benar-benar diserahkan). Beberapa putusan pengadilan pernah mengakui jual beli di bawah tangan yang memenuhi ciri itu. Namun pengakuan tersebut tidak otomatis, dan hasil tiap perkara berbeda.

Sebagai dasar pendaftaran. Untuk mengubah nama pemegang hak di sertipikat, kantor pertanahan umumnya meminta akta PPAT. Kuitansi dan surat di bawah tangan biasanya tidak cukup. Akibatnya, pembeli yang hanya memegang kuitansi sering tidak dapat membalik nama, dan secara administrasi tanah tetap tercatat atas nama penjual.

Dengan demikian, jual beli di bawah tangan tidak selalu "tidak sah", tetapi lemah dan berisiko, dan tidak menyelesaikan pendaftaran.

Risiko bagi pembeli

• Tidak bisa balik nama. Sertipikat tetap atas nama penjual. Pembeli tidak tercatat sebagai pemilik.
• Penjual menjual lagi. Karena sertipikat masih atas namanya, penjual dapat menjual atau menjaminkan tanah kepada pihak lain. Lihat tanah dijual dua kali dan sengketa tanah dijual ganda, pembeli beritikad baik.
• Masalah bila penjual meninggal. Ahli waris penjual dapat menyangkal atau menuntut, dan pembeli harus membuktikan jual beli. Dibutuhkan kerja sama ahli waris untuk membuat akta.
• Tidak bisa dijadikan agunan. Bank tidak menerima tanah yang belum atas nama pembeli.
• Tidak ada pemeriksaan keabsahan. PPAT memeriksa dokumen dan status tanah. Tanpa pemeriksaan itu, pembeli mungkin tidak tahu bahwa tanah sedang sengketa, dijaminkan, atau milik bersama.
• Pembeli sulit membuktikan di pengadilan. Kuitansi tanpa saksi dan dokumen pendukung mudah dipersoalkan.

Risiko bagi penjual

• Tanggung jawab tetap melekat. Selama nama penjual masih tercantum, kewajiban yang melekat pada tanah, termasuk tagihan tahunan, dapat tertuju kepada penjual.
• Tuntutan di kemudian hari. Pembeli dapat menuntut pembuatan akta atau pengembalian uang, dan penjual sulit membuktikan telah menyerahkan hak.
• Masalah bila pembeli meninggal atau berubah sikap. Ahli waris pembeli bisa menuntut hak yang belum selesai.
• Penyalahgunaan sertipikat. Bila sertipikat diserahkan kepada pembeli tetapi nama tidak berubah, ada risiko penyalahgunaan.

Karena risiko dua arah, semua pihak sebenarnya diuntungkan oleh akta PPAT.

Mengapa orang tetap melakukannya

Alasan yang sering muncul:

• biaya dianggap terlalu mahal (pajak, biaya PPAT, dan biaya balik nama);
• sertipikat belum ada, masih berupa girik atau petok;
• penjual dan pembeli saling percaya karena masih kerabat;
• transaksi dilakukan cepat karena kebutuhan uang;
• sertipikat masih atas nama pewaris yang telah meninggal, sehingga alurnya rumit;
• kurang paham bahwa pendaftaran balik nama merupakan langkah wajib.

Alasan-alasan ini manusiawi, tetapi sebagian dapat diatasi dengan perencanaan. Misalnya, bila sertipikat masih atas nama pewaris, ahli waris dapat lebih dulu mengurus balik nama waris. Lihat balik nama tanah warisan. Bila tanah masih girik, jalur yang tepat adalah pendaftaran pertama kali atau konversi. Lihat jual beli tanah girik dan akta camat.

Cara memperbaiki: regularisasi jual beli

Langkah berikut berlaku bagi pembeli dan penjual yang telanjur bertransaksi di bawah tangan, selama kedua pihak (atau ahli warisnya) masih bersedia.

1. Kumpulkan bukti transaksi. Kuitansi, surat perjanjian, bukti transfer, foto penyerahan tanah, dan keterangan saksi.
2. Cek status tanah di kantor pertanahan. Pastikan sertipikat asli, sesuai buku tanah, dan tidak terbebani atau diblokir. Lihat cek keaslian sertifikat tanah di BPN.
3. Pertemukan penjual dan pembeli (atau ahli waris) di hadapan PPAT. Bawa kartu identitas, kartu keluarga, buku nikah, dan sertipikat asli.
4. Buat akta jual beli. Dalam akta, nilai transaksi dan tanggal ditentukan sesuai ketentuan. Penjelasan nilai jangan dimanipulasi, karena dapat bermasalah di kemudian hari.
5. Selesaikan kewajiban terkait transaksi. Pembayaran pajak dan biaya peralihan dilakukan sesuai ketentuan oleh pihak yang dibebani. Tanyakan rincian kepada PPAT.
6. Daftarkan balik nama ke kantor pertanahan oleh PPAT atau pemohon, lalu terima sertipikat atas nama pembeli.
7. Simpan dokumen akta, sertipikat baru, dan bukti pembayaran.

Bila penjual sudah meninggal, ahli waris menggantikan posisi penjual. Mereka dapat menandatangani akta setelah haknya terbukti lewat surat keterangan waris. Bila ada ahli waris yang menolak, pembeli dapat menempuh perundingan, atau jalur pengadilan untuk menuntut pengesahan jual beli dan pemenuhan perjanjian.

Contoh: Pak Joko membeli sebidang tanah dari Pak Anwar dengan kuitansi pelunasan dan menempatinya selama dua belas tahun. Sertipikat tetap atas nama Pak Anwar yang kemudian meninggal. Pak Joko hendak menjual tanah itu tetapi ditolak calon pembeli karena belum balik nama. Ia menghubungi ahli waris Pak Anwar, menunjukkan kuitansi dan keterangan saksi, lalu bersama ke PPAT. Ahli waris menandatangani akta jual beli, dan sertipikat dibalik nama atas nama Pak Joko.

Bila penjual atau ahli waris menolak membuat akta

Kadang penjual berubah sikap karena harga tanah naik, atau ahli waris tidak mau mengakui jual beli. Pilihan pembeli:

1. Somasi yang menuntut penjual atau ahli waris memenuhi kewajiban membuat akta, dengan tenggat tertentu.
2. Mediasi melalui aparat desa atau pihak netral.
3. Gugatan ke pengadilan negeri untuk meminta pernyataan bahwa jual beli sah dan memerintahkan pembuatan akta atau menetapkan putusan sebagai dasar pendaftaran. Hasilnya bergantung pada bukti: kuitansi, saksi, penguasaan nyata, dan itikad baik.
4. Laporan pidana bila ada dugaan penipuan atau penggelapan. Dalam KUHP baru yang berlaku sejak 2 Januari 2026, tindak penipuan dan penggelapan memiliki pasal sendiri; periksa teks resmi untuk rumusannya.

Pengadilan menilai tiap kasus berdasarkan fakta, sehingga hasilnya tidak dapat dipastikan.

Mencegah masalah sejak awal

• Gunakan PPAT sejak awal, terutama untuk nilai besar.
• Periksa sertipikat asli dan lakukan pengecekan di kantor pertanahan sebelum membayar. Lihat cek sertifikat tanah sebelum membeli.
• Pastikan penjual adalah pemilik sah atau pihak yang berwenang, dan bila tanah harta bersama, minta persetujuan pasangan. Lihat rumah dijual oleh pasangan tanpa persetujuan istri atau suami.
• Bila belum bisa membuat AJB, gunakan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang jelas dan bayar bertahap sesuai kemajuan dokumen. Lihat PPJB dan AJB.
• Simpan kuitansi bermeterai, bukti transfer, dan foto penyerahan.
• Jangan menerima alasan "balik nama belakangan" untuk transaksi besar.

Kesalahan umum

• Mengira kuitansi sudah sama kuat dengan sertipikat.
• Menunda balik nama bertahun-tahun.
• Mencantumkan harga lebih rendah dalam akta dari harga sebenarnya.
• Tidak mengecek keaslian sertipikat.
• Membayar lunas kepada pihak yang bukan pemilik.
• Tidak melibatkan ahli waris atau pasangan penjual yang berhak.
• Menyerahkan sertipikat asli ke perantara tanpa tanda terima.

Contoh: Bu Fitri membeli tanah dari seorang kenalan dengan kuitansi dan sertipikat asli yang dipegang penjual. Atas saran kerabat, sebelum membayar lunas, Bu Fitri meminta bertemu di PPAT dan mengecek sertipikat. Ternyata tanah itu masih dibebani hak tanggungan. Transaksi ditunda sampai penjual melunasi utang dan hak tanggungan dihapus, baru kemudian akta ditandatangani.

Bila tanah belum bersertipikat

Banyak transaksi di bawah tangan terjadi pada tanah yang baru berupa girik, petok, atau surat penguasaan. Dalam keadaan ini, akta PPAT tetap dapat dibuat dalam kondisi tertentu, tetapi pendaftaran tanahnya memakai prosedur pendaftaran pertama kali, bukan sekadar balik nama. Data pendukungnya lebih banyak: riwayat penguasaan, keterangan kepala desa atau lurah, saksi batas, dan peta bidang. Pembeli perlu lebih berhati-hati karena kepastian hak lebih rendah dan risiko tumpang tindih lebih besar. Sebaiknya jual beli diiringi komitmen penjual untuk membantu pendaftaran. Bacaan: sertipikat dan tanah girik serta PTSL, pendaftaran tanah sistematis.

Peran saksi dan bukti penguasaan

Dalam sengketa jual beli di bawah tangan, bukti penguasaan nyata menjadi sangat penting. Pembeli yang menempati, memagari, membangun, dan merawat tanah secara terbuka memiliki cerita yang kuat. Saksi dari pihak yang menyaksikan pembayaran, aparat desa, dan tetangga yang melihat penguasaan membantu pengadilan menilai. Karena itu, sejak awal simpan foto, kuitansi, surat pengantar desa, dan daftar saksi dengan kontak yang jelas. Bukti yang rapi mempermudah regularisasi dan mengurangi ruang bagi bantahan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah kuitansi jual beli tanah bisa dipakai balik nama? Umumnya tidak cukup. Balik nama pada dasarnya memerlukan akta PPAT. Kuitansi berguna sebagai bukti transaksi untuk kemudian dibuatkan akta.

Bisakah saya membuat AJB bertahun-tahun setelah jual beli? Bisa, selama penjual atau ahli warisnya bersedia dan dokumen tanah lengkap. Ada kewajiban pajak dan biaya yang dihitung menurut ketentuan saat akta dibuat.

Bagaimana kalau penjual sudah tidak bisa ditemukan? Telusuri melalui keluarga dan aparat desa. Bila tetap tidak ditemukan atau menolak, pertimbangkan gugatan ke pengadilan untuk menetapkan keabsahan jual beli. Konsultasi hukum sangat dianjurkan.

Ringkasan

Akta jual beli di hadapan PPAT adalah dasar balik nama dan pengamanan hak pembeli. Jual beli di bawah tangan dapat mengikat sebagai perjanjian, tetapi lemah, tidak menyelesaikan pendaftaran, dan berisiko bagi kedua pihak. Bila telanjur, lakukan regularisasi: kumpulkan bukti, cek status tanah, buat AJB di PPAT, penuhi kewajiban terkait, dan balik nama. Jika penjual menolak, tempuh somasi, mediasi, atau gugatan. Untuk transaksi baru, gunakan PPAT sejak awal.

Dasar hukum

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
• KUHPerdata, ketentuan tentang syarat sahnya perjanjian dan jual beli.
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Baca juga

• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab
• Jual Beli Tanah: Peran AJB dan Pentingnya Balik Nama
• Balik Nama Tanah Warisan di Kantor Pertanahan: Dokumen, Langkah, dan Biaya Umum

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.