Pecah Sertipikat Tanah: Syarat, Biaya, dan Prosedur di BPN

Apa itu pemecahan sertipikat

Pemecahan sertipikat adalah kegiatan memecah satu bidang tanah yang sudah bersertipikat menjadi beberapa bidang baru, masing-masing memiliki sertipikat sendiri. Contohnya, tanah 1.000 meter persegi dipecah menjadi dua bidang masing-masing 500 meter persegi. Sertipikat induk dihentikan sebagai satu kesatuan, dan terbit sertipikat baru untuk tiap bidang.

Istilah yang berdekatan:

• Pemecahan adalah membagi satu bidang menjadi beberapa bidang baru, semuanya bersertipikat baru.
• Pemisahan adalah memisahkan sebagian dari satu bidang menjadi bidang baru, sedangkan sisanya tetap memakai sertipikat lama dengan data diperbarui.
• Penggabungan adalah menyatukan beberapa bidang bersebelahan menjadi satu bidang.

Ketiganya termasuk pemeliharaan data pendaftaran tanah yang diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sebagaimana diubah, antara lain, oleh Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021, dan peraturan menteri pelaksana. Karena ketentuan teknis dapat diperbarui, periksa informasi layanan terbaru di kantor pertanahan.

Untuk pembahasan serupa, baca pecah sertifikat tanah dan pemecahan sertifikat tanah waris, banyak ahli waris.

Kapan perlu memecah sertipikat

Pemecahan umumnya dilakukan pada situasi berikut:

1. Menjual sebagian tanah. Pembeli meminta sertipikat atas bagiannya sendiri.
2. Membagi tanah antara pemilik bersama. Misalnya antara saudara atau antara pasangan setelah perceraian.
3. Membagi warisan. Tanah waris dibagi kepada ahli waris, masing-masing mendapat sertipikat atas namanya.
4. Hibah sebagian tanah kepada anak atau pihak lain.
5. Memisahkan tanah untuk dijaminkan ke bank sebagian saja.
6. Menyelesaikan bangunan yang melewati batas, ketika sebagian tanah dijual kepada tetangga. Lihat pagar dan bangunan melewati batas tanah tetangga.

Memecah sertipikat tidak otomatis memindahkan kepemilikan. Pemecahan hanya mengubah bentuk administratif. Perpindahan hak kepada orang lain terjadi melalui akta jual beli, hibah, atau pembagian hak bersama yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah (PPAT), kemudian didaftarkan dan dibalik nama.

Syarat dokumen yang umumnya diminta

Persyaratan dapat berbeda sedikit antar kantor dan berubah menurut peraturan. Secara umum:

• formulir permohonan yang diisi dan ditandatangani pemohon;
• surat kuasa bermeterai bila diwakilkan, beserta identitas penerima kuasa;
• sertipikat asli dan fotokopinya;
• kartu tanda penduduk dan kartu keluarga pemohon;
• surat keterangan atau bukti pelunasan tagihan tahunan atas tanah sesuai ketentuan kantor;
• sketsa atau rencana pembagian bidang beserta ukuran;
• bila tanah diagunkan: persetujuan tertulis pemegang hak tanggungan;
• bila tanah warisan: surat keterangan waris atau penetapan, dan kesepakatan pembagian;
• bila ada pemegang hak bersama: persetujuan semua pemegang hak;
• dokumen lain sesuai kondisi, seperti izin lokasi atau persetujuan kesesuaian ruang untuk pembagian menjadi banyak kavling.

Selalu tanyakan daftar terbaru kepada loket pelayanan atau kanal resmi kantor pertanahan. Bawa asli dan fotokopi untuk dicocokkan.

Tahapan prosedur

1. Persiapan dan konsultasi. Datang ke loket atau gunakan layanan daring yang tersedia. Sampaikan rencana pembagian dan tanyakan syarat.
2. Pengecekan sertipikat. Petugas mencocokkan data sertipikat dengan buku tanah. Hasil pengecekan menunjukkan ada tidaknya blokir, sita, atau hak tanggungan. Lihat pemblokiran sertifikat dan sita tanah.
3. Pengajuan permohonan. Serahkan berkas dan bayar biaya sesuai tarif.
4. Pengukuran. Petugas ukur datang ke lokasi untuk mengukur dan menetapkan batas bidang baru. Pemilik atau wakil perlu hadir, dan pemilik tanah yang berbatasan diundang bila diperlukan.
5. Pengolahan data dan penerbitan. Setelah pengukuran, kantor pertanahan memproses, membuat gambar ukur baru, dan menerbitkan sertipikat-sertipikat baru. Sertipikat induk dicatat dan tidak lagi berlaku sebagai satu bidang.
6. Penyerahan sertipikat. Pemohon menerima sertipikat baru. Periksa nama, luas, nomor, dan batas pada saat menerima. Sertipikat dapat berbentuk elektronik pada layanan tertentu. Lihat sertipikat tanah elektronik dan alih media.

Lama proses bergantung pada kantor, kelengkapan, dan jadwal pengukuran. Tanyakan perkiraan waktu saat mengajukan, tetapi jangan menganggapnya jaminan.

Biaya yang perlu disiapkan

Biaya pemecahan terdiri dari beberapa komponen:

Tarif resmi mengikuti peraturan tentang jenis dan tarif penerimaan negara bukan pajak (PNBP) di lingkungan kementerian yang menangani agraria dan tata ruang. Nilai pastinya berbeda untuk tiap luas, wilayah, dan jenis layanan, serta dapat berubah. Lihat biaya pendaftaran tanah dan PNBP. Hindari membayar kepada calo di luar biaya resmi. Mintalah rincian dan bukti pembayaran resmi.

Luas minimum dan syarat tata ruang

Banyak pemilik bertanya: berapa luas minimum tiap bidang setelah dipecah? Secara umum tidak ada satu angka nasional yang berlaku untuk semua tanah. Batas luas dan syarat pemecahan dipengaruhi oleh:

• Rencana tata ruang wilayah di daerah itu, termasuk peruntukan tanah (permukiman, pertanian, dan lain-lain).
• Peraturan daerah tentang ukuran kavling minimum, garis sempadan, dan akses jalan.
• Akses. Tiap bidang baru perlu akses yang sah ke jalan, bukan sekadar lewat tanah orang lain. Lihat tanah tanpa akses jalan dan hak lintas.
• Jenis tanah. Tanah pertanian memiliki pengaturan khusus mengenai alih fungsi dan pembagian. Lihat alih fungsi lahan pertanian, sawah dan larangan menjual.
• Kegiatan memecah menjadi banyak kavling untuk dijual dapat dikategorikan kegiatan pembangunan perumahan yang memerlukan izin dan kewajiban penyediaan prasarana. Tanyakan ke dinas tata ruang atau pertanahan.

Karena itu, sebelum mengajukan, tanyakan di kantor pertanahan dan dinas tata ruang setempat tentang batas luas minimum dan kesesuaian ruang untuk lokasi Anda.

Pemecahan untuk warisan dan harta bersama

Pada tanah warisan, ahli waris harus lebih dahulu membuktikan haknya, misalnya melalui surat keterangan waris dan akta pembagian, sebelum tanah dibagi dan dipecah. Pembagian dan balik nama dapat dilakukan sekaligus. Lihat balik nama tanah warisan, akta pembagian waris, notaris atau di bawah tangan, dan surat keterangan waris, siapa berwenang.

Pada tanah yang menjadi harta bersama suami dan istri, pemecahan dan pembagian setelah perceraian memerlukan kesepakatan atau putusan pengadilan. Lihat pembagian harta bersama setelah cerai.

Langkah praktis bagi pemilik

1. Putuskan tujuan: jual, bagi, hibah, atau jaminan. Tujuan menentukan akta yang diperlukan.
2. Cek sertipikat di kantor pertanahan: status, beban hak, dan data. Lihat cek keaslian sertifikat tanah di BPN.
3. Tentukan rencana bagi: ukuran, bentuk, akses jalan, dan posisi bangunan. Gambar sketsa.
4. Pastikan persetujuan semua pemegang hak dan, bila ada, bank.
5. Tanyakan syarat luas minimum dan kesesuaian ruang.
6. Siapkan berkas dan ajukan. Simpan bukti permohonan.
7. Hadir saat pengukuran dan tunjukkan batas yang disepakati.
8. Terima sertipikat baru, periksa, lalu lanjutkan akta peralihan (jual beli, hibah, atau pembagian) di hadapan PPAT dan balik nama.

Contoh: Pak Dadang punya tanah 600 meter persegi dan hendak menjual 200 meter persegi di bagian depan kepada seorang pembeli. Ia memeriksa sertipikat di kantor pertanahan dan memastikan tidak ada beban. Petugas menyarankan sketsa pembagian dengan akses jalan 3 meter bagi bagian belakang. Setelah pengukuran dan penerbitan dua sertipikat, Pak Dadang menandatangani akta jual beli di PPAT untuk bidang depan dan balik nama atas nama pembeli. Bagian belakang tetap atas namanya.

Hal yang sering menghambat

• Sertipikat sedang dibebani hak tanggungan atau diblokir.
• Pemegang hak bersama tidak setuju atau tidak diketahui keberadaannya.
• Data pada sertipikat tidak sesuai dengan kartu identitas.
• Batas tanah dengan tetangga dipersoalkan.
• Tidak ada akses jalan bagi bidang baru.
• Rencana tata ruang tidak mengizinkan kavling sekecil yang diinginkan.
• Berkas tidak lengkap atau tunggakan kewajiban atas tanah belum diselesaikan.

Menyelesaikan hambatan ini sebelum pengajuan menghemat waktu. Jika sertipikat hilang atau rusak, urus penggantiannya lebih dulu. Lihat sertipikat hilang atau rusak.

Kesalahan umum

• Menjual sebagian tanah sebelum pemecahan, lalu kesulitan membuat sertipikat pembeli.
• Memecah tanpa memikirkan akses jalan, sehingga bidang belakang terkurung.
• Membayar kepada calo tanpa tanda terima resmi.
• Tidak hadir saat pengukuran sehingga batas ditetapkan tanpa kehadiran pemilik.
• Tidak membaca hasil sertipikat baru: salah ejaan atau luas.
• Mengira pemecahan sama dengan balik nama.
• Memecah tanah warisan tanpa kesepakatan semua ahli waris.

Contoh: Tiga bersaudara mewarisi satu bidang tanah. Dua ingin menjual bagiannya, satu ingin mempertahankan. Mereka membuat kesepakatan tertulis tentang pembagian dan membuat akta pembagian. Setelah pemecahan, tiap orang memegang sertipikat sendiri, sehingga penjualan dua bagian tidak mempengaruhi bagian saudara ketiga.

Pemecahan untuk pengembangan kavling dan rumah

Sebagian pemilik tanah ingin memecah tanah menjadi beberapa kavling untuk dijual kepada banyak orang. Kegiatan semacam ini berbeda dengan menjual sebagian tanah satu kali. Bila skalanya sudah menyerupai pembangunan perumahan, berlaku ketentuan perizinan, tata ruang, dan kewajiban prasarana. Misalnya, penyediaan jalan lingkungan, drainase, dan fasilitas umum, serta ketentuan pemasaran dan perjanjian pengikatan jual beli. Pelanggaran dapat berujung sanksi administratif dan sengketa dengan pembeli. Pembeli kavling juga perlu berhati-hati. Lihat penipuan iklan properti online dan uang tanda jadi dan membeli tanah bermasalah.

Jika tujuan hanya membagi tanah keluarga menjadi tiga atau empat bagian untuk anak-anak, prosesnya jauh lebih sederhana, tetapi tetap tunduk pada syarat akses dan tata ruang. Konsultasikan rencana Anda ke kantor pertanahan sebelum mengurus.

Hubungan pemecahan dengan hak tanggungan dan blokir

Tanah yang dijaminkan ke bank melalui hak tanggungan tidak bisa dipecah begitu saja. Bank sebagai pemegang hak tanggungan perlu menyetujui, dan sering kali hak tanggungan harus dicatat ulang pada tiap bidang atau sebagian dihapus (roya) menurut kesepakatan. Hal yang sama berlaku bila sertipikat sedang diblokir atau disita. Pemecahan akan tertahan sampai hambatan itu dicabut atau diselesaikan. Bacaan: hak tanggungan dan hipotek tanah.

Karena itu, langkah pertama pemilik adalah memastikan di kantor pertanahan bahwa sertipikat bersih dari beban atau mengetahui beban yang ada. Bila ada beban, rencanakan penyelesaiannya bersama pihak berkepentingan sebelum mengajukan pemecahan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa lama proses pemecahan sertipikat? Lamanya berbeda antar kantor dan kelengkapan berkas. Tanyakan perkiraan pada loket dan siapkan semua dokumen agar tidak bolak-balik.

Apakah sertipikat yang diagunkan bank boleh dipecah? Boleh dengan persetujuan pemegang hak tanggungan, dan sering memerlukan penyesuaian pembebanan. Hubungi bank sebelum mengajukan.

Apakah pemecahan mengubah nama pemilik? Tidak. Pemecahan hanya membagi bidang. Perubahan nama pemilik memerlukan akta peralihan dan balik nama.

Ringkasan

Pemecahan sertipikat membagi satu bidang tanah menjadi beberapa bidang bersertipikat sendiri. Prosesnya dilakukan di kantor pertanahan melalui pengecekan, permohonan, pengukuran, dan penerbitan. Syarat meliputi dokumen kepemilikan dan persetujuan para pemegang hak, serta kesesuaian tata ruang dan akses. Biaya mengikuti tarif resmi, bukan calo. Pemecahan bukan balik nama, sehingga akta jual beli, hibah, atau pembagian di PPAT tetap diperlukan.

Dasar hukum

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
• Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN tentang pelayanan pertanahan dan pendaftaran tanah (periksa versi terbaru).

Baca juga

• Pemecahan dan Pembagian Sertifikat Tanah Waris bagi Banyak Ahli Waris
• PNBP Pertanahan: Biaya Resmi Pendaftaran dan Pelayanan Tanah
• Balik Nama Tanah Warisan di Kantor Pertanahan: Dokumen, Langkah, dan Biaya Umum
• Jual Beli Tanah: Peran AJB dan Pentingnya Balik Nama

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.