Perjanjian Kawin dan Kepemilikan Tanah bagi WNI yang Menikah dengan WNA

Apa persoalannya dan siapa yang terkena

Perkawinan campuran adalah perkawinan antara dua orang yang di Indonesia tunduk pada hukum yang berlainan karena perbedaan kewarganegaraan, dan salah satu pihak berkewarganegaraan Indonesia. Definisi ini ada dalam Pasal 57 UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan. Pembahasan umumnya ada di perkawinan campuran WNI dan WNA.

Persoalan tanah muncul karena Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), yaitu UU No. 5 Tahun 1960, menyatakan bahwa hanya WNI yang boleh mempunyai hak milik atas tanah. WNA hanya dapat memiliki hak yang lebih terbatas, seperti hak pakai. Sementara itu, tanpa perjanjian kawin, harta yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama. Bila WNI membeli tanah dengan hak milik selama menikah dengan WNA, tanah itu bisa dipandang sebagai harta bersama yang sebagian milik WNA. Itulah titik risikonya.

Yang terkena adalah WNI yang menikah dengan WNA, keluarga yang sudah memiliki tanah, notaris dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), serta kantor pertanahan.

Aturan dalam bahasa sehari-hari

Beberapa pokok yang perlu diketahui:

• Hak milik hanya untuk WNI. Ini prinsip UUPA. Hak milik yang beralih kepada WNA karena jual beli atau hibah menjadi batal demi hukum menurut UUPA, dan tanahnya jatuh kepada negara dengan ketentuan tertentu. Periksa teks resmi UUPA, khususnya pasal-pasal tentang hak milik.
• Percampuran harta karena perkawinan. UUPA mengatur bahwa WNA yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau karena percampuran harta akibat perkawinan wajib melepaskan hak itu dalam jangka waktu tertentu. Kata kuncinya adalah percampuran harta, dan inilah yang dicegah perjanjian pisah harta.
• Perjanjian pisah harta menyatakan bahwa tidak ada percampuran harta. Dengan perjanjian yang sah dan tercatat, tanah yang dibeli atau dimiliki WNI tetap milik WNI semata.
• WNI tetap boleh memiliki hak milik setelah menikah dengan WNA, asalkan tanah tidak tercampur sebagai harta bersama.
• WNA dapat memperoleh hak lain. Peraturan pelaksana tentang hak atas tanah, termasuk PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, mengatur hak pakai bagi orang asing yang berdomisili di Indonesia. Periksa teks resmi untuk syarat dan jangka waktunya.

Dengan kata lain, perjanjian kawin adalah sarana agar kedudukan WNI sebagai pemilik tanah tidak terganggu oleh status perkawinannya.

Perjanjian kawin: sebelum atau sesudah menikah

Dahulu perjanjian kawin hanya dapat dibuat sebelum menikah. Sejak Putusan MK No. 69/PUU-XIII/2015, perjanjian dapat dibuat selama perkawinan. Karena itu WNI yang menikah dengan WNA tanpa perjanjian tetap dapat membuatnya sekarang, dengan syarat tidak merugikan pihak ketiga. Pembahasan lengkap ada di perjanjian kawin setelah menikah.

Namun, pasangan perlu berhati-hati: perjanjian yang dibuat belakangan tidak otomatis menyelamatkan tanah yang sudah dibeli selama menikah tanpa perjanjian. Ada kemungkinan petugas atau pengadilan mempersoalkan status tanah tersebut, terutama bila perjanjian dibuat berlaku surut. Pasangan harus berbicara dengan notaris tentang tanggal berlakunya. Informasi tentang praktik di kantor pertanahan dapat berbeda-beda, jadi tanyakan langsung.

Langkah praktis

1. Periksa status. Apakah sudah ada tanah yang dimiliki? Dibeli sebelum atau sesudah menikah?
2. Bicarakan dengan pasangan. Jelaskan bahwa perjanjian pisah harta bukan tanda ketidakpercayaan, melainkan syarat hukum agar WNI tetap dapat memiliki hak milik.
3. Temui notaris. Notaris menyusun akta perjanjian pisah harta dan menjelaskan akibatnya.
4. Tentukan tanggal berlaku. Pastikan jelas perlakuan terhadap harta lama dan harta baru.
5. Catatkan perjanjian. Catatkan di KUA atau Dukcapil. Pasangan campuran biasanya mencatat di Dukcapil bila perkawinan dilangsungkan di Indonesia dan dicatat di sana, atau melaporkan perkawinan luar negeri. Lihat pencatatan perjanjian kawin.
6. Siapkan bukti dana. Bila membeli tanah, simpan bukti bahwa dana berasal dari WNI atau dari harta pribadinya.
7. Gunakan nama WNI. Sertifikat hak milik hanya atas nama WNI. Hindari praktik pinjam nama (nominee) yang berisiko hukum.
8. Konsultasi PPAT. Sebelum jual beli, bicarakan status perkawinan dan perjanjian.

Hal yang perlu diwaspadai

Beberapa praktik yang sering terdengar tetapi berisiko:

• Pinjam nama. Mengatasnamakan tanah kepada teman WNI sementara WNA yang membayar dan menguasai. Perjanjian semacam itu dapat dianggap pura-pura dan batal.
• Tanda tangan persetujuan WNA tanpa perjanjian. Beberapa PPAT meminta pernyataan bahwa WNA tidak memiliki hak atas tanah. Pernyataan seperti itu tidak menggantikan perjanjian kawin dan kekuatan hukumnya perlu dikonsultasikan.
• Pemilikan tanah lewat badan usaha. Berbeda dari hak milik pribadi; ada syarat dan batas sendiri. Periksa aturan terbaru.
• Warisan kepada WNA. Bila WNI meninggal, ahli waris WNA tidak dapat memiliki hak milik dan harus melepaskannya dalam jangka waktu yang ditentukan atau menggantinya. Baca waris dan perkawinan campuran.
• Anak dari perkawinan campuran. Status kewarganegaraan anak menentukan haknya atas tanah. Periksa UU Kewarganegaraan.

Tabel: situasi dan akibat umumnya

Perubahan aturan yang perlu Anda ketahui

Dua perubahan besar patut dicatat. Pertama, putusan MK 69/PUU-XIII/2015 membolehkan perjanjian kawin dibuat selama perkawinan, sehingga WNI yang belum membuat perjanjian dapat melakukannya sekarang. Kedua, PP No. 18 Tahun 2021, yang menjadi peraturan pelaksana klaster pertanahan dalam UU Cipta Kerja (kini UU No. 6 Tahun 2023 yang menetapkan Perppu No. 2 Tahun 2022 menjadi undang-undang), mengatur ulang hak atas tanah dan hak atas satuan rumah susun, termasuk bagi orang asing, dan mencabut PP No. 40 Tahun 1996. Rincian hak pakai bagi orang asing dan batas luasnya sebaiknya dibaca dari teks resmi dan ketentuan pertanahan terbaru, karena angka dan syaratnya dapat berubah.

Kesalahan umum

Contoh kasus fiktif

Contoh: Bu Putri, WNI, menikah dengan seorang WNA di Indonesia tanpa perjanjian. Tiga tahun kemudian ia ingin membeli tanah dengan sertifikat hak milik. Notaris menyarankan perjanjian pisah harta terlebih dahulu. Pasangan itu membuat akta yang menyatakan harta yang diperoleh masing-masing tetap menjadi milik masing-masing, lalu mencatatkannya. Setelah itu Bu Putri membeli tanah dengan dana tabungan pribadinya dan sertifikat atas namanya sendiri. Pasangannya memilih menyewa rumah di tanah itu dalam rangka tinggal. Cerita ini fiktif dan hasil nyata bergantung pada fakta serta aturan terbaru.

Setelah perceraian atau kematian

Perjanjian pisah harta juga berpengaruh pada akhir perkawinan. Bila bercerai, tidak ada pembagian harta bersama atas aset yang sudah dipisahkan. Tanah milik WNI tetap miliknya. Bila WNI meninggal, tanah menjadi bagian warisan. Ahli waris yang WNI dapat memperoleh hak milik. Ahli waris WNA tidak dapat memiliki hak milik dan perlu menyelesaikan melalui pelepasan atau pengalihan sesuai aturan. Rencanakan ini sejak awal. Untuk waris pada perkawinan campuran, konsultasikan penasihat hukum.

Hak atas tanah bagi WNA: gambaran umum

Orang asing yang berdomisili di Indonesia dapat memperoleh hak tertentu atas tanah dan rumah, tetapi bukan hak milik atas tanah. Bentuknya antara lain hak pakai atas tanah atau rumah tinggal dan hak milik atas satuan rumah susun pada kawasan tertentu, dengan syarat yang ditetapkan peraturan. Syarat meliputi izin tinggal yang sah, batas harga minimal, serta jangka waktu hak yang dapat diperpanjang. Rincian angka dan kawasan sering berubah, jadi periksa teks resmi dan layanan kantor pertanahan sebelum membeli. Ketentuan ini tidak otomatis berlaku bagi pasangan WNI hanya karena menikah dengan WNA.

Pertimbangan keluarga yang lebih luas

Perjanjian kawin hanyalah satu bagian. Pasangan campuran juga perlu memikirkan wasiat, kewarganegaraan anak, dan izin tinggal pasangan WNA. Baca status WNA menikah dengan WNI, izin tinggal, dan KITAS dan pewarganegaraan WNA menikah WNI. Bila anak berkewarganegaraan ganda terbatas, hak atas tanah anak mengikuti status kewarganegaraannya. Merencanakan semuanya sekaligus mencegah kebingungan bertahun-tahun kemudian.

Tips memilih notaris dan PPAT untuk pasangan campuran

Pilih notaris yang berpengalaman menangani perkawinan campuran dan pertanahan. Tanyakan apakah notaris pernah menangani perjanjian pisah harta untuk WNI yang menikah dengan WNA dan bagaimana praktik pencatatannya di wilayah tersebut. Mintalah penjelasan tertulis tentang risiko. Dokumen berbahasa asing perlu diterjemahkan oleh penerjemah tersumpah. Bila dokumen berasal dari luar negeri, tanyakan apakah perlu pengesahan atau legalisasi. Persiapan yang cermat menghindari bolak-balik antara notaris, PPAT, dan kantor pertanahan.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah WNI yang menikah dengan WNA kehilangan hak atas tanah? Tidak. Yang perlu dihindari adalah percampuran harta yang membuat tanah dipandang sebagai milik bersama dengan WNA.

Bisakah WNA memiliki rumah di Indonesia? WNA dapat memiliki hak tertentu seperti hak pakai atau hak atas satuan rumah susun sesuai aturan. Syaratnya perlu dicek pada teks resmi terbaru.

Apakah perjanjian harus dibuat sebelum menikah? Tidak. Setelah putusan MK, dapat dibuat selama perkawinan, dengan syarat tidak merugikan pihak ketiga.

Bagaimana jika WNA membantu membayar? Dana dari WNA menimbulkan kerumitan pembuktian. Konsultasikan struktur yang sah, misalnya pinjaman tertulis dengan bunga wajar, bukan pinjam nama.

Ringkasan

• Hak milik atas tanah hanya untuk WNI.
• Tanpa perjanjian kawin, harta selama perkawinan menjadi harta bersama, termasuk risiko bagi tanah.
• Perjanjian pisah harta yang tercatat menjaga tanah tetap milik WNI.
• Perjanjian dapat dibuat selama perkawinan, tetapi hati-hati dengan harta lama.
• Hindari pinjam nama.
• Periksa teks resmi dan aturan pertanahan terbaru.

Dasar hukum

• UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan
• UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
• PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Baca juga

• Perkawinan Campuran WNI dan WNA: Syarat, Harta, Kewarganegaraan Anak
• Perjanjian Kawin Setelah Menikah: Putusan MK 69/PUU-XIII/2015 dan Cara Membuatnya
• Pencatatan Perjanjian Kawin di KUA atau Dukcapil: Prosedur dan Dokumen
• Perjanjian perkawinan: yang dibaca sebelum ditandatangani

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.