Pembiayaan Murabahah di Bank Syariah: Cara Kerja Akad dan Hak Nasabah

Apa itu murabahah

Murabahah adalah akad jual beli di mana penjual menyebutkan harga pokok barang dan keuntungan (margin) yang disepakati, lalu pembeli membayar sesuai kesepakatan, bisa tunai atau dicicil. Dalam perbankan syariah, bank bertindak sebagai penjual kepada nasabah. Nasabah bukan meminjam uang dengan bunga, melainkan membeli barang dari bank dengan harga yang sudah disepakati, dibayar secara angsuran.

Dasar penggunaannya antara lain Fatwa Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia (DSN-MUI) No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang Murabahah. Fatwa itu memuat ketentuan pokok, misalnya bank harus membeli barang yang diperlukan nasabah atas nama bank sendiri, dan pembelian itu harus sah dan bebas riba. Fatwa DSN-MUI adalah pedoman syariah yang kemudian dirujuk peraturan otoritas perbankan dan praktik industri. Kedudukan hukumnya sebagai perjanjian tetap tunduk pada hukum perdata.

Landasan kegiatan bank syariah ada pada Undang-Undang No. 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah. Kegiatan sektor jasa keuangan diawasi Otoritas Jasa Keuangan (OJK), yang kewenangan dan perlindungan konsumennya diperkuat oleh Undang-Undang No. 4 Tahun 2023 tentang Pengembangan dan Penguatan Sektor Keuangan.

Bedanya dengan kredit konvensional

Perbedaan ini bukan hanya soal istilah. Karena menjual barang, bank harus benar-benar memiliki barang itu pada saat akad jual beli kepada nasabah. Prosedur yang hanya mengganti istilah "bunga" menjadi "margin" tanpa pembelian barang yang nyata dapat dipersoalkan.

Alur murabahah yang lazim

1. Pengajuan. Nasabah menyampaikan kebutuhan, misalnya rumah atau kendaraan, dan menyerahkan dokumen identitas serta penghasilan.
2. Analisis. Bank menilai kemampuan nasabah dan jaminan.
3. Pembelian barang oleh bank. Bank membeli barang dari penjual atau pengembang. Dalam praktik, bank dapat mewakilkan pembelian kepada nasabah dengan akad wakalah (pemberian kuasa), tetapi akad murabahah baru dibuat setelah barang menjadi milik bank, menurut ketentuan fatwa.
4. Akad murabahah. Bank menjual barang kepada nasabah dengan harga pokok ditambah margin yang disepakati, serta jadwal angsuran.
5. Jaminan. Barang yang dibeli, atau aset lain, menjadi jaminan melalui hak tanggungan, fidusia, atau bentuk lain. Baca akta pemberian hak tanggungan (APHT) dan SKMHT.
6. Angsuran. Nasabah membayar sesuai jadwal sampai lunas.

Hal yang wajib jelas dalam akad

Sebelum menandatangani, pastikan setiap hal berikut jelas dan tertulis.

• Identitas barang. Jenis, spesifikasi, lokasi, dan keadaan barang.
• Harga pokok dan margin. Harga beli bank dari penjual dan margin yang disepakati. Nasabah berhak tahu komponen harga.
• Total kewajiban dan jadwal. Jumlah angsuran, tanggal jatuh tempo, dan jangka waktu.
• Uang muka. Besarnya dan perlakuan bila akad batal.
• Biaya lain. Biaya administrasi, asuransi, notaris, dan materai.
• Jaminan. Barang dan aset yang dijaminkan, serta hak bank bila terjadi gagal bayar.
• Keterlambatan. Bagaimana sanksi diterapkan dan ke mana dana sanksi disalurkan.
• Pelunasan dipercepat. Apakah ada potongan, dan bagaimana cara menghitungnya.
• Penyelesaian sengketa. Musyawarah, mediasi, atau pengadilan.

Jangan tanda tangan bila ada kolom kosong atau lampiran yang tidak diberikan. Minta salinan akad dan lampirannya. Pelajari syarat sah perjanjian agar paham kapan perjanjian dapat dipersoalkan.

Hak nasabah

Nasabah bank syariah memiliki hak yang sama dengan nasabah bank lain, ditambah hak yang berasal dari prinsip syariah.

1. Hak atas informasi yang jelas dan jujur tentang produk, biaya, dan risiko. Peraturan OJK tentang pelindungan konsumen sektor jasa keuangan mewajibkan pelaku usaha jasa keuangan menyampaikan informasi yang benar.
2. Hak atas akad yang dapat dipahami. Bahasa harus jelas dan tidak menyesatkan.
3. Hak atas salinan dokumen. Akad, jadwal angsuran, dan bukti pembayaran.
4. Hak atas perlakuan adil. Bank tidak boleh menambah beban tanpa dasar akad.
5. Hak mengadu. Kepada bank, lalu OJK, serta lembaga alternatif penyelesaian sengketa.
6. Hak atas penyelesaian wajar saat gagal bayar. Termasuk restrukturisasi bila memungkinkan dan penagihan yang patut.

Kerangka hak nasabah bank secara umum diuraikan pada hak nasabah bank dan pengaduan OJK.

Bila angsuran bermasalah

Nasabah yang mengalami kesulitan membayar sebaiknya segera menghubungi bank, jangan menunggu sampai menunggak berbulan-bulan.

Pertama, berbicara dengan bank. Jelaskan penyebab kesulitan, misalnya kehilangan pekerjaan atau usaha menurun, dan ajukan permintaan penyelesaian. Bank dapat menawarkan restrukturisasi, yaitu penataan ulang pembiayaan, seperti perpanjangan jangka waktu atau penjadwalan ulang. Syarat dan kelayakannya ditentukan bank dan ketentuan otoritas.

Kedua, memahami denda. Menurut Fatwa DSN-MUI No. 17/DSN-MUI/IX/2000 tentang sanksi atas nasabah mampu yang menunda-nunda pembayaran, sanksi dapat dikenakan kepada nasabah yang mampu tetapi sengaja menunda, dan dana sanksi diperuntukkan sebagai dana sosial, bukan pendapatan bank. Nasabah yang benar-benar tidak mampu karena musibah tidak seharusnya dikenai sanksi yang sama. Isi akad dan ketentuan terbaru perlu diperiksa.

Ketiga, pelunasan dipercepat. Fatwa DSN-MUI No. 23/DSN-MUI/III/2002 mengatur potongan pelunasan dalam murabahah. Bank dapat memberi potongan, tetapi tidak boleh diperjanjikan secara kaku di awal. Tanyakan kebijakan bank saat Anda hendak melunasi.

Keempat, eksekusi jaminan. Bila nasabah gagal bayar dan tidak ada penyelesaian, bank dapat menempuh eksekusi jaminan melalui mekanisme hukum, misalnya lelang hak tanggungan atau eksekusi fidusia. Prosedur ini terikat aturan dan tidak boleh dilakukan secara sewenang-wenang. Cara penagihan juga harus patut, tanpa ancaman atau intimidasi.

Contoh: Pak Dedi membeli rumah dengan pembiayaan murabahah selama lima belas tahun. Pada tahun keempat usahanya menurun dan ia terlambat dua angsuran. Ia segera mendatangi bank dengan membawa bukti penurunan pendapatan dan meminta restrukturisasi. Bank menawarkan penjadwalan ulang dengan jangka waktu lebih panjang. Pak Dedi membaca ketentuan keterlambatan di akad, meminta perhitungan tertulis, dan menyimpan surat kesepakatan. Dengan cara itu ia menghindari eksekusi jaminan.

Wakalah: ketika nasabah diminta membeli sendiri

Dalam banyak pembiayaan, terutama untuk rumah dari pengembang atau kendaraan dari dealer, bank memberi kuasa (wakalah) kepada nasabah untuk membeli barang atas nama bank. Cara ini diperbolehkan menurut fatwa, tetapi menimbulkan risiko bila pengaturannya tidak rapi. Beberapa hal perlu diperhatikan:

• Surat kuasa harus jelas bahwa pembelian dilakukan atas nama bank, bukan atas nama nasabah pribadi.
• Faktur atau bukti pembelian dibuat atas nama bank, atau jelas menyebut bank sebagai pembeli.
• Akad murabahah baru dibuat sesudah barang menjadi milik bank, bukan sebelumnya.
• Uang pembelian dibayarkan bank kepada penjual, atau dipastikan melalui prosedur yang tercatat.

Bila urutan ini dibalik, misalnya akad jual beli ditandatangani lebih dulu padahal barang belum dibeli, nasabah dapat mempertanyakan keabsahan akad. Karena rumit, jangan sungkan meminta penjelasan urutan prosesnya secara tertulis. Untuk pembelian rumah dari pengembang, baca juga PPJB jual beli rumah belum lunas.

Asuransi, biaya, dan perhitungan total

Pembiayaan murabahah hampir selalu disertai asuransi, misalnya asuransi jiwa pembiayaan dan asuransi kebakaran atau kendaraan. Asuransi syariah memakai prinsip tolong-menolong dan sering disebut takaful. Nasabah perlu menanyakan:

1. Siapa yang menjadi penerima manfaat dan pemegang polis.
2. Apakah premi sudah termasuk dalam angsuran atau dibayar terpisah.
3. Apa yang terjadi bila nasabah meninggal, apakah sisa pembiayaan dilunasi asuransi. Lihat utang bank pewaris dan asuransi kredit.
4. Bagaimana klaim diajukan dan batas waktunya.

Hitung total kewajiban sebelum memutuskan. Jumlahkan seluruh angsuran, biaya administrasi, asuransi, biaya notaris, dan biaya lain. Bandingkan hasilnya dengan harga tunai barang dan dengan penawaran lembaga lain. Perbandingan yang jujur membantu Anda menilai apakah pembiayaan masih terjangkau bila pendapatan menurun.

Ketika nasabah meninggal atau pembiayaan beralih

Bila nasabah meninggal, kewajiban pembiayaan tidak otomatis hilang. Pembayaran dapat ditutup oleh asuransi bila ada, dan sisanya menjadi beban harta peninggalan. Ahli waris sebaiknya segera memberi tahu bank dan membawa akta kematian. Pelajari mengurus BPJS dan asuransi pewaris dan menolak warisan dan utang pewaris.

Mengadu dan menyelesaikan sengketa

Bila ada masalah, tempuh tahapan berikut.

1. Keluhan tertulis kepada bank. Sebutkan pokok masalah dan harapan. Simpan tanda terima.
2. Pengaduan ke OJK bila bank tidak menanggapi atau jawabannya tidak memuaskan. OJK menyediakan kanal pengaduan resmi.
3. Mediasi melalui lembaga alternatif penyelesaian sengketa sektor jasa keuangan.
4. Gugatan. Sengketa perbankan syariah merupakan bagian dari ekonomi syariah yang menjadi kewenangan Pengadilan Agama menurut undang-undang peradilan agama. Perkara tersebut dapat dibaca lebih lanjut pada ketentuan terbaru; periksa teks resmi.

Isi akad bisa memuat klausul penyelesaian lain, misalnya arbitrase syariah. Baca arbitrase dan klausul arbitrase.

Kesalahan yang sering terjadi

• Mengira murabahah selalu lebih murah daripada kredit konvensional.
• Tidak membaca bagian denda dan sanksi.
• Tidak menanyakan komponen harga pokok dan margin.
• Menunggak lama sebelum bicara dengan bank.
• Tidak menyimpan bukti pembayaran angsuran.
• Menyerahkan jaminan tanpa memahami akibatnya.
• Mengabaikan surat peringatan dari bank.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah angsuran murabahah bisa naik di tengah jalan? Pada prinsipnya, margin dan angsuran ditetapkan tetap sejak akad. Karena itu, kenaikan sepihak tanpa dasar akad patut dipertanyakan. Periksa isi akad dan tanyakan alasannya secara tertulis.

Apakah denda keterlambatan menjadi keuntungan bank? Menurut fatwa DSN-MUI, dana sanksi atas nasabah yang mampu menunda pembayaran diperuntukkan sebagai dana sosial, bukan pendapatan bank. Praktik dan ketentuan akad perlu diperiksa.

Ke mana saya mengadu bila bank syariah merugikan saya? Mulai dari bank secara tertulis, lanjut ke OJK, kemudian mediasi atau jalur pengadilan sesuai ketentuan. Baca artikel hak nasabah bank untuk langkah rinci.

Ringkasan

Murabahah adalah jual beli dengan margin yang disepakati, bukan pinjaman berbunga. Bank wajib memiliki barang sebelum menjualnya kepada nasabah, dan akad harus jelas tentang harga pokok, margin, jadwal, biaya, dan jaminan. Nasabah berhak atas informasi jujur, salinan dokumen, perlakuan adil, dan jalur pengaduan. Bila kesulitan membayar, hubungi bank lebih awal untuk restrukturisasi. Pengaduan dapat dilanjutkan ke OJK, mediasi, dan pengadilan yang berwenang. Periksa teks resmi terbaru karena ketentuan jasa keuangan sering diperbarui.

Dasar hukum

• UU No. 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah.
• UU No. 4 Tahun 2023 tentang Pengembangan dan Penguatan Sektor Keuangan.
• Fatwa DSN-MUI No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang Murabahah; No. 17/DSN-MUI/IX/2000 tentang Sanksi atas Nasabah Mampu yang Menunda-nunda Pembayaran; No. 23/DSN-MUI/III/2002 tentang Potongan Pelunasan dalam Murabahah.
• UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.
• UU No. 3 Tahun 2006 tentang Perubahan atas UU No. 7 Tahun 1989 tentang Peradilan Agama.

Baca juga

• Hak Nasabah Bank dan Cara Mengajukan Pengaduan hingga ke OJK
• APHT, SKMHT, dan Roya: Memahami Dokumen Hak Tanggungan Langkah demi Langkah
• Syarat Sah Perjanjian Menurut KUH Perdata
• Arbitrase dan Klausul Arbitrase: Menyelesaikan Sengketa Bisnis di Luar Pengadilan
• PPJB Jual Beli Rumah yang Belum Lunas: Isi, Risiko, dan Jalan ke AJB

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.