Pemilik Menjual Rumah yang Sedang Disewa: Hak Penyewa dan Kewajiban Pembeli

Aturan pokok: jual beli tidak memutus sewa

Menurut KUH Perdata Pasal 1576, penjualan barang yang disewa tidak memutuskan sewa yang dibuat sebelumnya. Kecualinya, bila hal itu sudah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang. Dengan kata lain, pada prinsipnya sewa tetap berlangsung sampai berakhir menurut perjanjian, meskipun pemilik rumah berganti.

Prinsip ini melindungi penyewa. Ia sudah membayar sewa dan merencanakan hidupnya, sehingga tidak boleh tiba-tiba kehilangan tempat tinggal karena pemilik menjual rumah. Pembeli yang membeli rumah yang sedang disewa pada dasarnya "membeli rumah beserta sewanya". Ia menggantikan kedudukan pemilik lama sebagai pihak yang menyewakan.

Dasar perjanjian sewa dibahas di syarat sah perjanjian dan hak penyewa umum di sewa-menyewa rumah, hak penyewa.

Pengecualian: klausul sewa putus bila dijual

Perjanjian dapat memuat klausul bahwa sewa berakhir bila rumah dijual. Bila klausul ini ada dan jelas, penjualan dapat mengakhiri sewa. Menurut penjelasan atas Pasal 1576 yang dikutip Hukumonline, pada keadaan semacam itu penyewa tidak berhak menuntut ganti rugi bila tidak ada perjanjian yang tegas, sedangkan bila ada perjanjian yang tegas tentang ganti rugi, penyewa tidak wajib mengosongkan rumah selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi.

Klausul ini harus dibaca hati-hati. Pertanyaan yang perlu dijawab:

• Apakah klausul menyebut penjualan secara tegas sebagai alasan berakhirnya sewa?
• Apakah ada pemberitahuan lebih dahulu, misalnya satu atau tiga bulan?
• Apakah ada ganti rugi atau pengembalian sewa sisa?
• Apakah klausul itu disepakati secara bebas, bukan sekadar baku yang tidak dijelaskan?

Klausul yang sangat berat sebelah dapat dipersoalkan sebagai klausula baku; lihat klausula baku perjanjian.

Hak penyewa

Penyewa yang rumahnya dijual dapat berpegang pada hak-hak berikut.

• Tetap menempati sampai sewa berakhir, kecuali ada klausul sewa putus yang sah.
• Mendapat pemberitahuan dari pemilik tentang rencana penjualan, meskipun hukum tidak selalu mengaturnya secara tegas. Pemberitahuan bagian dari itikad baik; lihat itikad baik dalam perjanjian.
• Menjaga privasi. Calon pembeli yang ingin melihat rumah perlu membuat janji. Penyewa tidak wajib membiarkan orang keluar masuk setiap saat.
• Menerima pengembalian deposit pada akhir sewa, dari pihak yang bertanggung jawab. Bila pemilik lama sudah menjual, perlu jelas apakah deposit diserahkan kepada pembeli.
• Mengetahui siapa penerima sewa setelah penjualan, agar pembayaran tidak salah alamat.

Contoh: Seorang penyewa masih memiliki sisa sewa delapan bulan ketika pemilik menyampaikan akan menjual rumah. Perjanjian tidak memuat klausul sewa putus. Penyewa menyampaikan secara tertulis bahwa ia akan tetap tinggal sampai masa sewa selesai dan mengizinkan calon pembeli melihat rumah pada akhir pekan. Pembeli akhirnya membeli rumah, menandatangani surat pengalihan sewa, dan penyewa melanjutkan tinggal sampai sewa berakhir.

Kewajiban dan pilihan pembeli

Pembeli yang tidak teliti dapat kecewa ketika ingin langsung menempati rumah. Karena itu, sebelum membeli rumah yang disewa, pembeli sebaiknya:

1. Meminta salinan perjanjian sewa dan bukti pembayaran sewa.
2. Mengetahui sisa masa sewa dan apakah ada opsi perpanjangan.
3. Menanyakan deposit dan siapa yang memegangnya.
4. Memasukkan ketentuan tentang sewa ke dalam perjanjian jual beli, termasuk tanggal penyerahan rumah dalam keadaan kosong atau dengan penyewa.
5. Berkoordinasi dengan penyewa agar transisi tertib.

Ada tiga skenario yang lazim:

Pada jual beli tanah dan bangunan, prosedur akta dan balik nama dijelaskan di jual beli tanah, AJB dan balik nama dan peran PPAT dan akta jual beli. PPAT adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang berwenang membuat akta jual beli tanah.

Pengakhiran dini dengan kompensasi

Bila pembeli menginginkan rumah kosong, jalan paling sehat adalah kesepakatan antara pemilik (atau pembeli) dan penyewa. Penyewa dapat setuju pindah lebih cepat dengan kompensasi yang masuk akal: pengembalian sewa sisa, biaya pindah, dan deposit penuh. Kesepakatan harus tertulis, ditandatangani, dan menyebut tanggal pengosongan serta jumlah kompensasi. Jangan mengosongkan rumah berdasarkan janji lisan.

Penyewa sebaliknya berhak menolak bila kompensasi tidak memadai dan sewa masih berlaku. Menolak secara sopan bukan pelanggaran selama penyewa memenuhi kewajibannya membayar sewa dan merawat rumah.

Deposit dan uang sewa yang sudah dibayar

Dua hal yang rawan sengketa: deposit dan sewa di muka.

• Deposit. Pemilik lama yang menjual rumah harus menyelesaikan deposit, baik dikembalikan kepada penyewa ketika sewa berakhir atau diserahkan kepada pembeli dengan pengakuan tertulis. Pembeli sebaiknya meminta deposit diserahkan atau dikurangkan dari harga jual agar tanggung jawabnya jelas. Lihat kontrakan tidak dikembalikan, uang jaminan.
• Sewa di muka. Bila penyewa sudah membayar sewa setahun penuh, pembeli yang melanjutkan sewa tidak boleh menagih lagi sewa untuk periode yang sudah dibayar. Pembeli mengganti pemilik lama sebagai penerima sewa, dan uang sewa yang sudah dibayar kepada pemilik lama dihitung. Pembeli dan pemilik lama sebaiknya menyelesaikan perhitungan ini di antara mereka sendiri.

Bila penyewa tidak dapat dihubungi atau menolak calon pembeli

Pemilik berhak menjual rumahnya, tetapi tidak boleh mengganggu hak penyewa. Jangan mengganti kunci, memutus listrik atau air, atau menaruh papan "dijual" yang mengganggu usaha penyewa tanpa izin. Penyewa pun tidak boleh menghalangi tanpa alasan sah. Bila terjadi kebuntuan, ajak mediasi lewat RT, RW, atau kelurahan, dan bila perlu somasi. Lihat somasi dan wanprestasi.

Daftar periksa untuk tiga pihak

Bagi pemilik yang akan menjual:

• baca ulang perjanjian sewa, terutama klausul pengakhiran dan perpanjangan;
• beri tahu penyewa secara tertulis dan sopan sejak awal;
• atur jadwal kunjungan calon pembeli dengan persetujuan penyewa;
• siapkan perhitungan deposit dan sewa di muka untuk dipindahkan atau dikembalikan;
• cantumkan keberadaan sewa pada perjanjian jual beli agar pembeli tidak merasa dirugikan.

Bagi penyewa:

• jangan menunggak sewa; tunggakan memberi alasan bagi pemilik atau pembeli untuk mengakhiri sewa;
• simpan perjanjian, kuitansi, dan foto kondisi rumah;
• jawab pesan pemilik secara tertulis, dan jangan menandatangani kesepakatan baru tanpa dibaca;
• minta bukti bahwa pembeli adalah pemilik baru sebelum membayar sewa kepadanya;
• bila diminta pindah lebih cepat, minta tawaran tertulis dengan kompensasi.

Bagi calon pembeli:

• tanyakan sejak awal apakah rumah sedang disewa;
• minta dokumen sewa dan lihat langsung kondisi rumah;
• pastikan sertifikat, pajak bangunan, dan tidak adanya sengketa; lihat cek sertifikat tanah sebelum membeli;
• sesuaikan harga bila rumah belum bisa dikosongkan;
• masukkan syarat penyerahan rumah ke dalam perjanjian pengikatan jual beli; lihat PPJB dan AJB.

Sewa tanah dan ruko: apakah sama

Prinsip yang sama berlaku untuk objek sewa lain seperti ruko, kios, dan tanah. Namun taruhannya biasanya lebih besar karena penyewa menjalankan usaha dan sudah menanamkan modal renovasi. Perjanjian sewa tempat usaha sering memuat hak perpanjangan, hak jual kembali, dan ketentuan renovasi. Pembeli yang tidak menghormatinya dapat digugat oleh penyewa. Baca sewa ruko dan tanah, perjanjian yang aman dan sewa tanah untuk usaha, perpanjangan dan renovasi.

Contoh: Penyewa kios makanan sudah mengeluarkan biaya renovasi besar dengan izin pemilik. Pemilik menjual kios tanpa memberi tahu. Pembeli baru meminta penyewa pindah karena mau memakai sendiri. Penyewa menunjukkan perjanjian sewa yang masih berlaku dua tahun dan dokumen izin renovasi. Setelah dipertemukan, pembeli bersedia melanjutkan sewa sampai berakhir, dan pembahasan perpanjangan ditunda hingga mendekati akhir masa sewa.

Bila rumah disita atau dijadikan jaminan

Kadang rumah yang disewa sedang dijaminkan ke bank atau terkena sita. Penjualan melalui lelang atau eksekusi dapat menimbulkan pertanyaan tentang nasib sewa. Posisi penyewa dalam keadaan ini lebih rumit dan bergantung pada waktu perjanjian sewa dibuat dibandingkan waktu pembebanan jaminan, serta isi perjanjian. Jika Anda menyewa rumah yang diketahui bermasalah, bicarakan dengan advokat sejak dini. Informasi tambahan ada di lelang agunan bank, hak debitur dan pemblokiran sertifikat dan sita tanah.

Catatan tentang perubahan data dan pemberitahuan

Setelah rumah berpindah tangan, perbarui data pada perjanjian sewa: nama pemilik baru, rekening pembayaran, dan alamat korespondensi. Penyewa sebaiknya menerima pemberitahuan tertulis dari pemilik lama dan pemilik baru. Surat tiga pihak yang ditandatangani semuanya adalah cara paling rapi untuk mengalihkan hak dan kewajiban sewa tanpa membuat penyewa bingung.

Kesalahan yang sering terjadi

• Pemilik menjual rumah tanpa memberi tahu penyewa.
• Pembeli tidak memeriksa adanya perjanjian sewa.
• Penyewa membayar sewa kepada pemilik lama setelah rumah berpindah tangan.
• Deposit tidak diserahkan dan tidak dicatat dalam perjanjian jual beli.
• Penyewa mengabaikan klausul sewa putus yang sudah ia tandatangani.
• Pengosongan dilakukan hanya berdasarkan lisan.
• Pemilik mengancam penyewa dengan memutus listrik atau air.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah penyewa harus pindah begitu rumah terjual? Tidak otomatis. Pada prinsipnya sewa tetap berlaku sampai masa sewa berakhir, kecuali perjanjian sewa menyatakan lain secara tegas.

Kepada siapa saya membayar sewa setelah rumah dijual? Kepada pemilik baru, setelah ada pemberitahuan tertulis dan bukti pengalihan hak. Bila ragu, minta salinan akta jual beli atau surat pengalihan sewa sebelum membayar.

Bagaimana jika pemilik meminta saya pergi dengan alasan rumah akan dipakai sendiri? Pemilik pada dasarnya tidak dapat memutus sewa sepihak sebelum masa berakhir, kecuali ada perjanjian atau alasan hukum lain. Cari kesepakatan tertulis atau konsultasikan dengan advokat.

Ringkasan

Penjualan rumah yang sedang disewa tidak memutus sewa, kecuali diperjanjikan sebelumnya (KUH Perdata Pasal 1576). Pembeli pada dasarnya menggantikan pemilik lama dan wajib menghormati sewa yang berjalan. Penyewa berhak tinggal sampai sewa berakhir, sementara pengakhiran dini sebaiknya dicapai lewat kesepakatan tertulis dengan kompensasi. Selesaikan deposit dan sewa di muka secara tertulis, periksa klausul perjanjian, dan jangan mengusir secara paksa.

Dasar hukum

• KUH Perdata tentang sewa-menyewa, Pasal 1576 (penjualan barang yang disewa tidak memutuskan sewa kecuali diperjanjikan).
• KUH Perdata tentang perjanjian pada umumnya (periksa teks resmi).

Baca juga

• Sewa-Menyewa Rumah: Hak dan Kewajiban Penyewa dan Pemilik
• Jual Beli Tanah: Peran AJB dan Pentingnya Balik Nama
• Peran PPAT dan Akta Jual Beli: Pengecekan Sertipikat, Pajak, dan Tanggung Jawab
• Sewa menyewa yang ditulis: objek, jangka waktu, dan serah terima

Ada masukan atau pendapat lain? Kirim lewat WhatsApp atau telepon 0813-3040-8000.